卖房后反悔应适用《婚姻法》还是《物权法》

《物权法》被认为是一个具有里程碑意义的法律。一方面，因其内容上涉及了很多关乎民生的法条，一时间成为人们茶余饭后热衷谈论的话题，老百姓也更注重用法律的武器来维护自己的权益，这种理性的表现彰显了我们国家法治文明的进步；另一个方面，在“依法治国”和法官职业化建设的大背景下，《物权法》的实施无疑也对法官的综合能力提出了更高的要求，我一直喜欢说法律是有许多科学和技术的含量作为支撑，实际上我是想表达法律内在的理性与规则这样一个层面的意思。正因为如此，在司法实践中，当我们面临着法律规定不是很明确或者对法律条款存在着不同理解的时候，作为法官我们不能想当然，不能只凭经验主义，而是必须站在深厚的法学理论基础上对个案做出裁判解释，从而确保司法的公正与效率。本文就是基于《物权法》颁布之后，因法官选择适用了不同的法律导致了房屋买卖中截然不同的判决结果，从而引发了笔者的一点思考，在这里和大家做一下学术方面的交流，期待能达成共识，从而为司法实践提供良策，有不正确的地方，请大家不吝指教。
一、问题的提出

不久前，网上刊登了一个由北京市第一中级人民法院审理的案件，它的判决结果引发了笔者的思考。

(一)具体案情

张军和李丽1997年结婚，2003年两人购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张军的名字。2006年底，张军家又购买了一套面积更大的商品房，就想把先购买的小房子卖掉。张军通过中介公司与郭某签订了房屋买卖合同，约定将房子卖给郭某，后双方办理了房屋产权过户手续。没想到在张军与郭某签订房屋买卖合同不久，该房所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。张军和李丽向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张军卖房未经李丽同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张军和李丽。

(二)同一案件，不同结果

我们都知道，根据我国《婚姻法》第17条2款的规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”《婚姻法解释（一）》第17条关于“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定做出了解释，即：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。在《物权法》实施之前，法院据此会认为：本案中婚姻关系存续期间购买的房产系婚后共同财产，属于夫妻双方共同所有，一方擅自处置属于无权处分，从而判令张军与郭某签订的房屋买卖合同无效，张军返还郭某价款，郭某腾出房屋并协助张军对房屋进行恢复登记。

然而，在《物权法》实施之后，因物的归属和利用而产生的民事关系，适用《物权法》。《物权法》所说的物权就是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。 换句话说，善意的第三人判断房屋权利人的重要标准是房屋产权证上登记的姓名，谁是房屋的权利人，谁就有权处置房屋。本案中，张军和李丽共同购买的房屋，产权证上登记的是张军的名字，则善意第三人就完全有理由信赖张军有权处置该房产。法院在审理此案中重点审查郭某在购买该房屋时是否与张军有恶意串通行为？经审理查明，买房人郭某与张军素不相识只是根据自己需要善意购房，最终法院判决郭某购买张军名下登记的房产并经过户取得所有权完全符合法律规定，不需要将该房屋返还张军和李丽。在这里，我们可以看出，《物权法》更为关注对善意第三人的保护。

显然，本案中，法官选择适用不同的法律，就会导致截然不同的裁判结果。如何处理《物权法》和《婚姻法》之间的冲突在本案中就显得至关重要。北京市一中院的法官认为：《物权法》是新法，《婚姻法》属于旧法，法律适用的一般原则是新法优于旧法。此外，《物权法》本身就是规范物的归属和利用的基本法律，因此法院在审理此类案件时，应首先适用《物权法》。笔者在梳理相关法律关系的基础上，仍然疑窦丛生，为此提出质疑。

二、分析问题并兼论《物权法》在立法上的缺失

我认为，在这个案例中，《物权法》和《婚姻法》都应该具有约束力，那么如何选择适用呢？为了解决这个问题，首先应该明确当冲突出现时，法律选择适用的原则，概言之就是：上位法优于下位法，当冲突双方为同一位阶时，则新法优于旧法，特别法优于一般法。

本案涉及《物权法》和《婚姻法》两部法律，我们知道《物权法》是由全国人民代表大会制定的，《婚姻法》也是由全国人民代表大会制定的，新的《婚姻法》是根据2001年4月28日第九届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改<中华人民共和国婚姻法>的决定》而修正的。那么，首先我们必须明确它们是不是同一位阶上的法律。我们知道我国法律体系的法律位阶可划分为：宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章五个位阶。《立法法》专条规定了“宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。”“法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章”，可见，《立法法》在作上述规定时，是把“法律”作为一个单独概念提出来的，即专指除宪法之外的由全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会审议通过的法律文件。再看《立法法》第八十五条到八十七条也都是关于效率等级的规定，但也并未对全国人民代表大会制定的法律与全国人民代表大会常务委员会制定的法律在位阶上的高低上做出规定。因为，纵观《立法法》，我们也不难看出，全国人民代表大会常务委员会不是简单的隶属于全国人民代表大会，两者也不是最高权力机关中简单的两个层次，因为它们既有不同层次的隶属关系，也有互补与制约的关系，这种纵横交错的立法关系，决定了由它们分别审议通过的法律并不存在效力位阶上的区别。笔者认为，一味强调全国人民代表大会制定的法律要高于全国人民代表大会常务委员会制定的法律，这种观点缺乏应有的说服力。由此我们能够得出，《物权法》与《婚姻法》是同一位阶上的法律。

其次，依据《立法法》第八十三条：“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定。”显然，《物权法》相对于《婚姻法》来说，起码《物权法》是一个新的规定，应该优于旧法的规定。但是我认为，从夫妻之间婚姻关系存续期间共同财产处理的角度，《婚姻法》相对于《物权法》来说，应该是特别法与一般法的关系。也就是说，如果按照特别规定优于一般规定的规则，应该优先适用《婚姻法》，但如果按照新法优于旧法的规则，应该选择适用《物权法》。既然如此，我们就可以适用这两个规则来解决我们面临的问题。然而，我们发现适用这两个不同的法律，裁判结果却恰恰相反。在司法实践中，当法官面临这种尴尬的时候，《立法法》第八十五条规定了解决的依据，“法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员裁决”。那就意味着，如果法官真的遇到这种情况的出现，法官要向立法机构提出裁决的请求，等到全国人民代表大会常务委员会裁决结果出来之后才能够继续审理案件。笔者认为，本案就属于这种情形。

通篇翻看了《物权法》，我没有找到类似于“如果其它的法律与《物权法》有冲突的时候，优先适用《物权法》”这样的字眼。仅在《物权法》担保物权篇看到了第一百七十八条这样规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”但是第一百七十八条仅仅解决了《物权法》与《担保法》的法律规范出现冲突的时候依据哪种法律的问题，并没有解决当《婚姻法》中涉及物权的规定与《物权法》出现法律冲突的时候应该如何处理，这都需要我们必须明确法律适用的规则。曾经看到过这样的评论，认为《物权法》会遭遇实施的尴尬，现在看来，其中不无道理。就本案情形而言，笔者也认为，《物权法》中至少应该增加一个弹性条款或者从立法的途径尽快修改并完善相关的法律法规，避免不得不引用《立法法》第八十五条关于规则适用出现冲突时，必须向立法机构申请裁决的情形。

三、解读《物权法》中关于房屋买卖的三大制度

买房历来都是老百姓生活中的大事。《物权法》实施后，对于许多的物权都有了不同以往的法律保护，笔者就《物权法》对买房者的保护做以归纳，以提醒买房者在买房过程中应当注意的问题。

（一）房屋的登记制度

在司法实践中，我们发现很多的买房者认为只要签订了房屋买卖合同，同时缴纳了合同所约定的房款并入住了该房屋，那么这房屋就是自己的，其实这是一个理解上的误区。《物权法》规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，在房屋买卖过程中，除法律另有规定或者合同另有约定外，只要双方签订了书面合同，自合同成立时生效，但买家要真正成为房子的物权人，还必须以产权登记和过户为标准。否则，一旦出现“一房多卖”的情形，你就无法对抗善意第三人。例如：卖房者丙先与甲签订了房屋买卖合同，甲支付房款并入住其中。事后不久，卖房者又同乙签订了房屋买卖合同，乙不仅支付了房款而且还办理了过户手续。那么，根据《物权法》的有关规定，乙根据登记为丙名字的产权证书而有理由信赖丙对房屋享有所有权，为此支付了合理的房款，且已办理房屋产权过户登记，既符合公示公信原则，又符合善意取得的条件，故乙依法取得该房屋的物权。所以这时，尽管甲与卖房人丙的这份合同也是有效的，但是对于那套房子甲尚未取得对该房屋的物权，甲只享有因合同而产生的债权，他可以要求卖房者丙承担违约责任。需要特别强调的是《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。”所以购房者必须注意，在购买房屋时不仅要进行产权过户，同时要保证登记簿上的记载与产权证的记载相一致，以免遭遇假房产证的欺诈。

（二）异议登记制度

《物权法》是以登记制度来确定产权归属，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。我们知道，在以往的登记过程中，只有起诉后，才能申请司法机关对于有争议的房屋进行临时查封，而异议登记制度则是裁量权更多转移到了登记机构。

（三）预告登记制度

预告登记制度是《物权法》的一个亮点。法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，预告登记可以保证登记人的优先购买权。因此，购房者和卖房人签订了房屋买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。需要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记失效。

以上仅是笔者就《物权法》在买卖房屋方面对于买房者予以保护的主要制度作了粗线条的解读，作为大家在买房时的一个参考，避免自己的权益在买卖房屋中受到损害。

照应开篇的案例，《物权法》实施后，如果北京市第一中级人民法院的判决最终成为通说的话，那么我认为肯定应该有修改完善后的《婚姻法》作为注解。在期待法律完善的过程中，夫妻一方如果想保护自己在家庭财产中的合法权利，我们建议在房屋产权证登记时应该要求作为共有权人一并登记，或者到产权登记机关追加登记自己作为共有权人。

王利明教授在一次题为《物权法的实施和配套法律法规的完善》的专题讲座中，提出了这样的见解：首先应由物权法确定物权管理的共同基本原则和规则，在此基础上才可制定物权法的特别法，先制定特别法在程序上是不合适的。北京大学尹田教授在一次题为《物权法的得与失》的演讲中也指出：法典本身就具有封闭性和保守性，因此一些新型的财产制度就没有办法进入法典。但一个国家还必须要法典，它如同修饰一些标志性建筑，表达着我们的社会理念。两位法学界的专家从不同角度的阐述在告诉我们：我们国家物权立法滞后，必然导致特别法中涉及物权的部分与物权立法的冲突，实际上《物权法》实施后，它面临着一个任务就是制度审核，把分散的规则集合起来予以协调、重构、补充、契合，从而形成一个对财产权完整的保护体系，而我们知道，这确实需要过程和时间，我们期待着，相关法律早日的修改和完善。