一户多宅被依法撤销

发布日期：2011-09-22 作者：李水全律师

    案情：原告与第三人李XX于1999年1月28日登记结婚，婚后经申请，其家庭于2007年10月25日取得了两块集体土地建设用地使用证。原告与第三人李XX夫妻感情不和长期分居，在原告外出打工期间，第三人李XX未经爱人即原告的同意，擅自将家庭共有的宅基地使用权非法转让给了第三人蔡XX。被告XX县人民政府违反法律规定于2011年1月24日将本属于原告夫妻共同享有使用权的集体土地建设用地的使用权人变更登记为第三人蔡XX。这样第三人蔡XX非法取得了原告夫妻享有的两块宅基地使用权，加上自己已有的两块宅基等于第三人蔡XX一共取得了四块宅基地使用权。原告知情后，委托我作为代理人，提起行政诉讼，要求撤销对第三人颁发的宅基地使用证。
    我作为原告xx的委托代理人，参与其诉XX县人民政府行政诉讼一案的诉讼活动。通过详细了解案情，查阅各种证据材料和参加庭审活动，就本案事实及有关法律问题发表了如下代理意见：
    被告为第三人蔡xx颁发的XX号集体土地使用证存在以下诸多违法情形，应依法予以撤销：
    一、被告为第三人蔡xx颁发的ＸＸ号集体土地建设用地使用证侵犯了原告的在先权利。
    ＸＸ号集体土地建设用地使用证所登记的土地是原告与第三人李xx在婚姻关系存续期间于2007年10月25日取得集体土地建设用地使用权的，当时的登记证号为ＸＸ号。被告在没有对原告和第三人李xx共同享有使用权的土地使用证注销或撤销的情况下就擅自登记在第三人蔡xx名下，侵犯了原告的合法土地使用权。根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第1条之规定，被告应当在法定的举证期限内举证证明其具体行政行为的合法性，但本案被告却没有举证证明其注销或撤销原告享有使用权的土地使用证，擅自变更登记，造成一块土地两个使用证，其违法性显而易见，侵犯了原告在先取得的权利。
    二、XX号集体土地建设用地使用证系第三人蔡xx采取欺骗手段取得，另一方面也表明被告并未依法进行严格的审批和实地调查。
    首先，根据相关法律、法规规定，宅基地使用权是不允许非法转让的。
    根据《土地管理法》第63条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”根据《河北省农村宅基地管理办法》第17条规定：由于住宅转让、继承等原因才可以导致土地使用权的变更，即单纯的宅基地使用权转让是没有法律依据的。被告提供的土地登记审批表中，磁县国土资源局初审意见中记载为：蔡xx因买卖房屋使宅基地使用权发生转移。而实际调查，该宅基地上并没有建造房屋。第三人蔡xx与第三人李xx的转让协议也不涉及房屋转让，单纯的宅基地转让协议是违法无效的。
    其次，第三人蔡xx与第三人李xx宅基地转让协议书没有经原告夫妻双方的共同同意，损害了原告的合法权益。
    根据《婚姻法》第17条第二款规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第三人李xx在夫妻感情发生矛盾向法院起诉期间，未经妻子同意，擅自出卖夫妻共同享有的宅基地使用权，其行为不仅违反法律规定，而且侵犯了夫妻的共同财产处理权，当属无效。
    再次，第三人蔡xx不符合申请宅基地条件。
根据《土地管理法》第62条和《河北省土地管理条例》56条之规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。《河北省土地管理条例》第54条、第55条详细规定了申请宅基地和不予批准宅基地的条件。2011年5月30日，原告向法院申请调取的第三人蔡xx在磁县花官营乡吴庄村的宅基地使用登记情况，经法院调查，第三人蔡在取得本案涉及的宅基地使用权外，其在本村已经拥有另外两处宅基地，是2008年3月5日取得的磁政516021066号和磁政516021067号宅基地证。根据相关法律、法规之规定，第三人蔡xx不符合申请宅基地的条件。
第三人蔡xx辩称，其申请的宅基地是办幼儿园所用，属于公益事业，且经过出让人李xx和村委会同意，是合法有效的。该主张更是无稽之谈，被告提供的土地登记表中登记的权属性质为宅基地使用权，怎么可以借公益事业来拥有多处宅基地，其说法不具有合法性。
    三、被告为第三人蔡xx颁发XX号集体土地建设用地使用证行为，程序多处违法。
    首先，第三人蔡xx取得本案涉及的宅基地，没有经过法定的民主议定程序，也没有依法进行公示，更没有经村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。
根据《河北省农村宅基地管理办法》第8条之规定：“农村村民需要使用宅基地的，应当向村民委员会提出申请，由村民委员会公布并提交村民会议或者村民代表会议讨论。”《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条、第二十二条，《河北省村级民主管理条例》第二十三条规定：涉及宅基地的使用方案的，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理。本案被告没有提供证据证明其履行了该程序，其提供的编号为：XX号集体土地登记表，不显示这些法定程序，反而显示出其申请的时间，村委会意见、基层所意见、权属调查记事及调查员意见、地籍勘丈记事和地籍调查审核意见都是同一天完成的，即都是在2010年12月30日完成的。该同一的时间说明被告根本没有、也不可能在同一天履行法律规定的程序，或者说被告没有严格审查村民委员会是否履行这些法律规定的程序。
    其次，被告在该宅基地审批颁证过程中没有严格依法进行调查、公告，不仅损害了相关权利人和合法权益，也违反了相关法律、法规、规章的规定。
    国土资源部《土地登记规则》第15条规定：“经土地管理部门审核，对认为符合登记要求的宗地予以公告”。第十八条，“公告期满，土地使用者、所有者和土地他项权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，由人民政府批准后，按照以下规定办理注册登记：”被告提供的原始土地登记审批表不显示其履行了公告程序，损害了原告的合法权益。
    再次，被告提供的土地登记原始登记表中缺少法律规定必有材料。
    根据国土资源部《土地登记办法》第9条和《河北省土地登记办法》第17条规定，土地登记原始登记表中应当有地上附着物的权属证明和法律、法规规定的完税或者减免税凭证。根据国土资源部《土地登记办法》第40条之规定：“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。”被告提供的证明显示：蔡长生因买卖房屋使宅基地使用权发生转移，那么根据法律规定，房屋转让涉及房屋权属证明、契税等完税凭证以及原土地权利证书，而被告提供的土地登记审批表中缺少上述凭证。
    另外，该案涉及的土地依法属于不予办理土地登记的情形。
    本案要求撤销的土地使用证是在原告与第三人李金旗离婚争议期间办理的，属于有争议的土地，同时土地转让或者说房屋转让的相关税费没有证据证明依法缴纳，违反了国土资源部《土地登记办法》第18条和《河北省土地登记办法》第25条的规定，依法属于不予办理土地登记的情形。
　综上所述，被告在为第三人蔡xx颁发宅基地使用证审批过程中，存在以上诸多违法情形，已属严重违法。如果被告严格按法定程序审批，就不会出现农村一户4宅这种严重违法行为。被告在庭审过程中不但不纠正自己的违法行为，反而为不可争辩的违法事实开脱罪责，作为县一级人民政府，怎么能让一户4宅这种严重的违法行为出现在自己的管辖区域。根据法律规定，行政机关的具体行政行为无论是认定事实、适用法律还是行政程序方面都必须做到绝对正确，有一项违法之处，该行政行为即属无效。本案中，被告违法为第三人颁发集体土地使用证，请求法院在查明事实的基础上，依法撤销被告为第三人颁发的上述集体土地使用证，以维护原告的合法权益和国家法律的尊严。以上代理意见，请合议庭予以充分考虑。

                                             代理人：李水全律师
                                               河北天汉律师事务所
                                                       2010年07月05日
   通过以上代理意见，XX县人民法院于2011年9月2日做出了一审判决，撤销了XX人民政府给第三人蔡XX颁发的两块集体土地建设用地使用证。

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