小产权房搭建户应否承担施工人人身损害赔偿责任？

【案情】
吴某经批准在集体土地上建五层楼房，外乡镇的李某认为搭建小产房成本低，遂与吴某签订了《搭建房屋协议》1份，协议约定：李某交付搭建费65000元，第二层楼房归李某，建筑费用由李某自己承担。建房的全部手续都是以吴某的名义办理。整个建房由吴某全面负责实施。吴某将工程发包给无施工资质的黄某建房，黄某在施工中不慎从三楼摔下受伤，经鉴定为伤残二级。黄某向吴某索取赔偿款无果后，将吴某与李某诉至法院。

【分歧】

对搭建户应否承担黄某的人身损害赔偿责任有两种不同意见。

第一种意见认为，由于所建房屋属于吴某与李某的共同财产，吴某与李某均为房屋的受益者，为此，吴某、李某应作为共同赔偿义务人承担赔偿责任。

第二种意见认为，吴某与李某之间的搭建行为，实为房屋买卖关系，而小产权房不具备普通商品房的法律性质，由于购房合同无效，李某不是房屋的共有人，为此，李某不应承担赔偿黄某的损失。

【管析】

笔者支持第二种意见。理由为：

首先，对于搭建小产房的行为是否具有合法性的问题。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，由于吴某与李某签订的搭建合同实际上是一种变相买卖小产权房的行为，此行为违反了国家关于小产权房不得买卖的法律规定，为此，吴某与李某之间签订的《搭建房屋协议》为无效合同，不具有合法性。

其次，对于李某是否是发包主体的问题。由于在办理整个建房手续的过程中，一直都是以吴某的名义办理的，并由吴某发包给黄某建房的。为此，李某不是发包人。

再次，《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：承揽人在完成工作过程中对第三人造成损害或者造成自身损害的，定作人不承担赔偿责任。但定作人对定作、指示或者选任有过失的，应当承担相应的赔偿责任。本案中，由于李某不是发包人，为此，也不承担选任过失的赔偿责任。

综上所述，吴某与李某之间订立的房屋搭建行为，为房屋买卖关系，而此行为违反了国家关于小产权房不得买卖的法律规定，为此，吴某与李某之间签订的《搭建房屋协议》为无效合同，不具有合法性。由于此合同无效，李某不能成为房屋的共有人，为此，李某不应承担赔偿黄某的损失。

作者：宜黄县人民法院 邹文胜