刘挽澜律师：业主如何否决业主委员会的决议？

刘挽澜律师：业主如何否决业主委员会的决议？
业主可以通过撤销权之诉来否决业主委员会损害业主合法权益的决议。

下案中，如果业主对《美丽胜景业主大会议事规则》第九条的规定进行撤销权之诉是否可以？

刘律师认为，比照行政诉讼中对规范性文件的附带审查规定，业主可以行使撤销权，但应该证明自己的合法权益受到侵害。

附相关物权法规定

第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

附相关判决书节录：
刘挽澜房产律师注：名字带A的为上诉人，带B的为被上诉人，带a的为原审原告，带b的为原审被告

　　原审认定，卢Aa系上海市松江区某某某路弄美丽胜景小区业主。上海市松江区美丽胜景业主委员会（以下简称美丽胜景业委会Bb）于2006年4月16日成立。该小区内共有业主807户，其中10户房屋的业主为开发商上海松江发达房地产项目开发有限公司。2008年3月27日，美丽胜景业委会Bb向小区内的797户业主（未包括开发商）发出《美丽胜景业主大会书面表决书》，就有关该小区内续聘杭州勤政物业管理有限公司上海松江分公司为物业服务企业，以及自 2008年4月份起调整物业管理费进行表决，并要求业主在2008年4月8日24时之前将该书面表决书投入小区门口投票箱或送/寄达美丽胜景居委会；同时还载明，根据《美丽胜景业主大会议事规则》第九条规定，在规定时间内不反馈意见的，视为同意。截止至2008年4月8日24时，美丽胜景业委会Bb共收到表决票297票（其中同意票为169票，不同意票为114票，意见不明确为14票），无反馈意见的共有500户（其中遭退信的有100户）。该小区内总建筑物面积共为121,379.50平方米，同意票的业主建筑面积共为25,459.26平方米, 不同意票的业主建筑面积共为16,946.81平方米，不明确票业主的建筑面积共为1,890.76平方米,退信票业主的建筑面积共为13,869.05 平方米。2008年5月1日，美丽胜景业委会Bb发出2008年004号公告，就续聘物业公司和物业费调整提议表决结果予以公告，决定美丽胜景业主大会继续选聘杭州勤政物业管理有限公司上海松江分公司为本小区物业服务企业；美丽胜景物业费标准自2008年4月份起进行调整,调整内容为：多层原0.85元（人民币，下同）/平方米/月,调整到1.00元/平方米/月;复式原1.20元/平方米/月,调整到1.40 元/平方米/月;别墅原1.60元/平方米/月,调整到1.90元/平方米/月。

　　原审另查明，2006年4月16日在美丽胜景业主大会筹备会议上，选举出了第一届美丽胜景业主委员会成员，审议通过了《业主大会议事规则》、《业主公约》，并决定选聘开元旅业物业管理有限公司为美丽胜景物业管理企业。2006年4月20日，上海市松江区房屋土地管理局给上海市松江区美丽胜景业主大会、美丽胜景业委会Bb出具了备案证。

　　原审再查明，2006年4月16日松江区美丽胜景第一届业主大会上审议通过的《美丽胜景业主大会议事规则》第九条第二款载明，已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。

　　卢Aa提起诉讼，请求判令撤销美丽胜景业委会Bb2008年004号公告。

　　原审认为，物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，是全体业主集中意志的代表者，业主大会或业主委员会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第（四）项、第（六）项的规定，选聘物业服务企业以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；根据松江区美丽胜景第一届业主大会通过的《美丽胜景业主大会议事规则》第九条的规定，结合法院查明的事实，法院认为，尽管美丽胜景业委会Bb在公告中公布的数据与在庭审中查明的数据有出入，但在美丽胜景业委会Bb按照业主登记的联系地址寄出的表决书中，投同意票的业主数及已送达但没有回馈意见视为同意票的业主数之和已超过该小区总业主数的半数且该部分业主的建筑面积也已超过该小区总建筑面积的半数以上，已达到法律规定的要求，据此，可以确认美丽胜景业委会Bb作出的公告符合法律规定，应属有效。

　　原审法院审理后于二○○八年十一月二十一日作出判决：卢Aa要求撤销上海市松江区美丽胜景业主委员会2008年004号公告的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币80元，由卢Aa负担。

　　原审判决后，卢Aa不服，上诉于本院，诉称，《美丽胜景业主大会议事规则》在表决投票时，小区业主持有投票权的总数为807票，表决票有309票其中同意票仅有293票，所以参加投票的人数不到小区业主数的二分之一，同意票不到小区业主数的三分之二，所以上述议事规则的通过是无效的。原审法院认定的表决票数的数量明显与事实不符。根据法律规定，选聘物业服务企业以及有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，现持同意票的户数不到小区业主数的半数，所以美丽胜景业委会Bb的2008年004号公告是无效的。故上诉请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。

　　被上诉人美丽胜景业委会Bb辩称，《美丽胜景业主大会议事规则》已经过登记备案，当属有效。美丽胜景业委员根据该议事规则所作的2008年004号公告合法有效。原审法院判决正确，故要求驳回上诉，维持原判。

　　经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。

　　本院认为，《美丽胜景业主大会议事规则》已审议通过，并且登记备案，美丽胜景业委会Bb根据该议事规则就续聘物业公司及调整物业管理费进行表决，并未违反相关法律法规的规则。现根据上述议事规则第九条之规定，投同意票的业主数及已送达但没有回馈意见视为同意票的业主数之和已超过小区总业主数半数且该部分业主的建筑面积也已超过该小区总建筑面积的半数以上，据此，美丽胜景业委会Bb作出2008年004号公告，当属有效。现卢Aa以上述议事规则无效为由，要求撤销美丽胜景业委会Bb2008年004号公告，无事实和法律依据，本院难以支持。原审法院对本案的判决理由已作了充分阐述，本院在此不再详述。原审判决正确，应予维持。但原审法院引用《中华人民共和国物权法》第七十六条第（六）项有误，应为第（七）项。卢Aa的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。