此案应定为返还原物纠纷还是买卖合同纠纷
发布日期:2011-06-16 文章来源:互联网
被告高某认为,自己取得房屋是2004年5月9日从姚某之子高宝手中取得房产,当时高宝持该房房产证(00011953号)及姚某身份证,高宝及姚某妹妹、证人刘某在场签字证明自己购房事实,且卖房后,高宝把屋内姚某的家俱又拉到姚某母亲家,构成表见代理,自己占有房屋是基于买卖合同取得,是合法有效的,不存在返还之说。
此案经审理另查明,原被告所争议房产证权利人仍登记为姚某。
合议庭产生两种处理意见:
第一种意见:原、被告间系买卖合同纠纷。原告在2001年12月25日离婚后长期外出,被告就该房屋进行买卖交易时,原告之子高宝已是成年人,其持有原告有效身份证件及原告楼房产权证书,且原告之妹在场做证,被告有理由相信高峰具有处置该房产的代理权,依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定,高宝的行为构成表见代理。故高宝以原告名义与被告买卖该房产的行为是有效的。
第二种意见:原、被告间系返还原物纠纷。所争议房产产权登记产权人为姚某,被告占有的该房产,是基于原告之子无权处分,并未取得原告追认,且被告尚未办理房产过户登记手续,原告作为权利人可以请求无权占有不动产的被告返还原物,依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定,原告请求被告返还房屋的请求应予支持。
笔者同意第一种意见,理由是表见代理成立,原告之子与被告交易行为发生在在2004年5月9日,房屋买卖行为应受《中华人民共和国合同法》调整。被告在向高宝支付了购房全部价款后,其与高宝之间的房屋买卖合同合法有效,应受法律保护。另根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定,没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为,只有经过被代理人的追认,被代理人才承担民事责任。未经追认的行为,由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。因原告之子与被告房屋买卖交易发生在2004年,原告房屋内旧存家俱被高宝拉至原告母亲家中,原告在驻马店市置备房产一处,也交由儿子高宝居住,其后原告曾于2005年12月回汝南办理第二代身份证,因此在距卖房达4年余的时间内,可以推定原告对该房产被被告占有、使用应是知晓的;原告在4年多时间内未提出异议,可以推定原告已经认可高宝与被告间房屋买卖的事实。原告称与母亲与妹妹有矛盾,虽回过汝南,但没见过面,直至2008年8月才知道房屋买卖的事实,不符合常理,其辩称理由应不予采信。
综上,在被告已实际向原告之子支付了房屋全部价款,并且实际占有、使用所诉争房屋长达4年多之久,原告不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人。被告虽未对该房屋办理房产过户手续,但基于生效的房屋买卖合同而占有该楼房,原告请求被告返还,应不予支持。
此案最终经法官调解,原、被告达成被告一次性补偿原告13500元,原告协助被告办理产权过户的一致意见。
作者:汝南县人民法院 郭旗
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