买受人同为继承人发生纠纷是否当列为诉讼参加人

[案情] 2007年1 月5日原告史某母亲因病去世，同年12月5日与父亲签订了的房屋买卖协议，协议规定：被告将自己的房子按5万元的价格转让给原告，自己留下2.5万元，另2.5万元全部分给了四个女儿，过完春节就办理房屋过户登记手续。当时女儿们对父亲的主张没有提出异议，并且都在协议上签字，表示不会为此事发生纠纷。父女都按协议履行完毕，并且把房产证交给了原告。 春节后，原本一同去房产登记部门办理变更所有权登记手续，可到了老家（外省）女儿家过年的父亲，突然提出不会回江西协助办理登记手续。 原告于2008年3月19日，起诉父亲，请求责令父亲继续履行合同，实现自己对房屋的合法占有权利。
[分歧] 就该案件的适用实体法律问题有几种不同的意见。第一种意见，认为应该适用《中华人民共和国物权法》的有关规定，理由是：房屋的户主是父亲，女儿与父亲已经钱物两清，房屋和所有权证书都已经交给了女儿，并且没有第三人对此房屋的所有权提出异议，房屋买卖合同已经生效，应当受到法律保护。因此法院应该确认女儿具有对该房屋的所有权。

第二种意见，该案件为合同行为之诉。认为：该房屋买卖合同双方已经实际履行，只是没有变更登记手续没有履行，法院判决被告继续履行合同，限期被告协助办理变更登记手续，故该案件应该适用《中华人民共和国合同法》。

第三种意见，认为此案件应该适用《中华人民共和国继承法》的规定，因为在房屋的买卖协议中，全部继承当事人都已经签字画押，这实际是继承遗产的分割协议，买受人的目的实际是请求判定继续履行遗产分割协议，即办理过户登记手续。

第四种意见：应该追加另三子女为被告，审理时，既适用《中华人民共和国继承法》的相关规定，同时也应该适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。

[管析] 笔者同意第四种意见。由于该房屋在被告老伴在世时，属于其夫妻共同财产，在房屋买卖协议签订之前，也就是讲房子没有转换为5万元货币的情况下，属于待继承财产，虽是登记在被告的名下，但是老人是没有独自处分房屋权利的。在确定老伴个人在生前没有相关税务和债务的前提下，所有继承人签订的该协议是有效的，现在所有继承人都已经分别得到了房子和转让后款子，说明继承人一致意见同意将继承的财产出让，这时出让房屋的主人应该是老史和除原告之外的其他子女。

被告在签订买卖合同后，不履行协助办理房屋过户相关手续，应该属于其违反协议，应该承担继续履行合同义务，但是作为其他三子女在该案件中有没有任何法律关系呢？既然三子女都得到了因房屋而转化来的金钱，是继承所得，又是自愿协商的，在买受人原告给付金钱后，却没有得到属于自己完整的合理合法的房屋所有权证，是不公平的。虽然表面上是被告的个人“毁约”行为所导致，实际上被告的“毁约”行为，也导致了三子女违约行为的发生，因为三子女和被告既继承人，又是房屋的出让人，都有义务履行或协助履行该房屋过户手续，不能因为其他子女有毁意而规避自己所应该承担协助的义务，从而减少不必要的诉累。

作者：九江县人民法院 曹茂幸