同一处房产 为何两年间评估价值相差750万元

杭州人老周借给朋友600万元，朋友答应拿一处评估价值为1205万元的房产做抵押。但是两年后，老周申请执行时，却被法院告知该处房产的评估价值仅为450万元。同一处房产，两年时间居然缩水750万元，这是怎么一回事呢?
昨天上午，杭州上城区人民法院审理了这起房产评估引发的财产损害赔偿案件。
2005年，金华浦江人黄某因做生意之需，向老周借了200万元，月息2%。过了些日子，黄某让老周再借他400万元。老周有点不乐意了，毕竟已经借了200万元，再借400万元，可是一笔大数目啊。
黄某看出了老周的犹豫，于是拿出了一份《房产评估报告》，表示可以将自己在浦江的房产作为抵押。这幢房子就是浦江红会医院。医院的建筑物是黄某所有，而医院这块地也是黄某哥哥所有。老周一看，《房产评估报告》上对这处房产的评估价值为1205万元。
“一般来说，借款额度为抵押物的60%-70%。当时，我看到这处抵押房产价值1200多万元，想想借他的600万元还不到抵押物价值的50%，总应该是保险的吧。”老周坦言。
钱借了出去，说好一年偿还。然而到了2007年，老周还是没有收到黄某的钱。2007年11月，金华市中级人民法院判黄某应偿还执行款914万元，该处房产作为抵押物进行拍卖。法院委托金华一家房产评估公司对该处房产重新做了一次拍卖评估，评估结果却让老周大跌眼镜——这次房产评估的价值仅仅为450万元。
2008年5月，金华市中级人民法院将房产拍卖，最后老周只拿到380万元拍卖款。
执行终结了，老周却想不通了：谁不知道这两年来房子的价格是噌噌地往上涨啊，为什么这处房产两年前估价1205万元，两年后反倒只估到450万元呢?老周觉得黄某当初拿给他看的那份《房产评估报告》有问题，而出具这份报告的就是浙江众诚房产评估有限公司。
于是，老周将众诚告上了法庭，认为其涉嫌虚假评估。面对老周的质疑，众诚觉得自己是专业的评估公司，这份报告并没有任何问题。
黄某的这处房产比较特殊，因为这是一家医院，属于医卫用地。医卫用地的抵押评估依据什么标准?众诚代理人朱律师表示，浦江并未作出相关规定，因此众诚根据杭州基准地价的相关规定，将医卫用地的行业系数定为综合用地标准的0.8，而同类级别综合用地价格基本为商业用地价格的92%。
因此，在众诚出具的《房产评估报告》上，该处房产每平方米的地价是这样的：2140(元)×0.92×0.8=1575(元)。
“众诚在对该处房产进行评估时，已经往低里估了。”朱律师表示。至于为什么两年后，法院委托的当地房产评估公司做出的估价仅为450万元，她表示抵押估价和拍卖估价本就是不一样的。
至于为什么两次估价相差会如此之大，朱律师表示并不清楚当地房产评估公司的估价标准。
随着民间经济活动的活跃，不动产抵押已成为民间借贷中常见的形式。房地产抵押是基于对抵押人未来偿还能力出现问题时的一个风险防范措施，当抵押人无法用正常的现金流来偿付贷款时，抵押的房地产就会被予以强制处置来偿还贷款。那么，房产抵押评估是否具有法律效力?据了解，抵押评估是非强制性的。建设部56号令《城市房地产抵押管理办法》第22条提到“设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定”。
“一般来讲，第三方机构做的评估可以作为价值参考，但是房地产估价是一个特殊行业，因为它不同于一般物品的定价，由于房屋持有人的房屋用途、目的、时间等因素不同，价格会相差不少。”杭州万马律师事务所的徐敏律师指出，最后抵押房产拍卖时，还是依据市场价格，所以债权人不要忽视对抵押房地产变现能力的考察和对周边同类房产市场价值的分析。