张雷律师：恋爱期间共同出资购买房屋，登记在一人名下，后分手，如何认定系争房屋产权

发布日期：2011-05-26 作者：某某某律师

张雷律师：恋爱期间共同出资购买房屋，登记在一人名下，后分手，如何认定系争房屋产权归属

    张雷律师按：根据《婚姻法》第十九条规定，夫妻双方在婚姻期间所取得的财产，如果没有法律的特殊规定或者当事人的约定，则应归属夫妻共同财产。那么如果还处于恋爱阶段就共同出资购买了房屋，但产权登记在一人名下，该如何认定系争房屋产权归属呢？可视作双方共同共有吗？张雷律师认为，根据实际出资情况，可认定共有关系；再由双方系恋爱关系，有将来缔结婚姻共同居住并使用的意思，则在没有相互约定何种共有的情况下，可认定为共同共有。

【案情简介】
    2005年7月31日，王某以自己名义与房屋开发商签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争房屋。王某的恋人邱某支付了首付款人民币406,000元，进户费人民币5,449元，其余房款人民币720,000元以王某的名义向银行贷款。自2005年10月19日起至2007年10月19日止，邱某陆续向王某账户转入人民币125,982元。2007年下半年其，王某与邱某感情发生危机，对系争房屋的归属问题意见不一。2010年4月12日，邱某向一审法院提起诉讼，请求判令王某返还购房款人民币537,341元。一审法院判决王某向邱某支付购房首付款人民币406,000元和进户费人民币5,449元，但对邱某向王某账户转入人民币125,982元用于还贷的主张不予认定。邱某和王某均不服，两人提起上诉。

【案件思考】
    恋爱期间，双方共同出资买房，首付款可认定为购房出资，这一点毋庸置疑。关于进户费的性质该如何认定？以一方名义向银行贷款，由对方定期定额地向该方账户转账，该行为又如何认定？可视为还贷吗？

【法庭判决】
一审法院认为，根据双方的表述和提供的证据可见，在购买系争房屋时，双方已将对方视为家人，在此情况下双方共同出资购买房屋，可视为共同购房。后双方感情危机，共同购房的邱某要求王某退还购房款，并无不妥。王某声称邱某的支付款乃赠与，证据不足，不予认定。
在具体的购房数额方面：双方对邱某支付首付款人民币406,000元没有异议，法院对此予以认定；对于邱某支付进户费人民币5,449元，王某称已向邱某付清，但仅凭进户费的收据原件不足以证明此款已向邱某付清，故对王某的该表述，不予采信；至于邱某转入王某账户的人民币,982元，邱某称此款用于还贷款，王某称此款为生活补贴，双方均无充分证据证明自己的主张，故对邱某要求归还的诉讼请求不予支持。
二审法院驳回上诉，维持原判。

【法理延伸】
    张雷律师认为，考虑到出资情况和原、被告双方购买系争房屋时的特殊关系，在双方没有约定的情况下，应当认定系争房屋为共同共有。现共有购房基础瓦解，根据物权法相关规定，共有人可协商确定分割共有物。房屋作为共有物，由于难以分割，在实践中常常会由一方给另一方经济补贴，价额或由双方协商，或根据出资情况来确定。
本案的争议点主要在于王某是否要归还邱某向其账户转入的钱款。关于邱某在上诉中声称王某帐户是专为还贷而设立的银行帐户的说法，从时间上来看，邱某都会在临近还款日前几天将钱款打入王某某的帐户，存款的时间较固定且符合常理；从按月存入的数额来看，除2005年12月、2006年3月没有存款单据和2006年9月存入的金额为800元外，其余的存款都比较固定，而同期应当支付的房贷每期均在5,500元左右，根据还款计划2005年10月至2007年10月应缴总额为138,468.40元，因邱某有一期未有凭证，故提出此期间存款总额为125,982元，总额相差也不大，是符合常理的。另外，在终止还款前，除邱某向该帐户内打入的款项外没有其他款项用于还款，故该125,982元理当认定为还贷款项。由于法院对邱某的主张认定事实不足，张雷律师建议，为避免纠纷、维护自己合法权益式确定各自的出资方式和出资份额。

【法律依据】
《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”
《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
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