购买二手房中的风险把控

发布日期：2011-08-12 作者：张仁藏律师

一、委托专业二手房律师进行房产交易的优势：
1、省钱——律师收费远低于地产中介公司.购买一套价格为100万元的房产，中介费用一般为100万元*3%+3000（按揭费）+3000（过户费）=3.6元，而委托律师所花代理费为100万元*1.5=1.5万元，可以节省2万多元。
2、省心——律师熟悉二手房相关法律、政策，可为委托人控制交易风险。
3、省事——律师诚信执业，值得信赖. 委托律师后，委托人既省心又省事，不至于因购房、卖房而影响工作和生活。
二、二手房交易之中介风险
1、是中介不让购房者与房主见面，从中赚取差价。
2、是中介不让购房者到欲购房屋内观察，有意隐瞒房屋质量问题。
3、是中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。
4、是中介商没有如实介绍商品房面积的含义。
5、是玩弄文字游戏，签订不公平合同。
因而在购置二手房时购房者要亲自察看房屋状况、有关房屋的各种手续、商谈房屋交易价格，然后再签订中介合同，切莫粗心大意。
三、二手房交易之价格风险
　　二手房交易最大的问题是价格问题。卖方担心卖低了，总喜欢拿同地区商品房的房价来比较，因而差价不大；而买方总强调一个“旧”字，结果往往是买卖双方提出的价格相差悬殊，无法成交。其实，二手房估价测算应具体分析，一般有几方面的因素可供参考。
　1、房屋因素房屋竣工后即进入折旧期，此外，楼层对价格也产生影响。
2、环境因素在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房都要大打折扣。另外，地区居民的结构、文化氛围、配套建设、有无物业管理、小区是否独立封闭、周边学校、公园、商场等环境等也会对房屋价格产生较大影响。
四、二手房交易之法律风险
　　1、来自交易主体方面的风险，即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权，买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。
2、来自交易房屋方面的风险。用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属存有争议；房屋为共有，出卖人未经共有权人同意；房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权益的；房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋权属转让；交易房屋存有质量瑕疵。

　　3、来自交易手续方面的风险。房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。
　4、来自二手房交易合同方面的风险。主要为交易合同对双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。
5、产权风险。如果购买二手房是为了投资，那一定要买有产权的二手房，并且按照规定，买卖双方缴纳应缴的税费，进行产权过户手续，只有这样，在交易行为完成后，房管局才会核发过户后的产权证。
五、二手房交易之拆迁风险
花二三十万元或三四十万元买套二手房，没住几年，房子就要拆迁了，且不说再次置业、搬家有多么的不便，就是拆迁补偿能否与当年的购房款持平，也是个未知数了。许多人认为，平房才会拆迁，不买平房就能避免这一问题了。其实不然，楼房也存在拆迁的可能性。
六、二手房交易之质量风险
　　由于上市的二手房大都已有几年甚至更长的居住史，因此购房者在挑选二手房时，应通过仔细认真的检查以及了解房屋状况，做到心中有数。另外，对私搭私建部分要格外留意，因为这涉及到面积如何计算的问题。同时，购房者还要观察房屋的内部结构，考核房屋的市政配套设施，并且了解装修状况。许多购房者在看房过程中，都会发现房屋刚被简单装修过，其实，这种粉饰往往掩盖了房屋本身的一些瑕疵或缺陷。有些房主装修时，对房间的结构、设施设备进行了一些改造，卖房时，还把它作为抬高价格的筹码，其实这些改造可能存在着不安全隐患，或是被小区物业管理部门明令禁止的。因此，购房者遇到诸如此类的问题，一定要到物业管理部门反映一下，否则，一旦达成交易，待将来物业管理部门发现问题，追究起来，责任就难以区分了。
当然,为了避免交易风险，尤其是法律风险，最好委托专业人士如二手房律师进行风险把关，这样，能最大限度降低交易风险。
七、律师在二手房交易中的作用
二手房交易涉及法律、政策、房地产、金融及交易程序方面的专业知识。无论消费者买房用于居住还是投资，都需要大笔的自有资金，甚至还需要银行贷款。由于目前的二手房市场还不规范，所以在涉及交易金额较大住房消费过程中还存在或大或小的风险。最大的风险是售房人或中介公司携款潜逃，或者买卖的房屋被查封、限制转让，或者一房数卖，购房人得不到所购房屋，或者所购项目或房屋被抵押，购房人所购房屋被拍卖。有时在买方恶意违约或存在诈骗的情形，卖方的利益也得不到保证，最严重的后果是房子卖掉了，已经交付并办理了过户，但没有拿到房款。较之最严重的风险，相对来说小一点的风险是中介公司虚假宣传，不披露重要信息，中介公司吃差价，房屋质量存在问题或者物业管理存在问题，或者因税费及其它的履行过问产生纠纷，因事先没有约定而产生纠纷，没有解决的依据。因为大多数购房人就售房人都不是房地产及法律方面的专业人士，所以在购房过程中难免会因为某一方面知识的欠缺而无法发现存在的风险或不知如何避免风险。为了避免风险或尽可能减小风险，或者节省购房者的时间，于是有些购房者就聘请专业房地产律师为其把关，委托律师参与买房的全部过程或某些环节。

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