未办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力？

[案情]
原告张某系万安县库区移民，1995年在该县鸡毛山购买房屋三间共81.88平方米，当时的房产证号为万房字第2847号。1997年1月10日，原告张某与被告何某签订了一份转售杂房协议书（由证人周立荣执笔并起草)。后来双方又于当日签订一份补充协议，将价格提高为3000元。双方均按协议履行了合同，原告张某将房屋交由被告何某居住，并收取被告交来的房款3000元。双方一直没有办理房屋买卖过户登记手续，现原告张某以自己是文盲不识字、该合同并不是自己的真实意思表示，且被告未将其女儿嫁给其为妻为理由诉至法院，要求确认原、被告房屋买卖合同无效，被告应立即将其占用的两间房屋归还原告（约30平方米）。

[分歧]

一种意见认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。虽原、被告签订了房屋买卖合同，但未办理房屋过户登记手续，而法律明确规定房屋应办理过户登记手续的，故房屋买卖合同仍未生效，房屋所有权未发生变动，仍应为原告所有。

第二种意见认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、合法有效，且被告当天已交付房款，故原、被告的房屋买卖合同成立。未办理房屋过户登记手续，并不影响房屋买卖合同的效力，只是合同标的物所有权不能发生转移。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、根据《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，原、被告在1997年1月10日签订的两份转售杂房协议书均有原、被告双方签字或盖章，故双方签订的售房协议书依法成立、合法有效。

二、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。现本案中的被告以双方未办理登记过户手续主张房屋买卖合同无效，不符合上述法律规定合同无效之情形，故被告主张房屋买卖合同无效不能成立。同时，根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。

三、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条之规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。故本案的原、被告双方未办理房屋过户登记手续并不影响原、被告房屋买卖合同之效力，合同仍为有效，只是房屋的所有权不能发生转移。

综上所述，原告主张房屋买卖无效之诉讼请求，不符合《合同法》的相关规定，应予以驳回。





作者：万安县人民法院 胡伟 严虹