物业管理公司在业主装修中应尽的义务盛正尧诉徐志光、武汉新鸿基置业有限公司、武汉昌浩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案

【出处】本网首发
【摘要】本文通过对盛正尧诉徐志光、武汉新鸿基置业有限公司、武汉昌浩物业管理有限公司损害赔偿纠纷案中三被告的赔偿责任进行分析，进而得出物业管理公司在业主装修时如果不履行自己应尽的义务则有可能要承担侵权责任。
【英文摘要】Based on the analysis of the liability of the three accused in damages dispute according to Sheng Zhengyao v. Xu Zhiguang, Sun Hung Kai Properties Limited, Wuhan, Wuhan Chang Hao Property Management Ltd , then draws the conclusion that property management companies are likely to bear tort liability if they do not perform their due obligations when the owners make decorations.
【关键词】业主装修；损害赔偿；不作为侵权
【英文关键词】owners'decoration; damages; nonfeasance
【写作年份】2011年

【正文】

　　【案情】

　　原告盛正尧于1999年8月购得新鸿基公司位于本区球场街6号新鸿基花园1919室住房一套。后原告对该住房进行了装修，并搬入该房屋内居住。2001年3月16日，原告居住房屋内卫生间出现渗水，水系楼上2019室渗入。原告遂向武汉新鸿基物业管理有限公司(以下简称物业管理公司)反映，公司工作人员即找2019室房主徐志光，因徐志光未主动配合物业管理公司及时控制渗水，致使原告装修的房屋内地板、卫生间顶棚等处渍水受损。同年3月20中午，物业管理公司工作人员召集原告及徐志光，就渗水部位进行了渗水试验。其结果为：当2019室卫生间试水高度小于40mm(暖气管套管高于卫生间自然地面的高度)时，1919室卫生间不渗水，当卫生间试水高度大于40mm时，1919室卫生间有水渗下来；渗水部位为1919室卫生间到2019室卫生间穿楼暖气管与套管之间。物业管理公司对暖气管与套管之间隙予以封堵，2019室住户对房屋卫生间作了修复后，1919室不再渗水。因被告方徐志光及新鸿基公司对原告的损失均不愿承担责任，原告于2001年4月11向本院起诉，要求被告徐志光及新鸿基公司对其损失进行赔偿。

　　又查，1999年元月，物业管理公司与徐志光签订了《新鸿基花园物业管理合同》，该合同第八条规定了甲方(即徐志光)的责任：遵守本物业二次装修管理的规章制度，按规定办理二次装修申报手续，如发生因不当使用或不当装修对公共物业和他人物业造成损坏、堵塞等，应照章全部赔偿。1999年3月16日，徐志光装修房屋时，向物业管理公司办理申报手续，并交纳管理费及出渣费，共计人民币l400元，同时交纳施工队保证金人民币5000元。徐志光在对卫生间进行装修时，将地坪抬高，暖气管外面使用胶合板封闭，外贴瓷砖。

　　此外，对球场街6号新鸿基花园1919室渗漏部位、形成原因及损失金额，法院依原告申请委托武汉市中级人民法院、冶金部武汉勘察研究院建筑工程司法技术鉴定中心进行了鉴定。该鉴定中心以“(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书”做出鉴定结论：(1)水是从2019号房屋卫生间内暖气管与套管间渗漏下去的；(2)2019号住户装修卫生间不当是造成渗漏的直接原因：(3)渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号住户承担。后徐志光对鉴定提出异议，该鉴定中心经调查对原“(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书”第二条鉴定结论修改为：2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因，第三条鉴定结论修改为：渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号房主和新鸿基物业公司共同承担。因武汉新鸿基物业管理有限公司具有独立法人资格，不属新鸿基公司下属部门，且于2001年元月20日又更为武汉昌浩物业管理有限公司，故追加武汉昌浩物业管理有限公司为本案被告参加诉讼。原告表示服从鉴定结论，请求法院明确责任，依法判决被告赔偿原告损失人民币14304．10元。被告徐志光认为自己在装修时没有改变房屋结构，没有改动暖气管位置，因此不应承担责任；新鸿基公司认为，新鸿基花园的暖气管设计、安装没有问题，符合要求，不应承担责任；昌浩公司认为，依据新鸿基物业公司与徐志光签订的合同约定，因不当使用，不当装修，造成他人损失，应由徐志光全部赔偿。因各方意见不一，故调解未成。

　　【问题】

　　（1）三被告是否承担赔偿责任？

　　（2）物业公司在业主装修中应尽的义务？

　　【分析】

　　（1）关于三被告的赔偿责任

　　a 被告新鸿基公司与原告之间的质量瑕疵担保责任

　　在案件审判当时可以适用的《合同法》第一百五十三条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

　　如果此案发生在当下，除了上述法律规定可以适用外，还可以适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（自2003年6月1日起施行） 第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　结合本案，物业管理公司对渗水部位进行的实验，其结果为：当2019室卫生间试水高度小于40mm(暖气管套管高于卫生间自然地面的高度)时， 1919室卫生间不渗水，当卫生间试水高度大于40mm时，1919室卫生间有水渗下来；渗水部位为1919室卫生间到2019室卫生间穿楼暖气管与套管之间。 暖气套管和立管的安装是符合行业标准的，房屋质量不存在任何问题 。同时司法技术鉴定给出的结论是“2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因”。可见，本案中的房屋并不存在质量瑕疵问题。

　　因而，本案中被告新鸿基公司不需承担质量瑕疵担保责任。

　　b 被告徐志光对原告的侵权责任

　　在案件审判当时可以适用的法律《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

　　第一百一十七条规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。第一百三十四条中有关于对承担民事责任的方式中排除妨碍、赔偿损失的规定。

　　如果此案发生在当下，除了可以适用上述法律规定外，还可以适用《物权法》第七章对相邻关系做出的规定，《物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

　　结合本案，司法技术鉴定中心的鉴定结论（1）水是从2019号房屋卫生间内暖气管与套管间渗漏下去的；（2）2019号卫生间采暖管与套管间未封口，2019号住户装修卫生间不当，新鸿基物业公司管理不到位是造成1919号房屋渗漏的原因；（3）渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元，该损失应由2019号房主和新鸿基物业公司共同承担。可见，被告2019号房主不当装修，是造成原告损失的直接原因，被告的行为应定性为对原告的侵权行为，进而被告2019号房主徐志广要对自己的侵权行为承担相应的民事责任。

　　因此，2019号房主徐志光应该对原告承担损害赔偿责任。

　　c 被告昌浩公司的侵权责任？

　　这里面昌浩公司要对原告承担赔偿责任，但是昌浩公司并没有对原告进行任何侵权行为，即并没有以作为方式侵权，显然，按照传统的作为侵权不能解释通被告昌浩公司对原告承担侵权责任的原因。那么，对于其承担侵权责任的法律依据，只能从不作为侵权角度进行分析。

　　不作为侵权行为，按照学界的通说，“是指行为人在某种情况下，负有特定的作为义务而不履行其义务，并致他人损害。不作为的行为和损害后果之间具有因果关系，行为人应对损害结果负责”。[1]

　　不作为侵权构成要件一般包括：（1）前提要件：不作为行为人负有某种特定义务；（2）客观要件：行为人没有做出相应的作为行为；（3）客体要件：受保护的合法权益遭受真实损害；（4）关系要件：不作为行为与损害后果之间存在因果关系；（5）主观要件：行为人主观上存在不作为的过错。[2]

　　结合本案，在本案中昌浩公司对业主负有特定义务，这种义务主要是一种法定义务，这种法定义务的来源有哪些？在本案审判当时可以适用的《武汉市住宅区物业管理条例》（1999）第二十五条规定，物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定：将物业使用、维修的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。如果本案发生在当下，除了上述法律规定，还可以适用的《物业管理条例》（07年修订）第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。上述法律法规规定了物业管理公司在业主装修时其应尽的义务。

　　被告昌浩公司的不作为主要体现在，在2019室房主进行房屋装修时，对卫生间套管间隙处将有可能发生渗水这一隐患，没有提醒房主对此采取相应措施。

　　原告的损害主要是原告装修的房屋内地板、卫生间顶棚等处渍水受损，根据(2001)武冶勘建鉴字第009号鉴定书，渗漏造成1919号住户的损失为人民币14304．10元。

　　在关系要件的判定方面，只要行为人应为而为了，其不存在侵权问题，就不存在因果关系的判断基础；应为而没有为，只要造成损害，就应该判断存在因果关系。[3]

　　在主观要件的判定方面，不作为侵权责任中，是以过错责任作为归责原则的。对其判断有主客观两种标准。不作为侵权是以作为义务为前提的，对过错的判断则是以是否不履行这种作为义务为根据，因而不作为侵权行为所违反的作为义务是一种客观的标准，只要行为人未履行这种作为义务就可确定由其承担赔偿责任，而不看重其实际主观状态的可责难性。[4]

　　另外，本案中，1999年元月，物业管理公司与徐志光签订 了《新鸿基花园物业管理合同》，该合同第八条规定了甲方(即徐志光)的责任：遵守本物业二次装修管理的规章制度，按规定办理二次装修申报手续，如发生因不当使用或不当装修对公共物业和他人物业造成损坏、堵塞等，应照章全部赔偿。

　　昌浩公司提出以此合同中的约定抗辩自己应该承担的责任。但可以明显看出此项约定免除了昌浩公司的责任、加重了业主的责任，属于格式条款中无效的情形，因此昌浩公司不能以此合同条款作为自己不承担责任的抗辩理由。

　　（2）物业管理公司在业主装修中应尽的义务

　　根据建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》（以下简称《办法》），物业管理公司在业主装修时应尽的义务主要体现在以下几个方面：

　　a 做好事前管理，即装修前的申报审批签约管理

　　在业主入住之后，业主或者其授权的住宅使用人（以下简称装修人）如需要对住宅进行装修的必须向物业管理公司申报登记，由物业管理公司审批同意并签订住宅室内装饰装修管理服务协议。具体内容如下:

　　装修申报登记应当提供以下材料：

　　1、房屋所有权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；

　　2、申请人身份证件；

　　3、装饰装修方案；

　　4、变动建筑主体或者承重结构的装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

　　5、搭建建筑物、构筑物的；改变住宅外立面在非承重外墙上开门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件；拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件；拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件；改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准提交施工方案；

　　6、委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。

　　物业管理公司在收到装修人的申报材料后应及时进行审核，确认无误后与装修人或者装修人及装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议（通常此协议应包含物业管理公司、装修人、装饰装修企业三方比较适宜）。协议的内容应包括:

　　1、装饰装修工程的实施内容；

　　2、装饰装修工程的实施期限；

　　3、允许施工的时间；

　　4、废弃物的清运与处置；

　　5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

　　6、禁止行为和注意事项；

　　7、管理服务费用；

　　8、违约责任；

　　9、其他需要约定的事项。

　　以上主要是《办法》中针对装修申报审批签约的条款规定，这些仅仅是框架性的东西，实务中物管企业又该如何操作呢？下面对物业管理公司在实际操作中常遇到的问题和常采取的具体做法作以简单介绍。

　　首先是装修保证金问题，装修人与装修企业在签订协议时.通常物业管理公司会要求二者均缴纳一定金额的装修保证金。在工程完工后，经物业管理公司验收且无装修违章和损坏公共设施及其他业主利益的行为，物业管理公司退回保证金，否则将从保证金中扣除赔偿费用。这可以在住宅室内装饰装修管理服务协议有关违约责任条款中加以确认。但这里是赔偿费用，绝不是罚款，物业管理企业进行装修管理是一种企业行为，实施的不是行政管理，它不具备行政处罚权。赔偿费用应当用于公共设施的维修，归于维修基金。[5]

　　其次，协议中一般情况下还规定了管理服务费用。物业管理企业进行装修管理，要额外花费一定的人力、物力。而在平常的物业管理费中，并没有包含这部分费用。因此物业管理企业与装修人在签订协议时，要约定这部分费用，并另行收取。管理服务内容包括提供建筑物竣工图纸，对装修工程进行咨询建议监督检查等。

　　b 做好事中管理，即装修中的检查监督

　　在完成了装修前的申报审批工作后，接下来就进入到正式的装修施工阶段。在此阶段物业管理公司主要依据签署的《住宅室内装饰装修管理服务协议》展开工作。检查监督主要由装修管理员和保安员完成。装修管理员主要检查施工单位是否按照申请的内容和设计图纸进行施工，是否影响了公共物业的正常使用功能，是否影响了整个建筑物的结构安全，是否侵犯了其他业主的合法权益等等。在这个阶段，问题通常较多，例如施工单位由于不懂规范野蛮施工；或者在业主的授意下，故意不按设计图纸施工以达到其个人目的，具体表现在擅自拆除承重墙、乱接管线、违章搭建等等。此时，装修管理员应切实履行自己应尽的检查监督义务。保安员则主要在日常的“巡楼”检查中，重点对其是否存在消防隐患，违章用电，是否持证作业，有无可疑人员，是否存在治安问题等进行检查。

　　c 做好事后管理，即做好装修后的工程验收

　　在装修完工之后则剩下最后一个环节，即工程验收。工程验收应由物业管理公司会同装修人、装修企业共同进行，验收的主要依据即工程设计合同约定和相应的质量标准以及《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对于在验收中发现的问题依然要求装修人、装修企业限期整改直至最终验收合格。最后由物业管理企业将验收资料存档备查并办理退还装修保证金等手续。[6]

　　【结论】

　　通过以上分析可以看出，本案中徐志光、新鸿基置业有限公司承担赔偿责任只是一般的法律问题的分析，唯独关于昌浩公司对于赔偿责任的承担是本案的主要法律焦点所在。不作为侵权不但是一个理论问题，更是一个实践问题。不作为侵权与一般性民事救助义务密切相联，其司法适用除依赖明确的法律刚性规定之外，还受制于公序良俗、习惯、诚实信用原则等软性因素的影响。我国应在广泛借鉴外国先进立法理念和成熟制度的基础上，结合中国的国情积极引入以明确这一制度。[7]

　　而关于物业公司在业主装修中应履行的义务方面，我国在建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》中对其进行了明确的界定，同时在《物业管理条例》（07年修订）第四十六条、五十三条中也有规定，而各地的地方性法规和规章中也对之有所规范。物业管理公司应当严格按照法律法规的规定履行自己在业主装修中应尽的义务，以避免因未履行相应义务而承担不作为的侵权责任。




【作者简介】
刘建英，北京大学房地产中心09级的学生。


【注释】 　
本文的撰写受到金锦萍老师的启发，在此表示感谢！
[1]王利明：《侵权行为法归责原则研究》，中国政法大学出版社2003年版，第260页。
[2] 杨传兰：“不作为侵权责任承担的法理分析”，西南农业大学学报，2008年2月第一期。
[3] 赵万一、蒋英燕：“论不作为侵权及其法律完善”，载于《北方法学》，2010年01期。
[4] 赵万一、蒋英燕：“论不作为侵权及其法律完善”，载于《北方法学》，2010年01期。
[5]参见汪俊辉：“物业装修管理责任重大”，载《现代物业（新业主）》2005年第七期。
[6]参见汪俊辉：“物业装修管理责任重大”，载《现代物业（新业主）》2005年第七期。
[7]赵万一、蒋英燕：“论不作为侵权及其法律完善”，载于《北方法学》，2010年01期。



【参考文献】

[1]王利明：《侵权行为法归责原则研究》，中国政法大学出版社2003年版，第260页。
[2]赵万一、蒋英燕：《论不作为侵权及其法律完善》，载于《北方法学》，2010年01期。
[3]汪俊辉：《物业装修管理责任重大》，载《现代物业（新业主）》2005年第七期。
[4]杨传兰：《不作为侵权责任承担的法理分析》，西南农业大学学报，2008年2月第一期。