也谈《与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？》

【案情】

张某和李某系夫妻关系，由于双方感情不和，于2007年开始分居。两人在婚后购买三室一厅的房屋一套，房屋产权证书上显示所有权人为张某，共有人为李某。2008年5月份，张某和王某签订房屋买卖协议，约定张某将该房屋以53万的价格出卖给王某。协议签订后，王某于6月8日交付房款，后张某一直未将该房屋交付，王某便诉至法院，要求王某交付该房屋。在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼，并称张某出卖房屋未经其允许，请求法院确认该房屋买卖协议无效。

【分歧】

与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？

第一种观点认为，该房屋买卖协议有效。张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示，王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示，王某为善意第三人，且王某交付房款，故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得，该房屋买卖协议有效。

第二种观点认为，该房屋买卖协议无效。张某独自出卖房屋并非为日常生活需要，且善意取得的标的物不适用不动产。

【管析】

原文笔者同意第二种观点。其理由是：“ 1、我国《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产，王某有义务查明李某对于买房的真实态度，故不能认定其有理由相信张某出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示。 2、善意取得的标的物不适用不动产，只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益，其构成要件也较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在以占有为公示方法，以其占有的变动为变更的公示方法，而不动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。所以，对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够的注意，就不难发现不动产物权的真正产权归属，一般不会发生误信。本案中王某不构成善意第三人，应当支持房屋共有人李某的诉讼请求”。

本文笔者不赞同原文笔者的观点，对其理由部分也不能苟同。本文笔者同意第一种意见，即该房屋买卖协议有效。理由如下：

一、 该案的争议标的物房屋系张某和李某俩夫妻共同共有财产，而依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《合同法》第五十一条之规定：对共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之，若部分共有人擅自处分的，构成无权处分，为效力待定行为；但若第三人有偿、善意（不知道该物为共同共有物）的，应保护第三人的利益，即可以适用善意取得。在该案中，张某对该夫妻共同财产的处分行为应为无权代理行为，效力待定。

二、我国《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，本文笔者认为应当理解为：（一）因日常生活需要，如买几斤肉馅回家包饺子、买辆单车之类的事务，任何一方都可单独决定。（二）非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，如卖房、投资买房等，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。但在此种情形下，第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。在该案中，并不能排除第三人不是善意行为，只要第三人能够证明自己买房屋时对该财产是张某夫妻共同财产并不知情，则该房屋买卖协议应为有效。

三、《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。依据该条可知，《物权法》明确规定善意取得的标的物包括动产和不动产在内，可见不动产也适用善意取得。

四、在该案中，张某对该夫妻共同财产的处分行为，明显系无权处分行为，而从该案的案情中并不能据此判断第三人买卖该房屋时是恶意。既然第三人买卖该房屋时对该标的物是夫妻共同财产并不知情，就可判断第三人买卖房屋时是善意行为。至于，第三人未尽注意义务，只是其外在的过失行为，其主观上还是善意的。因此，该协议应为有效行为，第三人善意取得该房屋。

综上，本文笔者认为，该案第三人有权善意取得该房屋。

作者：江西省泰和县人民法院 黄光发