租赁期间房屋被拍卖承租人是否有优先购买权？

【案例】
2007年7月，张某与刘某就某楼房签订租赁协议，协议约定：刘某将名下某楼房租给张某用于经营酒店生意，租期为３年，从2007年9月到2010年9月。2008年10月，刘某通过拍卖方式将楼房以45万元的价格转让给魏某。张某得知后，表示自己是承租人，应当有优先购买权，遂将刘某告上法院，请求宣告拍卖无效。

【争议】

就该房屋拍卖是否有效存在两种不同的意见。

第一种意见认为，房屋拍卖有效，出租人以拍卖方式转让出租房屋，承租人行使优先购买权应受到相应的限制。

第二种意见认为，承租人对拍卖的房屋同样享有优先购买权，出租人未通知承租人参加竞买，因而应当宣告房屋拍卖无效。

【管析】

笔者同意第二种意见。本案争议的焦点在于租赁期间的房屋被拍卖时，承租人是否有优先购买权。

所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在相同条件下，依法享有优先于其他人而购买房屋的权利。我国《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

拍卖是指以公开竞价的方式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。那么，在拍卖场合优先购买权是否可以行使？我国的法律没有明确规定，但笔者认为答案是肯定的。承租人的优先购买权是一种法定权利，出租人无论以何种方式转让房屋，都应在合理的时间内对承租人履行通知义务。况且，法律也并没有明确规定在以拍卖方式出卖房屋时，房屋承租人不能行使优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”第十六条规定：“拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”该两条规定在司法拍卖中充分保护了优先购买权人的权益。笔者认为，在民事拍卖中也可以参照上述规定，对承租人的优先购买权予以保护。

就本案来说，刘某应当在拍卖前的合理期限内通知承租人张某于拍卖日到场，张某经通知未到场的，视为放弃优先购买权。拍卖过程中，有最高应价时，张某可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归张某；如有更高应价，而张某不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。

综上所述，笔者认为，刘某未在拍卖房屋前履行通知义务，剥夺了张某的优先购买权，张某有权请求法院宣告房屋拍卖无效。

作者：九江县人民法院 陈希