婚前房产婚后出售，用卖房款再购得的房产离婚时如何分割？

发布日期：2011-08-22 作者：王维琼律师

案情简介
原告：王某，男，住上海市某区。
被告：丁某，女，住上海市某区。
王某、丁某2003年初登记结婚。结婚用房是王某2002年购买的，产证登记在王某一人名下，总价值40万左右。到2003年两人结婚时，该房子还欠10万多元贷款，这部分贷款由两人婚后共同偿还。
2004年，丁、王两人决定卖掉这套房子再购房。2004年3月22日，王某将该房子以72万元的价格售出。同年6月15日，王某用该笔房款又购买了另一套总价160万的房子，首付70万，剩余90万以王某名义贷款，房产证登记在王某一人名下。
后来王、丁两人因种种原因离婚。2005年8月王某向法院提起诉讼，要求离婚并主张160万的房子应当认定为他的个人财产，王某还向法院提供了如下证据：
(1)2002年签订的第一套40万元房产的预售合同、买卖合同以及商业发票，以证明该房产是自己的婚前个人财产。
(2)2004年3月，王某与第三人签订的第一套房产的买卖合同，以证明王某将婚前房产出卖，并获得72万元房款。
(3)王某与上海银行签订的个人住房抵押借款合同的协议，以证明王某以个人名义贷款购买第二套160万的房产。
(4)王某在交行的个人结算账户，证明买家账户所属银行将房款打入该账戶，说明该款项是王某的个人财产。
(5)王某婚前开立的银行账户存取明细，以证明第二套房产由王某用婚前财产还贷。
针对王某的这一说法以及众多证据，丁某认为：第一套40万的房子的确是王某婚前购买的，但是两人结婚后共同还贷，因此认为对这套房产自己享有权利，而后王某将该房出售又购得的新房，该房是在婚姻关系存续期间取得，虽然登记在王某一人的名下，但是应当认定为两人的共同财产，因此要求依法平均分割该房产。
审理结果
法院审理后认为，因第一套房产是王某的个人婚前财产，结婚后，王某将该房卖掉，又用房款付首付购得第二套房产，并以个人名义用个人婚前财产还贷，故该房产应当认定为王某的个人财产为宜。但是王某应偿还丁某5万元还贷款。
接到一审法院判决后，丁某不服，向二审法院提起上诉，要求认定第二套房产为夫妻共同财产，否则要求分割长宁区房产的婚后升值部分32万元。
二审法院认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。至于丁某要求分割升值部分的主张，法院认为该升值部分是基于王某婚前个人财产而随市场浮动自然产生，并非王某、丁某共同经营所得，因此对该增值部分丁某无权要求分割。
案件争议焦点及法律适用
本案争议的焦点有两个：第二套房产是否属于夫妻共同财产？丁某能否要求分割第一套房产增值的32万元？
对于第一个问题目前存在着不同的看法，根据上海市高院的相关解释，通常是把这第二套房子作为个人财产来处理的。理由是这只涉及到个人财产形式的转换，而不是性质的转变，因为如果认定为共同财产的话，就会出现这样一个怪象：婚前的买的房子如果不卖的话，认定为个人财产，而一旦出售就变为共同财产，这样的处理方式是荒唐。因此，对这一问题上海法院的做法大同小异，通常都会认定为个人财产不变，但是其他省市地区的法院则有不同的判决，对这种区域的差别，没有统一的标准，当事人只能参考当地的规定做出适当的判断。
对于丁某在二审过程中要求分割增值部分的请求，根据《上海市高院关于适用最高院适用婚姻法的司法解释（二）的若干解答》的规定：当事人以个人财产购买了房产在婚姻关系存续期间，因市场行情变化抛售后产生的增值部分，由于这些财产本身仅是个人财产形态的变化，性质上仍为个人所有之财产，抛售后的增值是基于原物交换价值的上升所致，仍应依原物所有权归属为个人所有。
具体实践中，在判断个人财产于婚姻关系存续期间所取得的收益是否属于夫妻共同所有时，人民法院会根据案件实际情况，对各种形式个人财产的婚后收益，从是基于原个人财产的自然增值还是基于夫妻共同经营行为所产生的增值来判断，若是基于原个人财产的自然增值，则该增值部分为个人所有；若是基于夫妻共同经营行为所产生的增值，则通常认定为共同所有。
此外，若收益是基于个人财产与共同财产混同后的投资行为所产，无证据证明具体比例的，推定为共同财产投资收益，归夫妻共同所有。
不管怎样，“打官司就是打证据”这是不变的真理，在实践中，当事人还得注意操作层面上保存好相应证据，以尽量减少不必要的麻烦。对此类问题深圳离婚律师给当事人以下几点建议：
1．保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件及付款发票
这是最基本的常识，购买大宗物品要保留发票、单据，买房尤为如此。婚前购房的合同以及发票，是证明房产归自己所有的有效证据，必须慎重保存。若购房的合同及发票已经遗失，可到售房时的房地产开发公司或到房地产交易中心查询和复印。
2．若将婚前房产婚后出售，最好将与配偶共同还贷部分中属配偶的部分留存
若婚前房产出售后变成现金，而该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额时，将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置。
3．售房款资金规范管理
售房后，不论是定金还是首付款或其他所付款项，尽量由下家通过银行转账打入一个账户内，避免一行多户头或多行多户操作，造成资金来源和去向说不清楚，以致举证不能的境况。每次存取款，保存好资金存取款凭条。规范管理售房资金，对于产生纠纷时举证证明资金为个人财产，将能起到至关重要的作用。
4．买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易
转账的支付方式、资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。
5．产权登记在自己一人名下
若用婚前房产婚后出售的钱再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有，离婚时自然作为共同财产予以分割。但若登记在—方名下，另一方便不能对该房产主张权利。
6．贷款尽量以一人名义
即使购房时用的全部是一方的资金，购房合同也是登记在一方名下，但目前上海各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷，这就会给一方造成隐患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押人处签字，便可推断意味着认可自己出资购的房产为共同共有，造成纠纷时对自己不利，所以尽量以一人名义贷款。
当然，若能采用签署夫妻婚内财产协议的方式明示房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之举。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，注意以上六点，相信会对您大为有益！

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