一房两卖的房产纠纷法律问题

发布日期：2011-06-16 作者：姜伟东律师

2009年1月14日，王某（先买受人）和李某（出卖人）签订房屋买卖合同一份，约定李某将其名下的一套房屋转让给王某，转让价款为人民币160万元，王某需于2009年1月14日支付定金计人民币10万元，于2009年4月20日前再支付70万元，余款80万元以贷款形式支付。
合同签订当日，王某支付了购房定金10万元。
此后，王某由于种种原因未能在2009年4月20日前依约支付70万元。
2009年6月18日，李某又将该房屋出卖给陈某（后买受人）并办理了产权过户手续。
2009年8月，王某起诉至法院，要求李某双倍返还定金并支付利息。
艾朗律师服务团队的姜律师解读：根据以上新闻动态，出卖人就其同一套房屋先后签订两份买卖合同并与后买受人办理了产权过户登记。由于出卖人与后买受人不存在恶意串通或者以明显不合理低价转让的情形，故先买受人仅能依据合同行使债权。先买受人未按约支付70万元购房款，已构成违约，本无权要求出卖人返还定金。出卖人在先买受人违约后有权按照法定程序行使解除权，应当书面催告先买受人在合理期限内支付购房款，如果先买受人仍未支付，出卖人应向先买受人发出解除合同的通知，双方的房屋买卖合同自通知到达先买受人时解除。出卖人没有按照法定程序要求解除合同，双方的合同仍然合法有效，而出卖人又将房屋卖给他人，形成事实上的“一房二卖”，也构成根本性违约，对此，出卖人也应承担相应责任。定金罚则只适用于一方违约的情况，双方违约导致合同不能履行的，不适用定金罚则，出卖人、先买受人应各自承担相应责任，法院最终判决出卖人向先买受人返还定金10万元。
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