丈夫未经妻子同意出卖房屋的合同是否有效？

【案情】
李某的妻子王某在外地工作，较长时间不在家中居住，两人婚后购置了两套房屋。2008年10月初，李某认为市场房价较高即在未告知王某情况下将其中一套住房出卖给朋友张某，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证。双方签订合同后张某付清了全部购房款，李某将房屋所有权证交给张某，张某搬入该房屋居住。一个星期后张某和李某到房地产交易中心办理过户手续时遭到拒绝，王某回来后也表示反对李某出卖房屋。张某遂诉至法院要求确认房屋买卖合同有效。

【分歧】

李某未经妻子王某同意出卖房屋的合同是否有效？

第一种观点认为，李某出卖的房屋是李某与王某的共同财产，两人具有共同的处分权，李某未经共同处分权人王某的同意事后又未经追认，该买卖合同无效。

第二种观点认为，签合同前李某向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，张某有理由相信李某有处分权，该买卖合同有效。

【管析】

笔者同意第二种意见，其理由如下。

1、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：有共同共有关系存续期间，部分共有人人擅自处分共有财产的，一般认为无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《中华人民共和国物权法》第一百零六条也对动产和不动产的善意取得作了规定。本案李某在与张某签合同前向张某出示了房屋所有权人为李某的房屋所有权证，张某不明知该房屋为夫妻共同财产，不明知李某妻子也是处分权人，张某已尽审查义务，有理由相信李某有处分权，其为买卖合同中的善意且无过失的相对人，并已支付全部购房款，有偿取得该财产，此外还取得该房屋所有权证，并占有该套房屋，为保护善意相对人的合法权益，应认定张某善意取得该房屋，买卖合同有效，对造成王某的损失，王某可向李某另行主张。

2、善意取得制度是为了维护交易安全和经济秩序稳定，保护善意当事人的利益和社会公共利益，及有利于及时解决民事纠纷，避免造成原所有权人为追夺原物而推翻现有秩序、耗费大量的社会资源。故善意取得制度对所有权的合法、合理的限制。因此本案不能因为合同未经共同所有权人王某的同意及事后追认而认定合同无效。

作者：抚州市临川区人民法院 肖柳群