农村房屋或者宅基地买卖合同，到底是有效还是无效？

发布日期：2011-06-19 作者：鲁邦升律师

农村房屋或者宅基地买卖合同,到底是有效还是无效？
    笔者最近连续接触了数件农村房屋和宅基地转让合同纠纷案件。因此想对该类纠纷谈一点看法。笔者认为：农村宅基地或者房屋的买卖行为，只要没有违反一户一宅政策，人民法院不宜一概判决合同无效。
    首先，从法律层面来看，《物权法》和《土地管理法》对农村村民转让房屋或宅基地的行为，还没有加以限制。因为《物权法》第153条只规定宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而《土地管理法》却只严格限制了集体建设用地的使用，对农民个人宅基地使用权的流转是否需要限制，没有作出明确规定。
    其次，虽然国务院办公厅在1999年颁发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，但该通知是针对当时出现的以开发“果园、庄园”为名，实为炒卖土地等用地秩序混乱时期而颁发的一项政策，目的在于为了保护耕地、保持农村稳定、保护农民利益，以防止出现新的“炒地热”，保障经济和社会可持续发展。且该通知充其量只能说是一项政策，不属于法律和行政法规。
    第三，合同无效是法定的。根据《合同法》第52条第五项的规定，只有违反了法律和行政法规强制性规定，才能确认合同无效。因此，确认合同无效的裁判标准应当是：1、必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；2、必须违反了法律和行政法规的强制性规定；3、必须违反了强行性规定中的效力性规定。既然国务院办公厅的通知是属于政策，那么人民法院就不能以该通知精神来作为宅基地转让合同是否有效的确认标准。否则就属于适用法律错误。
    第四，现在城市周边农村（特别是义乌）由于农村改造需要，对宅基地的安置已经带有福利性质，根本不是一户一宅政策的落实。只要该宅基地的安置符合土地利用总体规划，那么就不属于国务院办公厅国办发〔1999〕39号通知调整的范畴。在这种情况下，人民法院再以该通知精神来确认宅基地合同效力，与法治精神不符。
    第五，据所知笔者，象义乌、上虞等地发生的类似民事纠纷，基本上都是发生在*****之前的九十年代末或者二十世纪初的转让行为。当时之所以转让，主要是出卖人存在经济原因，有些是以抵债方式转让的。由于土地升值或者拆迁补偿的巨大利益，村民受利益驱动或受个别自以为是精英们的别有用心人的策划，现以农村集体房屋或宅基地买卖行为被国家所禁止为由，有些竟然以当时自己年纪还小，不知道父母对他所享有份额的转让行为是非法的，现在知道了原来父母的行为侵犯了他的合法权益等五花八门的理由，竟然把自己的父母和买受人一起告上人民法院，主张买卖合同无效，宅基地买卖的同时提出腾退房屋的诉讼请求。
    笔者认为这样的诉讼行为是严重违背诚信原则的，可以说是一种恶意诉讼。对这种严重违背诚信原则、唯利是图的恶意诉讼行为，不能得到法律支持。因此，人民法院应当以诚信原则和有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为的司法理念，依法作出确认合同有效的判决。通过判决，以达到制约农民审慎处分自己房屋，遵守诚实信用原则的积极效果，从而有利于实现裁判的法律效果和社会效果的有机统一。

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