万德清申请执行楼俊明合伙协议纠纷案——农村集体土地上的房屋强制执行创新问题

【裁判要旨】
在被执行人除集体土地上的房屋外无其他财产可供执行的情况下，执行法院可采取对该房屋实施强制管理，拍卖房屋租赁权的方式来执行，以获取的租金偿还债务。
【案例索引】
义乌市人民法院（2006）义执字第1827-5号（2008年2月20日）
【案情】
申请执行人：万德清
被执行人：楼俊明
1997年11月25日，万德清出资60万元投入到楼俊明承包的广东中山市联运实业公司沙溪万里长途汽车货运配载中心，合伙经营托运业务。1999年8月11日，楼俊明与中山市联运总公司终止承包关系。双方合伙解散后，楼俊明对合伙期间的财产进行了处理，但对合伙经营产生的利润及财产状况等未与万德清进行结算。万德清为此向法院起诉要求楼俊明返还投资款60万元。2005年12月15日，义乌市人民法院一审判决原告万德清诉被告楼俊明合伙协议纠纷一案，被告楼俊明于判决生效后返还原告万德清入股投资款60万元及利息。被告楼俊明不服提起上诉，二审法院终审判决驳回上诉，维持原判。法定履行期限届满后，被告楼俊明未履行还款义务。2006年6月14日，万德清依法向法院申请强制执行。义乌市人民法院受理后，于同年6月22日向被执人楼俊明公告送达了执行通知书。
【裁决】
在执行过程中，义乌市人民法院于2006年11月15日作出（2006）义执字第1827-2号民事裁定书，查封了被执行人楼俊明所有的座落于义乌市江东街道前成新村15幢二单元三间四层半的房屋一幢（其用地性质为集体土地）。2007年1月23日，案外人楼旭钟（系被执行人楼俊明之子）向义乌市人民法院提出执行异议，认为义乌市人民法院查封的房屋系其所有，请求解除查封。经公开听证，2007年3月29日，义乌市人民法院作出（2006）义执字第1827-4号民事裁定书，驳回异议人楼旭钟的执行异议，本案继续执行。楼旭钟不服，向金华市中级人民法院申请复议。金华市中级人民法院驳回复议申请，维持义乌市人民法院（2006）义执字第1827-4号民事裁定。2008年2月20日，义乌市人民法院作出（2006）义执字第1827-5号民事裁定书，裁定自2008年4月6日起对被执行人楼俊明享有权益的座落于义乌市江东街道前成新村15幢二单元三间四层半房屋实施强制管理，并于2008年7月18日成功拍卖了该房屋三年的租赁权，用拍卖所得租金（扣除评估、拍卖等相关费用）偿还了被执行人楼俊明部分债务。
【评析】
根据目前法律的规定，集体土地之上建造的房屋所有权的流转受到法律限制，这就直接导致了执行中对此类财产的处置难，许多案件无法执结。但是，这些房屋本身具有一定的经济价值，特别是在经济发达地区，这些房屋还可能带来巨大的经济效益，因此，如何在法律允许的框架内实现“物尽其用”，最大限度地将这些房屋的经济价值转化为可供执行的财产，成了执行中迫切需要克服的难题。
义乌市人民法院在本案中采取的实施强制管理、拍卖租赁权的方法，为执行中妥善处置集体土地上的房屋提供了一个新的思路。此处，需要分析三方面的问题：
一、房屋租赁权能否拍卖
根据《拍卖法》第六条、第七条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。租赁权是基于租赁契约而产生的一种民法上的权利，其含义是指承租人依租赁合同取得的，对租赁物占有、使用和收益的权利，其性质并非是单纯的物权或债权，而是包含债权和用益物权两种性质的权利。债权存在于租赁契约成立至消灭的始终，承租人在对租赁物占有期间内享有用益物权。可见，集体土地的房屋租赁权作为一种财产权利，作为拍卖标的并不违反法律规定。而且从实践中看，许多临近城区的农村房屋价值增值较大，虽然房屋所有权流转存在困难，但是对此房屋进行出租可获得较好的收益，如果不加以利用，势必造成资源的浪费，影响案件的执行。
二、强制管理与拍卖租赁权
强制管理是指执行法院选任管理人对已查封、扣押、冻结的财产实施管理，以管理所得收益清偿债权。强制管理是和拍卖、变卖、以物抵债相并列的执行措施，其适用的情形主要有以下几种：（1）该不动产不得或者不宜拍卖、变卖的；（2）该不动产经拍卖、变卖无法成交的；（3）采取拍卖、变卖措施对被执行人显失公平的；（4）因其他事由确需适用强制管理的。可见，强制管理的对象是不动产的收益，这和租赁权的权利内容是一致的，可以说，对不动产进行租赁是一种重要的强制管理手段，特别是对无法直接变现的不动产而言，更是一项行之有效的执行方法。
在实践中，强制管理的收益往往不高，而且强制管理人难以确定：如果由申请执行人来管理，容易和被执行人发生矛盾；如果由其他人员来管理，选择标准不明容易导致腐败。这就导致了法院采取强制管理的案件不多，成效不大。因此，如果采取租赁的方法，并对租赁权进行拍卖的话，则能够很好地解决这些问题：一是拍卖程序有法律明文规定可依，可以保证执行过程的公开公正；二是拍卖的方式能够实现最大的经济价值，发挥强制管理的功能，从而实现多方共赢的效果。
三、法院如何操作
法院在采取拍卖租赁权的强制管理执行措施时，应注意以下几点：
一是前提条件。适用强制管理措施，应当征求申请执行人和其他执行债权人的意见。若申请执行人或其他执行债权人不同意采取强制管理措施或不愿垫付相关费用的，不采取该项措施。若部分执行申请人或执行债权人不同意或不愿垫付相关费用的，则该部分申请人或债权人不得从该项措施所得收益中受偿。
二是招租条件。招租成交价格不得低于评估价的80%，一次租赁期限一般不得超过三年，租金一般在房地产交付承租人时一次付清。多人意向承租的，以竞价方式确定承租人。
三是招租不成功的处理。对外招租一个月仍无人承租的，可以将强制管理的房地产使用权以不得低于评估价的80%价格抵偿债务，债权人拒绝接受的，终结强制管理程序。
综上所述，本案对集体土地之上的房屋采取强制管理拍卖租赁权的方式，有效地克服了集体土地使用权流转在法律上的障碍而导致的执行难题，在案件得到妥善执行的同时又发挥了财产的经济效用，是一次有益的执行方式方法创新性探索。省高院齐奇院长曾对义乌市人民法院的这一执行措施作出过批示：“很好的尝试！执行局关注，推广。”


撰稿人：金华中级人民法院 吴翠丹
义乌市人民法院执行局