房屋承租人能否主张出租人与他人签订的房屋转让合同无效？

【案情】
刘某在南阳市卧龙区蒲山镇街道自有门面房三间，2007年12月，刘某将房屋租赁给赵某开私人诊所，双方口头约定房租为每月100元，每年元月份将全年房租支付完毕。赵某在租赁期间，因经营需要，对房屋进行了简单的装修。2010年元月，赵某如期支付了全年的租金。同年6月份，刘某和李某签订房屋转让合同，将房屋卖给李某。李某随即通知赵某腾房。赵某以刘某房屋转让行为侵犯自己优先购买权为由，诉至法院，要求法院依法确认该房屋转让行为无效。

【分歧】

本案存在两种意见，一种意见认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第一百一十八条规定“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。赵某和刘某虽然没有签订书面房屋租赁合同。刘某已经接受赵某提前支付的一年租金，双方形成事实上的租赁关系。赵某在租赁期间，依法享有优先购买权，刘某卖房未通知赵某，侵犯了赵某的优先购买权，故刘某和李某之间的房屋买卖行为应当被确认为无效的民事行为。

第二种意见认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述规定，出租人侵害承租人优先购买权的，出租人与第三人签订的房屋买卖合同不因此无效，承租人只能请求出租人承担赔偿责任。所以，赵某请求法院确认刘某与李某房屋转让合同无效的诉讼请求不应得到支持，本案应当依法判决驳回原告诉讼请求。

【评析】

笔者同意第三种意见，理由如下：

承租人享有的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。在民法理论上，优先购买权可分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。前者如共有权人享有的优先购买权，这种优先购买权基于物权共有关系产生，具有物权效力，具有对抗第三人的效力。承租人享有的优先购买权则属于后者，它虽然是基于法律直接规定并且专属于承租人的一种法定权利。但本质上仍是租赁关系双方基于租赁合同的属性而产生的权利，这种优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己出卖租赁物，而不得以此权利对抗第三人。出租人未通知承租人将房屋卖给他人，违反法定的义务，所要承担的仍是基于租赁合同而产生的违约责任。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》详细规定了对法院审理房屋租赁合同纠纷的具体指导意见，《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条已经废止，不能再成为裁判依据。

综上所述，本案中，赵某主张刘某与李某签订的买卖合同无效的请求不能得到支持。赵某要想通过法律途径维护自己的合法权益，应当起诉刘某要求其承担民事赔偿责任。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定，在租赁期内，赵某仍有权继续使用该房屋。

作者： 马宇航