房产律师：北京二手房交易市场阴阳合同仍大行其道

发布日期：2011-06-30 作者：张仁藏律师

房产律师：北京二手房交易市场阴阳合同仍大行其道
所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示。阴阳合同在实现生活中普遍存在，特别是在房价和税率居高的情况下，很多房屋买卖当事人都通过签订“阴阳合同”的方式避免高额税费。在签订阴阳合同的情况下，“阳合同”是拿到房产局和税务部门登记备案的，阳合同上的成交价比双方的实际成交价低。阴合同的约定是双方真实的意思表示，填写的是真实的成交价格，通过这种手段减小了纳税基数，进而算出的税额也少了，便可以逃脱部分税款。很多合同当事人仅想着阴阳合同带来的“利益”，却没有考虑到随之而来的风险，等到风险发生在自己身上时再意识到已为时已晚。
案例再现
事发于2010年3月份，32岁的王晓敏是一个外资企业的市场总监，由于其和男友都到了结婚的年龄，再加上双方父母催促，两人就定2010年5月1号结婚，于是王晓敏就想把自己的一套房子给卖了，婚后搬去男友的房子住。不久他们就接触到了李晨，由于其刚从国外回来没有多久，正着急找个安身处。双方就约定了时间去看房，房子位于海淀区交大嘉园，距离李晨上班的地方也不远，而且交通方便，李晨对房子很满意，价格方面也是市价，所以双方一拍即合。但是，在签订合同时，李晨提出签订阴阳合同，房屋的实际成交价格是250万，但是在拿到房产局和税务部门登记备案的合同中成交价格是200万，这样就可以少交一笔税款。王晓敏和男友正处于即将结婚的兴奋中，见李晨也是一个爽快人就没有想太多，于是双方签订了“大小合同”。可是，这却为以后埋下了隐患。按照双方的真实意思表示，在房屋过户后10日内李晨应当支付剩余50万元购房费，2010年4月20日，双方约定的过户手续完成后，李晨在约定的10日内仍然没有支付剩余购房款50万元。5月3日王晓敏夫妇打电话联系李晨，但始终联系不上。5月5日又到李晨的住所去找他询问情况，等了半天终于见到了李晨本人，他的回答却是“什么50万，当初约定的成交价格就是200万，登记的合同白字黑字写的很清楚啊”。王晓敏夫妇闻此言如五雷轰顶，这时他们才觉悟当自己上当了。
律师观点
虽然现在的二手房屋买卖市场中阴阳合同盛行，但不并表明它合法，恰恰相反阴阳合同的签订是违反法律规定的。当事人在签订阴阳合同时过度的关注其可能逃脱的税款，但却忽视了由此而带来的风险和成本。一旦房屋降价，或者买方有意利用阴阳合同转空子的话，买方则主张要按在房管局所备案的那份合同来履行，这样就会给卖方带来不利。同样，如果房屋价格上涨，卖方极不想履行合同的情况下，卖方有可能直接主张按照阴合同来履行，这样又会给买方带来不利。从法律的角度来说，根据《合同法》第52条第2款之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的条款无效。因此，在购房合同中，双方企图避税的条款因为损害到了国家的利益，在法律上应当是无效条款。此外，现实中当双方就履行阴合同或是阳合同发生争议时，多数都会走上诉讼程序，诉讼成本也是不容忽视的一个问题。
律师提醒
因此，为了谨慎购房、售房，建议在签订合同时尽量杜绝签订阴阳合同，并在合同中规定相关条款约束双方当事人的行为。买卖房屋本是一件值得高兴的事，如果因为避小税而引来大祸患，甚至缠上官司，这就得不偿失了。

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