二手房买卖阴阳合同案例分析

发布日期：2011-08-23 作者：张仁藏律师

2007年8月31日，赵先生与经纪公司签订了一份《房地产委托合同(买受)》，约定委托经纪公司购买房屋一套，房价款为96万元，签订买卖合同或转让协议时，支付总房款的40%(含定金2万元)，房地产管理部门受理产权移转申请之日起24小时内，支付总房款的以踢，倘若出售方反悔，买受方应直接向出售方主张赔偿，经纪公司协助买受方向出售方主张赔偿。签约当日，赵先生支付房屋定金2万元，交由经纪公司代收。
同日，作为出售方的田先生与经纪公司签订了一份《房地产专任委托合同(出售)》，约定委托经纪公司出售自己的房屋，委托售价为96万元，该合同在所有权人一栏内载明为田先生等四人，并约定如因出售房原因致使达成的交易意向不能履行，出售方应双倍返还定金予买受方。
签约当日，田先生收到由赵先生支付的房屋定金2万元，并向赵先生出具了定金收条。但田先生在签约不久，以家庭内部成员对是否同意出售房屋意见不一及不同意做低交易房价为由，明确表示不愿出售上述房屋。于是，赵先生将田先生告上法庭。
赵先生认为，2007年8月31日田先生收取了关于其购买被告房屋的定金2万元，并出具了书面凭证，另外，当日双方在经纪公司就购买房屋达成购房确认书，约定3日内双方签订正式买卖合同，但被告现表示拒绝将该房屋出售，应双倍返还购房定金。
被告田先生辩称，委托出售合同上只有其一人签名，其妻子于签约当晚就提出不同意出卖房屋。该合同在其他产权人没有签字的情况下，显属无效。原告、被告间也没有达成过房屋买卖协议。现被告同意返还原告定金2万元，但不同意双倍返还。
法院判决，被告田先生于判决生效之日起10日内双倍返还原告赵先生定金2万元。
【点评】
法院认为:原告、被告分别与中介方签订的《房地产委托合同(买受)》及《房地产专任委托合同(出售)》，系签约当事人真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应信守并依约履行。被告与中介方签订的委托出售合同约定，在被告收取买受方定金后，该买受方违约的，定金由被告没收。如因被告之原因致使达成的交易意向不能履行，被告应双倍返还定金予买受方。从上述约定可看出，涉案争议的2万元房屋定金系由原告向被告交付的订约定金，是对买卖双方签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有预约合同的性质。被告在签订上述委托出售合同后不久，明确表示不愿签订房地产买卖合同及出售上述房屋，显已构成违约，被告应向原告双倍返还购房定金。

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