房屋买卖合同的效力不以产权过户登记为要件

【案情】
原告李某与被告江某签订了一份房屋买卖合同，约定：李某将自有的一套商品房以15万元的价格卖给江某，并就相关事宜办理了公证手续。次日，江某付清了房款，李某也将房屋实际交付给了江某。之后，因李某搬到外地居住没有联系，以致该房屋的产权变更登记手续未能按约办理。待江某找到李某，要求办理房屋产权过户手续时，却遭到李某的拒绝。不久，李某以房屋没有办理产权过户手续为由提起诉讼，请求确认房屋买卖合同无效，要求被告返还房屋。江某则提出反诉，要求原告履行协助办理产权过户手续的合同义务。

【分歧】

未办理房屋产权过户手续，双方所签房屋买卖合同是否有效？

对此存有以下两种意见：

第一种意见认为，办理所有权过户登记是房屋买卖合同生效的要件，未办理所有权过户登记的，买卖合同无效。

第二种意见认为，办理所有权过户登记手续不应是房屋买卖合同有效的要件。虽然当事人未办理所有权过户登记手续，不能认定房屋所有权发生转移，但不能因此而认定买卖合同无效。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

一、《城市私有房屋管理条例》第7条明确规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然买卖合同是办理所有权登记的必要证件，而无效合同是不能作为产权登记证明的。

二、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否，并不决定双方合同的效力。

三、最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”

因此，办理所有权过户登记手续只是房屋所有权发生转移的法定要件，而不是房屋买卖合同有效的要件。本案合同双方签订协议时都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为买卖私有房产，且不损害国家和社会公共利益，双方所签房屋买卖合同合法有效。江某作为买方享有登记请求权，而李某作为卖方则负有协助买方办理过户的义务。

作者：江西省泰和县人民法院 刘辉明