刘挽澜律师：房屋租赁合同违约金定得过高，可以请求法院适当降低

刘挽澜律师：房屋租赁合同违约金定得过高，可以请求法院适当降低。

下案中，双方在合同中约定“延期每日按租金的千分之三交纳滞纳金”，如果按此约定承租方从2010年1月11日起至2010年12月31日共需支付违约金数额为：
354X(60000X0.3%)+264X(60000X0.3%)+173X(60000X0.3%)+81X(60000X0.3%)=156960元

而全年的房屋租金为240000元，所以法院结合实际损失和当事人的过错情况，对上诉人陆Ab1和陆Ab2的减少违约金的主张给予了支持。如果按法院判决 “延期每日按租金的千分之一交纳滞纳金”标准支付违约金，则至2010年12月31日止只需要支付52320元违约金。

附法院判决文书节录：
刘挽澜房产律师注：名字带A为上诉人，带B为被上诉人，带a为原审原告，带b为原审被告

上诉人陆Ab1、陆Ab2因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2010）浦民一（民）初字第XXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审认定，上海市浦东新区龙阳路某号某层房屋（以下简称系争房屋）原产权人为上海湘子佳有限责任公司（以下简称湘子佳公司Ba3），该公司委托上海俏居物业管理公司（以下简称俏居公司Ba4）进行前期物业管理及租赁管理。2009年11月12日，严Ba1、严Ba2与湘子佳公司Ba3签订房屋出售合同购买上述房屋，2010年1月13日，严Ba1、严Ba2取得上述房屋的房地产权证。

　　2008年3月1日，出租方(甲方)俏居公司Ba4与承租方(乙方)陆Ab1、陆Ab2签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方租赁系争房屋，房屋建筑面积183.36平方米，土地用途为商业；乙方租赁该房屋作为盲人保健的场所；甲方于2008年3月1日前向乙方交付该房屋，租赁期限自2008年 4月1日起至2010年3月31日止；该房屋月租金总计2.3万元；租金支付方式和时间为每季度的第一个月10日前，向甲方支付三个月租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按逾期支付金额的100%支付违约金；合同签订之日起3天内乙方向甲方支付租赁保证金，保证金为二个月的租金即46,000元；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同……乙方不支付租金累计超过30日的；合同另对其他事项作了约定。

　　合同订立后，俏居公司Ba4向陆Ab1、陆Ab2交付了系争房屋，陆Ab1、陆Ab2对系争房屋装修后在该场所登记设立了个体工商户“上海市浦东新区张江镇淼晶焱足浴店”。

　　2008年6月1日，俏居公司Ba4与陆Ab1就系争房屋另订立《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定的租赁期限自2008年4月1日起至2016 年3月31日止，租金为每月13,725元，保证金为二个月租金即27,450元。其余合同内容同2008年3月1日所立合同。俏居公司Ba4陈述，2008年6月1日订立的合同，系陆Ab1、陆Ab2借口为办理残疾人税收优惠要求与出租方订立一份租期长、租金低的合同而形成，故合同内容从未履行。

　　原审审理中，严Ba1、严Ba2及俏居公司Ba4另提供了俏居公司Ba4与陆Ab1、陆Ab2于2008年7月7日签订的《上海市房屋租赁合同》（复印件），以证明合同双方在2008年7月7日订约，对原2008年3月1日的合同内容进行了更改，将租金调整为每月2万元，租赁期约定为2008年7月1 日至2011年6月30日，保证金为4万元，其余合同内容与2008年3月1日订立的合同内容相同。该合同经庭审质证，因严Ba1、严Ba2及俏居公司 Ba4未能提供合同原件，陆Ab1、陆Ab2对真实性未予确认。严Ba1、严Ba2为此又提供了陆Ab1、陆Ab2于2008年9月1日为办理个体工商户登记提供给浦东新区张江工商所的《上海市房屋租赁合同》一份（合同订立日期为2008年3月1日，合同约定的月租金为2.3万元，租赁期为2008年4月 1日至2016年3月31日），以证明俏居公司Ba4与陆Ab1、陆Ab2从未履行并承认过2008年6月1日的合同。陆Ab1、陆Ab2对此份合同的真实性未持异议。

　　原审另查明，2008年4月至6月，陆Ab1、陆Ab2以每月2.3万元的租金标准向俏居公司Ba4支付了租金，2008年7月至9月，陆Ab1、陆 Ab2以每月2万元的租金标准向俏居公司Ba4支付了租金。2008年7月8日，俏居公司Ba4与陆Ab1、陆Ab2协商后确定押金为二个月租金即4万元，并于当日办理了押金支付，俏居公司Ba4向陆Ab1、陆Ab2出具了4万元押金收据。

　　2008年10月16日，俏居公司Ba4因陆Ab1、陆Ab2提出减租要求，向湘子佳公司Ba3出具租金情况说明一份，载明湘子佳花园二期某号房屋，原租金价格为每月20,000元，从2008年10月1日-2009年3月31日期间，6个月调整为每月18,000元，每季度结算一次。湘子佳公司 Ba3在该说明上签署“同意在该时间段内(2008年10月至2009年3月)月租金为18,000元。此后，陆Ab1、陆Ab2即以每月18,000元租金为标准分期向俏居公司Ba4支付了2008年10月至2009年3月期间的房屋租金。

　　2009年4月20日，俏居公司Ba4(甲方)与陆Ab1、陆Ab2(乙方)订立补充协议，约定因乙方经营困难，提出减租，甲方同意每月租金由 18,000元，从2009年4月1日起至2009年12月31日止降为每月16,500元，乙方同时应严格遵守合同的约定，准时交纳租金，延期每日按租金的千分之三交纳滞纳金，此协议与正式合同具有同等的法律效力。协议订立后，陆Ab1、陆Ab2自2009年4月起即按每月16,500元的租金标准向俏居公司Ba4支付租金至2009年12月31日。

　　2010年1月，严Ba1、严Ba2以产权人身份向陆Ab1、陆Ab2催要2010年一季度租金，因租金标准等问题双方意见不一，陆Ab1、陆Ab2 未付款。3月16日，严Ba1、严Ba2以陆Ab1、陆Ab2未按约付款违反合同约定为由，向陆Ab1、陆Ab2的户籍地(上海市浦东新区浦东南路XX 号)、居住地(上海市益江路YY弄YY号YY室)以及本案租赁场所分别发出终止合同函，函件由陆Ab1、陆Ab2于17日、18日分别签收。

　　原审审理中，陆Ab1、陆Ab2陈述，俏居公司Ba4与其在2008年6月1日合同订立后曾口头约定租金调整至每月2万元，故2008年7-9月其均按每月2万元支付租金，此后又陆续调整，对2010年1月起的租金是否调整未曾商谈，但依照以往租金逐渐下调的约定，2010年1月起应当按每月 15,000元租金标准执行，故不同意按照每月2万元继续履行合同。另2008年10月16日的情况说明表明俏居公司Ba4、湘子佳公司Ba3已同意将租金支付方式变更为先用后付，按季给付，故严Ba1、严Ba2无权于2010年3月向其提出解约。合同约定的逾期付款违约金标准过高，要求调整至按每日千分之一为标准。如果合同解除，要求严Ba1、严Ba2与俏居公司Ba4、湘子佳公司Ba3赔偿其装修损失30万元、其另行租房的租金差额损失395,325 元。

　　因陆Ab1、陆Ab2在严Ba1、严Ba2催讨和书面通知解除合同情况下仍未支付租金，严Ba1、严Ba2遂于2010年3月24日提起诉讼，请求法院判令：1、解除房屋租赁合同；2、陆Ab1、陆Ab2搬离上海市浦东新区龙阳路某号某层房屋并将房屋返还严Ba1、严Ba2；3、陆Ab1、陆Ab2支付拖欠租金，以每月2万元，自2010年1月1日起支付至返还房屋之日止；4、陆Ab1、陆Ab2支付逾期支付租金的违约金，自2010年1月1日起至判决生效日止，按欠付金额每日千分之三计算。

　　陆Ab1、陆Ab2辩称，其与俏居公司Ba4签订过两份合同，2008年6月1日的合同(后一份合同)约定租金每月13,725元，租期至2016 年，严Ba1、严Ba2主张2万元没有依据，因此其没有违约，故不同意解除合同，要求按照2008年6月1日签订的合同继续履行。

　　湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4辩称，陆Ab1、陆Ab2与俏居公司Ba4签订的租赁合同，陆Ab1、陆Ab2为了办理残疾人税收优惠，曾要求俏居公司Ba4又与其签订一份租金低、租期长的合同，故双方于2008年6月1日又签订一份租赁合同，该份合同从未履行。2008年6月涉案租赁场所的租赁市场价格约每平方米每日3.8元，现在的市场价格已升至每平方米每日4元。2008年7月7日俏居公司Ba4与陆Ab1、陆Ab2签订了租金每月2万元的合同，并按此合同履行，为了与原合同(2008年3月1日合同)日期一致，2万元月租金的合同签署日期写了2008年3月1日，出租人给予陆Ab1、陆 Ab2的租金价格已低于市场价格，陆Ab1、陆Ab2多次要求出租方调整价格，出租人出于善意多次变更了合同租金，曾调整至每月18,000元、 16,500元。但2010年1月1日以后应当按照每月2万元租金履行。

　　原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。俏居公司Ba4与陆Ab1、陆Ab2于2008年3月1日订立的租赁合同以及此后订立的补充协议，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。俏居公司Ba4与陆Ab1虽在2008年 6月1日另订有租赁合同，但此合同双方均确认未履行。俏居公司Ba4提供的2008年7月7日租赁合同，因系复印件，陆Ab1、陆Ab2对其真实性未予确认，故对此证据法院不予采信。但鉴于湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4与陆Ab1、陆Ab2均确认在2008年6月以后双方约定将租金调整为每月2万元，此口头约定系双方合意，合法有效，且陆Ab1、陆Ab2自2008年7月起至9月底已按每月2万元的租金实际履行。而2008年10月至2009年3月、 2009年4月至12月的租金标准，因陆Ab1、陆Ab2要求，俏居公司Ba4给予租金优惠，但此两次降租均附了相应期限，租金优惠的期限届满后，在无其他证据证明合同双方曾约定继续降低租金的情况下，租金标准应当恢复至原标准，即每月租金2万元。严Ba1、严Ba2通过买卖取得了涉案房屋的产权，湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4确认自2010年1月起的房屋租金应由严Ba1、严Ba2收取，故严Ba1、严Ba2已继受原租赁合同项下出租人的权利和义务，其向陆Ab1、陆Ab2催讨租金，合法有据。因双方各自提供的合同均表明租金先付后用，于每季度的第一个月10日前支付，且在2009年4月20日的补充协议中重申了严格按合同约定时间付款，故陆Ab1、陆Ab2抗辩称俏居公司Ba4在2008年10月16日的情况说明中已同意变更租金支付方式为先用后付的主张缺乏依据，不予采信。陆Ab1、陆Ab2未按约支付租金，经严Ba1、严Ba2催讨后仍未支付，严Ba1、严Ba2依据合同约定要求解除合同，合法有据，故双方间的租赁合同自解除合同通知到达陆Ab1、陆Ab2即2010年3月17日解除。

　　合同解除后，陆Ab1、陆Ab2应将租赁物返还，其所欠出租人的租金应予给付，因陆Ab1、陆Ab2逾期支付租金，按照合同约定，应当承担逾期付款的违约责任，陆 Ab1、陆Ab2认为合同约定的每日千分之三的违约金计算方式属约定过高，要求调整至每日千分之一，原审认为，判断违约金是否过高，应根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，经综合考量，严Ba1、严Ba2未对违约造成的损失提供相应依据，以及因本案中出现数份合同以及数次调整租金造成履行上的一定障碍，故陆Ab1、陆Ab2要求按欠款每日千分之一调整逾期付款违约金的请求，予以准许。对于陆Ab1、陆Ab2要求严Ba1、严Ba2 及湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4承担其解除合同后装修损失及租金差价损失的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。由于本案因陆Ab1、陆Ab2违约导致合同解除，故其要求严Ba1、严Ba2及湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4赔偿其装修损失及租金差价损失的请求，缺乏法律依据，法院难以支持。因租赁合同已解除，严Ba1、严Ba2作为出租人，应将陆Ab1、陆Ab2交纳的押金4万元予以返还，本案中一并处理。

　　原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条的规定，于二Ｏ一Ｏ年十一月二日作出判决：一、解除严Ba1、严Ba2与陆 Ab1、陆Ab2的房屋租赁合同；二、陆Ab1、陆Ab2于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区张江高科技园区龙阳路某号一层房屋，并将房屋返还严 Ba1、严Ba2；三、陆Ab1、陆Ab2于判决生效之日起十日内支付严Ba1、严Ba2房屋租金及使用费，以每月2万元计算，自2010年1月1日起计算至实际返还房屋之日止；四、陆Ab1、陆Ab2于判决生效之日起十日内支付严Ba1、严Ba2逾期付款违约金，自2010年第一季度起，从每季度的11 日起算，以当季应付租金为计算基数，按每日千分之一为标准，分别计算至判决生效之日止；五、严Ba1、严Ba2于判决生效之日起十日内返还陆Ab1、陆 Ab2押金4万元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,632元，由陆Ab1、陆Ab2负担。

　　判决后，陆Ab1、陆Ab2不服，上诉于本院，诉称：1、原审对租金标准的认定错误。从双方的实际履行情况来看，上诉人与俏居公司Ba4已经口头达成协议将租金23,000元陆续降低到6月1日合同约定的13,725元，而且实际按照先使用后付费的方式履行。严Ba1、严Ba2及湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4在原审中也表示2010年按什么标准没有说定，那么就应该按照6月1日的合同履行。湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4称6月1日合同是为了帮助上诉人享受政策优惠而制作的说法没有依据。2、原审关于上诉人违约的认定错误，据此判决双方合同解除及认定上诉人承担违约金不当。由于湘子佳公司 Ba3、俏居公司Ba4的过错导致双方的租金标准产生争议，虽然上诉人没有付租金，但是在未明确租金之前不能认定上诉人违约，严Ba1、严Ba2也无权通知上诉人解除合同。上诉人在原审没有认可违约，所以不同意支付违约金，更不会认可按每日千分之一的标准支付违约金。3、原审对合同解除后上诉人的损失没有认定也是错误的。由于双方在租金标准上存在纠纷，因此并不当然导致合同解除。即使法院判令双方的合同解除，则被上诉人也应当承担赔偿责任，上诉人的损失为装修费30万元、另行租房的租金损失395,325元，共计695,325元。故请求二审法院撤销原判，依法改判，变更第三项租金标准为每月13,725 元；撤销第四项，上诉人不承担租金违约金；增判由被上诉人承担装修费30万元、租金损失395,325元。

　　被上诉人严Ba1、严Ba2辩称：其从湘子佳公司Ba3处购买系争房屋，取得系争房屋的房地产权证。根据法律规定，其自然承继原产权人与上诉人之间的租赁合同中的权利义务，俏居公司Ba4将其与上诉人签订的租赁合同转交严Ba1、严Ba2，并告知双方签订的是2008年3月1日的合同，实际按每月2万元租金履行，双方并无租金方面的争议。上诉人故意拖延租金构成违约，且严Ba1、严Ba2多次催讨无果，故有权行使合同解除权，并要求上诉人搬离及承担租金与违约金。原审调整违约金也是根据上诉人在原审中的要求调整的，合同中约定的违约金数额还要高。另外，上诉人在系争房屋中仅是简单装修，并没有30万元，租金损失更没有依据，由于是上诉人违约，因此严Ba1、严Ba2不同意进行任何补偿。请求二审法院维持原判。

　　被上诉人湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4辩称：2008年3月1日的合同是上诉人与其签订的，也是上诉人办理工商登记使用的合同，上诉人按照合同约定的每月2.3万元租金标准支付了2008年4-6月的租金，至于每月2万元的租金是2008年7月签订的合同中明确的，而且上诉人也是按照合同约定支付租金的，并支付了保证金4万元。至于以后的减租合同，也是双方协商并签订的，合同中明确了减租的时间段，因此超过该时间段的租金仍应按照原合同约定的2万元执行。上诉人提供的6月1日合同是应上诉人要求为办理优惠政策而签订的，双方从未实际履行过该份合同，上诉人没有提供履行该份合同中所约定的租金和保证金的依据，租金收取均按照双方3月1日的合同约定执行，其也提供了相应的租金和保证金收据，因此上诉人要求按照6月1日合同中的每月13,725元租金标准支付没有任何事实依据。双方合同中明确租金是先付后用，实际履行中其同意部分时间段按减租后的标准支付租金，这部分合同只是约定降低租金收取标准，并不影响双方正式合同中的先付后用的约定。上诉人拖延付款，构成违约，违约金在合同中也有约定，上诉人在原审中也明确要求调整，原审法院已经进行了调整，上诉人的陈述均不是事实。至于上诉人诉称的装修费，最多仅8-10万元，由于上诉人违约，应由上诉人自行承担。请求二审法院维持原判。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以认定。

　　本院认为，湘子佳公司Ba3在出售系争房屋之前将房屋委托俏居公司Ba4出租给上诉人陆Ab1、陆Ab2，因此湘子佳公司Ba3与陆Ab1、陆Ab2 之间存在租赁合同关系。由于双方实际履行中多次签订合同及补充协议等，就这些合同是否履行双方存在争议，故本院根据双方提供的相关合同、付款凭证及各方当事人所作的陈述等证据予以认定。关于2008年3月1日的合同，该份合同由上诉人向工商登记部门递交并以“上海市浦东新区张江镇淼晶焱足浴店”名义申请了工商登记，根据上诉人支付的2008年4-6月的租金标准为每月2.3万元来看，也与此合同约定的租金数额相符，故3月1日合同系双方签订并实际履行的合同应予认定。关于2008年7月7日签订的合同，主要内容为调整租金至每月2万元，但俏居公司Ba4目前只能提供复印件，且未得到上诉人的认可，故原审对该份合同真实性未予认定并无不当。根据上诉人的付款情况来看，上诉人在2008年7-9月以每月2万元租金、保证金4万元进行支付，显然存在实际调整租金的事实，在原审审理中，上诉人对6月份之后的租金调整为每月2万元的事实作了确认，故原审确认双方实际达成每月租金2万元支付的事实应予确认。至于租金的支付时间以及相关的违约责任等，因无证据证明双方进行了重新约定，也没有证据证明原3月1日合同中的这些内容不再执行，故每月2万元的租金支付时间和逾期支付的违约责任等可按照3月1日的合同内容执行。上诉人称双方在履行过程中变更了付款方式等，缺乏依据，本院不予采信。至于2008年10月之后的租金的调整，则是以情况说明和补充协议方式确定的，且相关的调整后的租金数额及减租后支付的时间段和支付方式、违约金等也有相对应的约定，因此上诉人在此时间段的租金标准等可以按双方的特别约定履行至2009年12月31日。至于2010年之后的租金，双方可以采取协商方式重新约定，但若双方没有达成约定的，则应当按照原约定执行。至于上诉人主张双方曾签订2008年6月1日的合同，对租金又作了约定，而且双方实际也是以租金递减方式履行的，因此6月1日合同中约定的租金应该是双方2010年1月1日执行的租金标准，由于上诉人未能提供曾以该合同中的租金、保证金标准支付相关费用的依据，故其上述主张属于其个人的观点和要求，因未得到出租人的同意，故本院难以采信。关于6月1日合同签订的真实目的，湘子佳公司Ba3、俏居公司Ba4对此解释为出于帮助上诉人办理税收优惠政策，该份合同不是双方真实履行的合同且事实上也没有履行，该解释符合常理，故可以采信。

　　鉴于被上诉人严Ba1、严Ba2已经取得系争房屋的所有权，自然承继了原产权人与上诉人之间的租赁合同中的权利义务，故其有权向上诉人主张租金，且其主张的租金并没有超出双方的约定，在其催讨未成的情况下，其有权行使合同解除权。上诉人未按约支付租金，构成违约，应承担违约责任。关于违约金数额，双方在合同及补充协议中进行过约定，且原审依据上诉人申请进行了合理调整，并无不当。上诉人不同意承担违约金，理由不足，本院亦不予采信。至于上诉人主张的装修残值、另租房屋的租金差价损失等赔偿要求，考虑到合同解除系上诉人拖欠租金的违约行为造成，故其主张的装修费用及租金差价损失，也无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人陆Ab1、陆Ab2的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。