承租人对租期已满房屋是否有优先购买权

【案情】 张某承租房东赖某一套3室1厅的房屋，租期一年。2007年6月5日租期届满，张某将房屋交还了赖某。6月7日 ，赖某贴出告示，表示出卖该房屋。张某得知后便与赖某协商购买，但同时也有温某前来洽谈购买事宜。温某出价20万元，张某表示愿意以同样的价格和条件购买。赖某于7月10日和温某签订了房屋买卖合同。张某认为，他曾是该房屋的租户，依法享有优先购买权，便向法院起诉，要求法院确认赖某与温某签订的买卖合同无效。
【分歧】有两种不同意见：

第一种意见认为：张某有优先购买权，应该支持张某的诉讼请求。理由是张某曾经是该房屋的承租人。

第二种意见认为：张某没有优先购买权，应该驳回张某的诉讼请求。理由是赖某出卖房屋时，张某已经不是该房屋的承租人，张某只有在承租期内才有优先购买权，而此时张某没有租赁该房屋，所以没有优先购买权。

笔者同意第二种意见。

【管析】 我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下，依法享有优先于他人购买财产的权利。因此，房屋承租人的优先购买权是指承租人在租赁期限内，当出租人出卖租赁房屋时，在买卖的价格、付款的期限和方式等同等条件下，依法享有优先购买的权利。因此，承租人享有优先购买权的一个最基本的条件就是：在承租期内（包括合同约定的期限和事实上的承租期）。

张某承租赖某的房屋已过承租期限，并搬出了承租房，双方已经依法终止了租赁关系。所以，即使张某的出价等购买条件与他人一样，依法也不再享有优先购买权。房主赖某有权自由选择买主。

作者：石城县人民法院 付红雷