续谈《与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？》

【案情】

张某和李某系夫妻关系，由于双方感情不和，于2007年开始分居。两人在婚后购买三室一厅的房屋一套，房屋产权证书上显示所有权人为张某，共有人为李某。2008年5月份，张某和王某签订房屋买卖协议，约定张某将该房屋以53万的价格出卖给王某。协议签订后，王某于6月8日交付房款，后张某一直未将该房屋交付，王某便诉至法院，要求王某交付该房屋。在诉讼中李某向法院申请作为第三人参加诉讼，并称张某出卖房屋未经其允许，请求法院确认该房屋买卖协议无效。

【分歧】

与夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？

第一种观点认为，该房屋买卖协议有效。张某和王某签订房屋买卖协议为双方真实意思表示，王某在购买时有理由相信系张某和李某的共同意思表示，王某为善意第三人，且王某交付房款，故李某不得以不知情为由对抗王某的善意取得，该房屋买卖协议有效。

第二种观点认为，该房屋买卖协议无效。张某独自出卖房屋并非为日常生活需要，且善意取得的标的物不适用不动产。

【管析】

原文作者陶子润同意第二种观点，其理由是：“1、我国《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”张某独自出卖房屋并非为日常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产，王某有义务查明李某对于买房的真实态度，故不能认定其有理由相信张某出卖房屋的行为系夫妻共同意思表示。 2、善意取得的标的物不适用不动产，只适用动产。善意取得制度以牺牲原所有人的利益为代价保护善意第三人的利益，其构成要件也较严格，标的物须为动产，不动产不能成为善意取得的标的。动产物权的存在以占有为公示方法，以其占有的变动为变更的公示方法，而不动产物权的存在以登记和登记的变更为公示方法。所以，对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要第三人足够的注意，就不难发现不动产物权的真正产权归属，一般不会发生误信。本案中王某不构成善意第三人，应当支持房屋共有人李某的诉讼请求”。

作者黄光发同意第一种观点，理由为： 1、 该案的争议标的物房屋系张某和李某俩夫妻共同共有财产，而依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《合同法》第五十一条之规定：对共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之，若部分共有人擅自处分的，构成无权处分，为效力待定行为；但若第三人有偿、善意（不知道该物为共同共有物）的，应保护第三人的利益，即可以适用善意取得。在该案中，张某对该夫妻共同财产的处分行为应为无权代理行为，效力待定。2、我国《婚姻法解释（一）》第十七条规定：“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，本文笔者认为应当理解为：（一）因日常生活需要，如买几斤肉馅回家包饺子、买辆单车之类的事务，任何一方都可单独决定。（二）非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，如卖房、投资买房等，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。但在此种情形下，第三人有理由相信其为夫妻共同决定的，该行为有效，夫妻一方不得以不知道、不同意为由对抗善意第三人。在该案中，并不能排除第三人不是善意行为，只要第三人能够证明自己买房屋时对该财产是张某夫妻共同财产并不知情，则该房屋买卖协议应为有效； 3、《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。依据该条可知，《物权法》明确规定善意取得的标的物包括动产和不动产在内，可见不动产也适用善意取得。四、在该案中，张某对该夫妻共同财产的处分行为，明显系无权处分行为，而从该案的案情中并不能据此判断第三人买卖该房屋时是恶意。既然第三人买卖该房屋时对该标的物是夫妻共同财产并不知情，就可判断第三人买卖房屋时是善意行为。至于，第三人未尽注意义务，只是其外在的过失行为，其主观上还是善意的。因此，该协议应为有效行为，第三人善意取得该房屋。

作者袁进平、黄薇认为该合同本身的性质是效力待定合同，其理由： 第一，房屋买卖协议是合同的一种类型，而根据《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定，合同分为有效合同、无效合同、效力待定的合同。合同的效力是合同的一种属性，并不因为合同的最终结果而改变，所以不能以合同最终的归属来断定合同本身的性质。《合同法》第五十一条关于效力待定合同作出了如下规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。可见效力待定是合同自身的属性，如果权利人追认或无处分权人获得处分权时，合同才最终有效，否则合同无效；第二，我国《婚姻法解释（一）》第十七条规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权利决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。张某处理夫妻共同所有的房屋不属于日常生活行为，房屋是夫妻共同所有的不动产，关系到夫妻双方共同的利益，并且房屋在夫妻共同财产中所占比例大，夫妻任何一方都不能轻易对房屋作出处理。因此，应当认定张某不能单独处分房屋；第三，张某与李某夫妻感情不合，并于2007年开始分居，王某对该事实应当有所了解。并且，房屋产权所有证上显示的所有权人是张某，但是也注明了共有人为李某，王某应当知道如果要处理该房屋，应当经过张某和李某双方同意，仅有张某的同意是不能处理房屋的。所以，王某在与张某签定的房屋买卖协议中不应当被认定为是善意第三人，不能对房屋善意取得；第四，根据《合同法》第五十一条之规定，张某无权处分其夫妻共同所有的房屋，被视为无权处分人，所以张某与王某签定的房屋买卖协议属于一种效力待定的合同。如果能够得到李某的追认，则该合同即转为有效的合同，王某可以取得房屋。但最终该合同本身的性质是效力待定合同。

综述上述三种观点，分析其各自坚持的理由，笔者认为审理本案件，应该注重从三个方面法律理论与案情的实际结合分析。

首先，王某的“善意取得”认定问题。作者陶子润、袁进平 、黄薇认为，王某在与张某签定的房屋买卖协议中不应当被认定为是善意第三人，不能对房屋善意取得。理由是：张某与李某夫妻感情不合，并于2007年开始分居，王某对该事实应当有所了解。并且，房屋产权所有证上显示的所有权人是张某，但是也注明了共有人为李某，王某应当知道如果要处理该房屋，应当经过张某和李某双方同意，仅有张某的同意是不能处理房屋的。笔者表示赞同，但对张、李“夫妻分居等感情不合的问题”，王某是否应该知情，这与善意取得没有必然关联性。买卖房屋时，出示相关证书是必经程序，王某明知“共有人为李某”，不征求李某的意见而直接付款，任何一个正常人都会明白，买卖行为剥夺了李某对该房屋所有权的处分权。这种“撇开”李某而直与张某交易付款的行为，实际上就不是善意取得行为。因此，作者黄光发认为“在该案中，并不能排除第三人不是善意行为，只要第三人能够证明自己买房屋时对该财产是张某夫妻共同财产并不知情，则该房屋买卖协议应为有效；”的结论是没有事实和法律依据的。

其次，作者黄光发、袁进平 、黄薇提到的“效力待定”民事行为问题。笔者认为：所谓效力待定民事行为是指行为成立时，其是有效还是无效尚不能确定，还待其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为。效力待定民事行为具有特征是：（一）效力待定民事行为于其行为成立时是否有效还处于不能确定状态。（二）效力待定民事行为既可能成为有效民事行为，也可能成为无效民事行为。本案件纠纷现在不是张某与王某之间的房屋买卖合同纠纷，而是李某作为房屋共同所有人参与的三人之间纠纷，如果李某没有参与诉讼，可以按效力待定合同对待。但现在毕竟李某已经进入诉讼程序辩称“张某出卖房屋未经其允许，请求法院确认该房屋买卖协议无效。” 这就属于“其后一定事实的发生来确定其效力的民事行为”的事实已经发生，法官在此不可将此纠纷仍然归结“效力待定”状态。

如果是按照“效力待定合同”处理，就失去了李某作为第三人参加诉讼的意义。因为李某提出自己的明确主张和请求，就应该对李某的诉讼请求的事实和理由进行“审和判”，效力待定到何时，就是对李某财产权利侵犯到何时，相对原告也是一种财产权利的侵害。如果原告在没有相关事实和理由来证明自己的请求成立，那么李某的请求就应该得到支持。李某的诉讼主张的成立与否，应该适用举证倒置规则，张某不能举证，最后结论应该是房屋买卖协议有效和无效问题。

再次，如果是按照房屋买卖有效合同处理，也就是剥夺了李某的部分诉讼权利，因为法院只受理李某的请求而没有理睬李某的诉求，张某能举证善意取得成立，另当别论。否则就是导致李某的实体权利受到侵害。

据此，笔者支持认定该房屋买卖协议为无效协议。

作者：九江县人民法院 曹茂幸