本案承租人能否享有“买卖不破租赁”的权利

□ 王达民
　　【案　情】
　　原告(二审被上诉人、再审被申诉人)：殷挺
　　被告(二审上诉人、再审申诉人)：包品卿
　　原审被告：喻晔
　　2005年3月15日，殷挺与案外人俞晓堂签订《上海市房地产买卖合同》，约定俞晓堂将其所有的上海市闸北区七浦路179号一幢二层612室商铺(建筑面积为13.96平方米，以下简称系争商铺)出售给殷挺，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)50万元整。2005年3月31日，殷挺取得系争商铺的《房地产权证》。2005年4月29日，殷挺发函给系争商铺占用人包品卿，明确系争商铺的产权人为殷挺，要求包品卿接到通知后搬离系争商铺，否则将按市场价向包品卿收取占用该商铺的租金。包品卿接函后未迁出系争商铺。2005年5月26日，殷挺向一审法院起诉，要求判令包品卿、喻晔迁出系争商铺，并要求包品卿、喻晔从2005年5月1日起每月支付商铺使用费8,000元，暂计至2006年3月31日止，共88,000元。包品卿则认为其是与赵框宋签订租赁协议的，租期为十年，且十年的租金已全部付清。喻晔认为其仅仅是与包品卿共同经营该商铺，且于2005年7月22日已离开该商铺。
　　包品卿于2004年10月18日与案外人赵框宋签订《铺位租赁协议》，约定赵框宋将系争商铺出租给包品卿经营使用，租用期限为十年，从2005年4月11日至2015年4月10日止，租金为每年10万元。该协议中明确，全部租金已付。2005年1月1日，包品卿与喻晔签订《共同经营协议》，合作期限为2005年1月1日至2006年4月10日，平时由喻晔实际管理经营，共担风险，共享利益，喻晔已支付租金19万元。
　　系争商铺原始产权人施伟军于2003年1月与赵框宋曾签订系争商铺的《转买证明》，双方明确：“原施伟军上海新七浦服装批发市场二楼612号档口2003年1月起，转买(卖)给赵框宋，从2003年4月赵框宋接管档口的租赁权和租金权，现转买(卖)金额已付清，赵框宋拥有对档口的房产权，由于正式交易手续未办理，原施伟军的档口房产证由赵框宋所有，本证明一式两份卖买方各一份。”但施伟军与赵框宋未办妥该商铺的产权转让手续。该商铺的管理人上海新七浦服装市场有限公司保存的《商铺产权转让情况登记》中记载：系争商铺的原业主为施伟军，现业主为赵框宋(2003年1月23日)。
　　因系争商铺买卖问题赵框宋于2004年11月22日诉至法院，要求法院确认2003年1月其与施伟军、应美君签订的有关系争商铺的《转买证明》有效。在该案审理过程中的2005年2月27日，施伟军、应美君将该商铺转让给案外人俞晓堂，并办理了产权过户手续。俞晓堂于2005年3月31日又将该商铺转让给殷挺。因此，赵框宋变更诉讼请求，要求施伟军、应美君赔偿经济损失一百多万元。
　　【审　判】
　　一审法院认为，殷挺是系争商铺产权人，依法享有对该商铺的占有、使用、收益和处分的权利。殷挺要求包品卿、喻晔迁出该商铺并要求包品卿、喻晔支付该商铺使用费的诉讼请求，于法有据，可以支持。包品卿称，其是在殷挺取得该商铺产权之前就已与赵框宋签订了租赁协议，且已向赵框宋付清了十年租期的租金，不同意迁让也不同意支付使用费，无法律依据，法院难以支持。因为包品卿在2004年10月与赵框宋签订长达十年期限的租赁协议时，赵框宋并未取得该商铺的房地产权证，尚不是该商铺的产权人。包品卿未严格审查该商铺产权人情况，对此应承担相应的民事责任。喻晔虽然已于2005年7月22日离开该商铺，但喻晔在2005年7月22日前也是该商铺的共同经营人，故喻晔应当对2005年7月22日前该商铺的使用费承担共同给付的责任。如果包品卿认为赵框宋未取得产权证就与其签订长达十年期限的租赁协议而致其遭受经济损失，可另行依法解决。因包品卿与赵框宋的租赁协议中明确，该商铺的年租金为每年10万元，故殷挺要求包品卿、喻晔每月支付该商铺使用费8,000元的诉讼请求，尚属合理，可以支持。据此，一审判决支持原告诉请。
　　包品卿不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉称，其与案外人赵框宋就系争商铺签订了租赁合同，双方实际也已依约履行，该租赁合同也经市场管理部门登记核准，故该租赁合同应为合法有效。现虽变更产权人，但不应影响租赁合同的继续履行，殷挺在取得系争商铺产权时已明知其在实际使用，一审法院要求其重复支付租金，将造成其相应的经济损失。请求撤销一审判决，改判驳回殷挺的诉讼请求。
　　二审经审理查明，一审法院认定的事实属实；另查明，案外人赵框宋与系争商铺原产权人施伟军、应美君买卖合同纠纷一案，上海市闸北区人民法院经审理于2006年3月7日作出(2004)闸民三(民)初字第1320号民事判决，判令施伟军、应美君赔偿赵框宋损失1167181元。
　　二审认为，系争商铺的原权利人与案外人赵框宋之间确订有关于系争商铺权利转让的协议，当时赵框宋对系争商铺仅享有债权，尚未取得物权。赵框宋是在自己对系争商铺仅享有债权的情况下与包品卿签订了该商铺的租赁合同。另一方面，就系争商铺的过户问题，赵框宋曾诉讼至法院，但因系争商铺被原权利人转让，赵框宋已不再要求取得系争商铺的权利，而是变更其诉讼请求，主张原权利人予以赔偿。因此，在赵框宋不再要求取得系争商铺物权的情形下，包品卿与赵框宋之间的租赁合同已失去了继续履行的依据，且该租赁合同不具有法律规定的“买卖不破租赁”的情形，由此产生的法律后果，包品卿应与其合同相对方赵框宋另行解决。现殷挺已成为系争商铺的权利人，其要求包品卿迁出系争商铺，于法有据，包品卿所持的其与赵框宋的合同不能对抗殷挺的权利。一审法院所作的认定与判决并无不当，应予维持。据此判决：驳回上诉，维持原判。
　　检察机关抗诉认为：根据本案查明的事实，施伟军夫妇在与赵框宋订立《转卖证明》中明确约定，系争商铺出卖给赵框宋，并从2003年4月起由赵框宋行使商铺的出租经营权，商铺产权凭证也一并交给赵框宋。因此，虽然赵框宋未完全取得系争商铺产权，但其依据所有权人施伟军夫妇的明确授权，取得了系争商铺的出租经营权并合法占有系争商铺，其与包品卿订立租赁合同理应合法有效。承租人包品卿在签订租赁合同后付清了长达十年的租金并实际经营使用系争商铺，其依据有效租赁合同依法取得了具有对抗效力的承租权。至于出租人赵框宋最终是否取得产权或所有权发生其他形式变动等，并不导致租赁合同无法继续履行，不影响包品卿租赁权的行使，且不存在无法继续履行的理由及事实障碍，现其要求继续履行租赁合同于法有据。包品卿在与赵框宋签订系争租赁合同后，即将合同文本报商铺所在地市场管理部门备案并实际经营使用，殷挺在以明显低于市场价格取得系争商铺所有权时，理应对商铺现场查看，应当知道系争商铺的实际租赁情况。终审判决在不否认系争租赁合同效力的前提下，以租赁合同出租人为非所有权人为由，对我国合同法关于“买卖不破租赁”规定作限制性解释，对当事人的合法租赁权未予保护，于法相悖，故提出抗诉，请依法再审。
　　再审中，包品卿诉称，其与案外人赵框宋签订的商铺租赁合同是合法有效的，依据合同法相关规定，其享有的租赁权不受商铺所有权变更的影响，殷挺无权主张商铺使用费，亦无权要求承租人迁让；殷挺在买受系争商铺时未尽到审查注意的义务，应承担由此产生的不利后果。原终审判决有误，请求依法撤销原判，驳回殷挺的诉讼请求。
　　殷挺辩称，案外人赵框宋非系争商铺的产权人，包品卿与赵框宋签订的租赁合同对系争商铺的现产权人殷挺没有法律效力，本案不具有“买卖不破租赁”的法定情形，包品卿与赵框宋之间若有债权债务关系应另行依法解决。其作为商铺的产权人要求包品卿支付商铺使用费并及时迁出商铺，于法有据。原终审判决是正确的，请求法院依法驳回包品卿的上诉请求，维持原判。
　　再审经审理查明，二审认定的事实属实。再审庭审中，包品卿自认其当时知道系争商铺的产权还未过户到赵框宋名下，产权人是施伟军。
　　上海市第二中级人民法院再审后认为，原终审判决对于本案的处理结论，并无不当，应予维持；检察院的抗诉理由，不能成立。
　　【评　析】
　　根据系争商铺原产权人施伟军夫妇与赵框宋曾签订系争商铺《转买证明》载明的内容反映，施伟军夫妇系将商铺卖给赵框宋，而非租赁给赵框宋，且该买卖尚未办理产权变更登记手续，系争商铺的产权人仍然是施伟军夫妇。根据法律规定，不动产的产权人变更须经合法登记。然而，赵框宋在尚未取得系争商铺的产权时，却以商铺产权人的身份与包品卿签订了《铺位租赁协议》，且包品卿当时也知道系争商铺的产权还未过户到赵框宋名下，故由此引起的法律后果应由相关当事人自己承担。
　　赵框宋在将系争商铺出租的同时，又因系争商铺过户问题与施伟军夫妇发生了诉讼。基于施伟军夫妇已将系争商铺转让给案外人俞晓堂，俞晓堂又转让给殷挺，殷挺至房地产管理部门办理了过户手续，成为了系争商铺的业主的事实，于是赵框宋在与施伟军夫妇的诉讼中不再要求取得系争商铺的物权，而要求施伟军夫妇按系争商铺的评估价赔偿其经济损失。但是，赵框宋在该案审理中隐瞒了系争商铺已出租给包品卿的事实。法院依据赵框宋的诉请，依法确认系争商铺产权仍归施伟军所有，判令施伟军夫妇赔偿赵框宋相应经济损失。赵框宋对此判决没有表示异议。
　　我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说，租赁物的原产权人将租赁物出租给善意第三人后，又将租赁物转让与新产权人，在这样的情况下，第三人与原产权人的租赁关系适用于租赁物的新产权人。但本案中赵框宋从未取得系争商铺的物权，也从未成为产权人，故先前赵框宋在系争商铺产权还登记在施伟军名下的情况下，将系争商铺出租给包品卿的行为属于效力待定的处分行为。如果最终赵框宋成为产权人，那么赵框宋对系争商铺的处分就是有权处分，其效力涉及到其与包品卿签订的《铺位租赁协议》；如果最终赵框宋不能成为产权人，那么赵框宋对系争商铺自始无权享有处分、收益的权利，其与包品卿签订的《铺位租赁协议》也就对新产权人殷挺没有约束力。在法院根据赵框宋对施伟军夫妇所主张的赔偿请求，依法判令施伟军夫妇赔偿赵框宋相应经济损失后，包品卿与赵框宋签订的《铺位租赁协议》即从根本上失去了继续履行的基础。据此，赵框宋与包品卿之间的租赁关系不符合法律规定的“买卖不破租赁”的条件，故不能适用“不影响租赁合同的效力”的规定。若包品卿与赵框宋因不能履行《铺位租赁协议》而产生纠纷，可依法另行解决。原终审判决并无不当，应予维持。
　　(作者单位：第二中级人民法院审监庭)