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房屋承租人优先购买权之研究

发布日期:2011-09-23    文章来源:互联网

[内容摘要]房屋承租人的优先购买权是由《合同法》规定的一项法定权利,在性质上属于形成权。该权利自房屋租赁合同生效之日起产生,在出租人出卖租赁房屋时可以行使。承租人如何行使其优先购买权,需要根据现行法的规定加以解释。一旦承租人行使优先购买权,即在承租人与出租人之间成立一个买卖合同,承租人据此可享有买方的一切权利,但不能直接取得房屋的所有权。尽管出租人可以将租赁房屋与其他房屋或者附属设施捆绑出售,但承租人仍有权行使优先购买权。当承租人与共有人或者人民政府之间发生优先购买权冲突时,应当使共有人优先于承租人、承租人优先于人民政府行使其优先购买权。承租人的优先购买权受到侵害后,如何予以救济,应依具体情况而定。

[关键词]优先购买权;承租人;房屋租赁;合同法


一、承租人优先购买权概述

优先购买权,又称先买权,是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时,得以同等条件优先于他人而购买的权利。[1]这一制度在法国、德国、瑞士等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中均有所规定。在我国大陆,《中华人民共和国民法通则》(以下简称为《民法通则》)、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国合伙企业法》以及《中华人民共和国合同法》(以下简称为《合同法》)等法律分别规定了共有人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权、合伙人的优先购买权、房屋承租人的优先购买权等等。这些不同类型的优先购买权之间,既具有一定的共性,也具有不少个性。对于其共性,笔者曾经著文做过探讨,[2]此处不再详论。本文拟专就房屋承租人的优先购买权问题进行讨论。

所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。[3]关于承租人的优先购买权,最高人民法院早在《解答关于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(1952年5月17日法监字第8012号)中就曾提出过一些指导性意见。改革开放以后,国务院发布的《城市私有房屋管理条例》(1983年12月17日)第11条规定:"房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条件下,承租人有优先购买权。"该条明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权,此后有关承租人优先购买权的各种规定,多以此为基础。在有关司法解释中,《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(1984年8月30日)第57条规定:"房主出卖房屋时,在同等条件下,原房客优先购买的权利应予保护。"这一规定虽然较为粗疏,但不妨视为司法实务界对承租人优先购买权的承认和强调。在此基础上,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(1988年1月26日)(以下简称为《民通意见》)第118条规定:"出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"该条明确规定了出租人的通知义务、承租人优先购买权的行使条件以及出租人违反通知义务的法律后果,比《城市私有房屋管理条例》的规定显然更进了一步。后来,建设部发布的原《城市公有房屋管理规定》(1994年3月23日)第36条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了规定。不过,以上关于承租人优先购买权的规定,仅局限于行政法规、部门规章乃至司法解释的层面,虽然司法实践中也应遵照执行,但其效力未免较低。迨至1999年颁布的《合同法》,才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度,在效力仅次于宪法的民事基本法律中加以规定。该法第230条规定:"出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。" 显然,这一规定没有再对私房和公房进行区分。

由上可见,承认并保护承租人的优先购买权,乃是我国的一贯政策。之所以如此,恐怕主要出于以下考虑:一是维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系,尽量使房屋的所有人和利用人合而为一,减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦,从而降低交易成本,提高房屋的利用效率;二是在现代社会中,租赁他人房屋用于居住或经商者日众,承租人相对于房屋所有人而言,已经形成一个较为庞大的社会弱势群体,法律赋予承租人以优先购买权,也是出于保护这一弱势群体的政策考虑。因此,我国现行法承认并保护承租人的优先购买权,是有其正当的利益考量的。

不过,应当看到,在法律法规中确认承租人的优先购买权,既涉及到对出租人房屋所有权的限制和承租人的保护问题,也关系到与出租人进行房屋买卖的第三人的交易安全。对于这三方面的关系,如果处理不当,就可能或者使出租人的房屋所有权受到过分限制,或者使承租人的优先购买权无法真正实现,或者是损害第三人的交易安全。由于我国《合同法》第230条对承租人优先购买权的规定过于简单,同时,在不少行政法规乃至地方性法规和规章中,对该问题也有一些不尽相同的规定,所以如何运用民法解释学的方法,对这些规定进行法律解释和漏洞补充的工作,以便将关于承租人优先购买权的规则加以具体化,妥善协调各种规定之间的冲突,就显得十分必要。有鉴于此,以下将主要从《合同法》第230条的规定出发,适当结合相关行政法规、地方性法规和规章的规定,来展开对承租人优先购买权问题的讨论。

二、承租人优先购买权的成立及效力

(一)承租人优先购买权的成立

民法理论上一般认为,按照优先购买权产生原因的不同,可将其区分为法定优先购买权和意定优先购买权两类。前者是指由法律明文规定,仅特定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权;后者则是指在法律并无明文规定的情况下,由当事人通过合同、遗嘱等法律行为而设定的优先购买权。[4]准此以观,我国《合同法》所规定的承租人优先购买权显然是一种法定优先购买权。

关于承租人优先购买权的成立条件,有学者认为是"出卖人将标的物出卖给第三人",[5]也有人主张,应包括基础关系的存在、出售或转让标的物以及同等条件三个方面。[6]按照这些观点,如果出租人不出卖租赁房屋,将无承租人优先购买权成立和存在的余地;只有出租人出卖租赁房屋时,承租人才能够享有或者可能享有优先购买权。如此一来,承租人究竟有无优先购买权,将完全受制于出租人是否出卖房屋的一己意愿,从而使得承租人优先购买权变成一种飘忽不定的、不可能由承租人事先加以确定和控制的权利。这显然与承租人优先购买权的法定性相矛盾。笔者认为,之所以产生这种矛盾,是因为上述观点将承租人优先购买权的成立要件和行使要件混为一谈了。应当看到,权利的成立与权利的行使,系属不同层次的概念,应当加以严格的区分。[7]由于论者没有对成立要件和行使要件做出必要的区分,导致承租人优先购买权成立之际也就是承租人可以行使之时,结果使得承租人在决定行使优先购买权之前不可能有充分的时间通过登记的方式将其优先购买权成立之事予以公示,从而无法使这种权利具有对抗第三人的效力。这无疑不利于保护承租人的利益。其实,正如意定优先购买权成立于法律行为生效时一样,承租人优先购买权作为一种法定的权利,既然依法存在于房屋租赁关系中,那么它就应当随房屋租赁关系的有效成立而成立。换言之,在房屋租赁关系中,虽然当事人双方有权自主决定是否订立房屋租赁合同,但是该合同一旦有效成立,则不论当事人有无优先购买权之约定,其合同中就当然包含了承租人享有优先购买权的内容,这正是该权利具有法定性的体现。至于出租人出卖房屋和承租人提出"同等条件",则属优先购买权的行使要件。在我国台湾,其学说和判例均认为,《耕地三七五减租条例》中规定的耕地承租人的优先购买权,系于耕地租赁合同成立时随即发生,而于出租人出卖或出典耕地时得为行使。[8]这种做法可资参照。就我国《合同法》第230条的规定而言,虽然使用的是"出租人出卖租赁房屋的,……承租人享有以同等条件优先购买的权利"的表述,但是在解释上,应当理解为优先购买权自出租人出卖租赁房屋之时才得行使,而非自出租人出卖租赁房屋之时才成立。

由于承租人优先购买权乃是立法者基于特定的社会政策而设,属于一种法定的权利,故当事人不得在其合同中事先以约定加以限制或者排除,承租人也不得事先抛弃该权利。[9]此外,因承租人优先购买权与房屋租赁合同密不可分,其目的之一即是保护承租人,所以该权利也不得与房屋租赁合同相分离而单独转让。

(二)承租人优先购买权的效力

所谓优先购买权的效力,主要是指该权利本身是否能够对抗第三人,这一点与对优先购买权权利属性的认识有关。关于优先购买权的权利属性,大致有订立买卖合同请求权说、附有条件的形成权说、物权取得权说、物权说等见解。[10]我国学者多赞成物权说,认为优先购买权属于一种物权或者具有物权效力。[11]根据这一主张,承租人优先购买权显然也和物权一样,具有对抗第三人的效力。然而笔者认为,此说值得商榷,理由在于:其一,我国现行法中规定的优先购买权的类型多种多样,有一些类型,例如合伙人的优先购买权、有限责任公司股东的优先购买权,因其乃是针对股份而设,并非针对有体物,故而很难用物权说来解释。其二,承租人虽然可以直接占有并支配租赁房屋,但此乃租赁权的当然作用,而非优先购买权具有支配作用,实际上,承租人的优先购买权既不支配租赁房屋的使用价值,也不支配其交换价值。即使承认承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力,此所谓对抗效力,也仅是指承租人可以请求宣告第三人取得房屋所有权的行为无效或第三人与出租人订立的买卖合同无效,这与学者所谓物权的排他效力并不相同。承租人享有和行使优先购买权的结果,虽然可以使其优先于其他不享有此一权利之人而与出租人订立房屋买卖合同,但此乃优先购买权本身的作用所在,是立法者进行特殊制度设计的结果,与学说上通常所说的"物权优先于债权"的物权优先效力理论并非一事。一般的物权受到侵害,物权人可以行使物上请求权,包括返还请求权、妨害除去请求权、妨害预防请求权等,而承租人的优先购买权即使受到侵害,承租人仍可通过向出租人表示行使优先购买权而与其成立买卖合同,但却很难行使返还请求权、妨害除去请求权、妨害预防请求权。由此可见,关于物权的支配效力、排他效力、优先效力以及物上请求权等等理论,用来解释承租人优先购买权的性质和效力,会产生明显的排斥现象。这说明优先购买权并不是物权。其三,承租人行使优先购买权的结果,不过是在出租人与承租人之间成立一个买卖合同,这与行使典型物权所获得的结果也显然有异。因此,承租人的优先购买权在性质上不可能属于物权。与我国学者主张的物权说不同,按照《德国民法典》第505条之(2)的规定:"一经行使先买权,先买权人与先卖义务人之间的买卖即按照先卖义务人与第三人约定的相同的条款而成立。"在德国民法理论中,一般认为这种先买权性质上属于形成权,即依权利人单方面的意思表示就可以创设某种权利状态。[12]笔者也赞同形成权说,该说在解释承租人优先购买权的行使方式以及出租人与承租人之间买卖合同的成立等问题上较为有力。不过,将承租人优先购买权定性为形成权,虽然有利于解决权利行使的问题,但却并不能说明该权利是否具有对抗第三人的效力。

查《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称为《房地产管理法》)第53条规定:房屋租赁,应签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。在此基础上,一些地方性法规和规章进一步规定:房屋租赁合同及其变更,应当由出租人或者租赁合同当事人到房产管理部门备案,否则不得对抗第三人。[13]可见,登记备案的要求主要是出于行政管理以及税收等方面的考虑,并不是房屋租赁合同的生效要件,而只能理解为对抗要件。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条第1款的规定:"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力……",无疑也只能将登记备案理解为房屋租赁合同的对抗要件。根据上述规定,登记备案后的房屋租赁合同就具有对抗第三人的效力,其中当然包括承租人的租赁权、承租人的优先购买权等具有对抗第三人的效力。惟应注意,在这种情况下,承租人优先购买权所具有的对抗效力,主要体现在出租人与第三人之间的交易行为不得侵害承租人的优先购买权。这种对抗效力与物权所具有的支配效力、排他效力、优先效力以及物上请求权等等均不相同,故而不能据此认为优先购买权属于物权。根据《民通意见》第118条的规定,出租人出卖出租房屋,未提前三个月通知承租人的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。这显然是承认承租人优先购买权具有对抗第三人之效力的表现。但该条规定未区分房屋租赁合同是否登记备案的情况,是其不足之处。

其实,在实践中,由于种种因素的影响,没有采用书面形式或者没有办理登记备案的房屋租赁合同也大量存在。考虑到我国现行法并未明确将书面形式和登记备案作为房屋租赁合同的生效要件,因此,对于欠缺这两个要件的房屋租赁合同,如果当事人确已通过交付房屋而形成事实上的房屋租赁关系的,则应予以承认和保护。在这些租赁关系中,承租人亦得自租赁关系有效成立之日起享有优先购买权。不过,由于此类房屋租赁合同毕竟未在房产管理部门进行登记备案,第三人和房产管理部门均无从知悉其租赁关系乃至承租人的存在,故而承租人不得以其优先购买权对抗第三人,否则将损害交易安全。

此外,承租人优先购买权的效力还体现在对房屋登记机关的要求上。登记机关在买卖双方申请办理房屋过户登记手续时,应当注意审查有无登记备案的房屋租赁合同存在,如有,则应要求登记申请人提交承租人放弃优先购买权或者买方就是承租人的书面证明文件。申请人不愿提交的,登记机关应当拒绝为其办理过户登记手续。这样做的目的既有保护承租人的考虑,同时也有助于减少纠纷。

三、承租人优先购买权的行使

(一)承租人优先购买权的行使主体

在租赁合同中,根据我国《合同法》第230条的规定,能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人,这一点并无疑问。不过,对于国有土地使用权租赁、土地承包经营权租赁而言,能否通过类推适用的方式,赋予其承租人以优先购买权?笔者认为,虽然国有土地使用权租赁和土地承包经营权租赁在实质上均属不动产租赁关系,与房屋租赁具有极强的"类似性",但是考虑到赋予承租人以优先购买权会增加出租人的负担,限制出租人的财产处分权,所以在欠缺法律明文规定的情况下,为保护出租人的合法利益,尚不宜通过类推适用的方法确认此类租赁关系中的承租人对其租赁标的物享有优先购买权。当然,从立法论的角度来说,为提高土地的利用效率,减少交易成本,未来立法倒不妨赋予此类租赁关系中的承租人享有优先购买权。

在合法转租的情况下,根据我国台湾地区法院的解释,次承租人对于所有人并不能主张优先购买权。[14]我国法律虽无此类规定,但对于房屋的转租关系,不妨采取同样的解释。其理由在于,一方面,转租合同的当事人乃是承租人和次承租人,次承租人与出租人之间并无租赁合同关系,次承租人也没有从出租人处取得租赁权;另一方面,出租人并不能从转租合同中获益,若允许次承租人也享有优先购买权,显然会增加原出租人的负担,有失公平。因此,在房屋转租的情况下,能够享有和行使优先购买权的仍然是承租人,而非次承租人。

此外,我国目前的户籍管理制度还较为严格,不少地方对公民还有"常住户口"、"蓝印户口"、"暂住户口"以及"暂住证"等的区分,并通过这种身份划分来限制或者禁止不具有本地常住户口的人员在本地租房或者购房;有关法律法规对外国人在我国购买房屋也有限制或禁止性规定。因此,如果承认并尊重这些规定的合法性而不考虑其合理性的话,那么可以说,并不是所有的房屋承租人都能够享有和行使优先购买权。对于法律法规限制或者禁止其在本地租房和购房的那些承租人来说,能否享有和行使优先购买权,还须看其是否符合房屋所在地的各种地方性法规、规章乃至政府文件的规定。当然,从立法论的角度来说,法律法规不应当过分地限制人们租赁和购买房屋的权利。随着我国市场经济的发展和户籍管理制度的改革,这些限制性规定应当会逐步减少乃至消失。

(二)承租人优先购买权的行使条件

根据《合同法》第230条的规定,承租人行使优先购买权的,应具备两个条件:一是须出租人"出卖租赁房屋";二是承租人须以"同等条件"表示购买。以下分别加以讨论。

1.须出租人"出卖租赁房屋"

这一条件主要是关于承租人行使优先购买权的时间要求,其中涉及"房屋"、"租赁房屋"以及"出卖"三个概念,需要分别加以界定。

(1)"房屋"的界定。在我国有关承租人优先购买权的各种法律法规和司法解释中,对于何谓"房屋"及其范围如何,并未进行明确的界定和说明,实践中难免发生争议。按照建设部颁发的《房地产统计指标解释(试行)》(2002年3月20日)的规定,所谓房屋,一般指上有屋顶,周围有墙,能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一般在2.2米以上的永久性场所;根据某些地方的生活习惯,可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。按照房屋用途的不同,可将其分为住宅,工业、交通、仓储用房,商业、金融和信息用房,教育、医疗卫生和科研用房,文化、新闻、娱乐、园林绿化、体育用房,机关事业办公用房,军事用房以及其他用房(包括涉外用房、宗教用房、监狱用房)。按照房屋产别的不同,又可将其分为国有房产,直管产,自管产,军产,集体所有房产,私有(自有)房产,联营企业房产,股份制企业房产,港、澳、台投资房产,涉外房产以及其他房产(包括宗教、寺庙等房屋)。因此,在现行法关于承租人优先购买权的规定中并未对"房屋"予以明确界定的情况下,在解释上,不妨采纳《房地产统计指标解释(试行)》中所确定的"房屋"标准来加以认定,不论承租人承租的是何种用途以及何种产别的房屋,承租人均应当享有优先购买权。

(2)"租赁房屋"的界定。根据《合同法》 第212条的规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。因此,从字面上来理解,所谓"租赁房屋",应当是指出租人交给承租人使用收益并由承租人支付租金的、符合《房地产统计指标解释(试行)》中规定标准的房屋。至于承租人承租房屋后,究竟是用于居住还是用于经商或者其他用途,只要不违反法律的强制性规定和当事人双方的约定,均在所不问。不过,如果仅仅这样简单地界定"租赁房屋"的含义及范围,未免显得较为僵化,难以适应实践中出现的各种复杂的与房屋有关的租赁关系。为满足现实生活的要求,对于"租赁房屋"的界定显然需要采取灵活的态度,进行较为宽泛的解释。在这方面,我国的一些地方性法规和规章走在了前面。按照这些地方性法规和规章的规定,下列行为也视为房屋租赁:一是经规划管理部门批准修建的临时性房屋的租赁;二是房屋内的(营业)场地、柜台、摊位、橱窗、地下构筑物的租赁;三是将房屋或房屋内的(营业)场地、柜台、摊位的一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的;四是只提供房屋由他人承包经营的;五是以联营、入股等形式将房屋提供他人使用,只获得固定收益,不负盈亏责任的。[15]不过,也有一些地方性规章和文件将旅馆业的客房出租和房屋场地经营中的柜台出租排除在房屋租赁的范围之外。[16]由此可见,在确定"租赁房屋"一词所涵盖的范围时,仅仅援引《合同法》关于租赁的界定和《房地产统计指标解释(试行)》关于房屋的规定是不够的,还必须考虑一些地方性法规及规章中的有关规定。凡是地方性法规和规章中明确规定属于房屋租赁或者视为房屋租赁的情形的,都应当适用《合同法》第230条的规定,其承租人因此都享有优先购买权。至于实践中出现的仅租赁房屋的外墙、屋顶等用作广告宣传、架设管线的情况,因其已超出房屋的通常用途之外,且房屋的外墙、屋顶等部位属于房屋的基本结构,无论在物理上还是在法律上都无法和房屋相分离而单独转让,故难以视为房屋租赁,承租人亦不得享有优先购买权。当然,对于地方性法规和规章中明确排除在房屋租赁之外的一些情况,例如旅馆业的客房出租,承租人自不得享有优先购买权。

(3)"出卖"的界定。按照《合同法》第130条的规定,买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。依此规定,在因赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下,由于不在"出卖"的文义范围之内,故而承租人不得行使优先购买权,至为显然。在混合赠与的情况下,虽兼有买卖和赠与的因素,但究其实质仍以赠与的性质为主,它更多地考虑到出让人与受让人之间的人身信任关系,与纯粹的买卖终究不同,故于此情形承租人亦不得主张行使优先购买权。[17]

不过,对于"出卖"一词,如果仅仅从字面上理解为《合同法》第130条规定的买卖,未免有些狭隘。实际上,在一些地方性法规和规章中,还规定了不少"视为出卖"的情况。例如,按照《广州市房地产交易管理办法》第14条的规定,具有下列情形之一的房地产视为出售:以房地产出资,并已转为合资企业拥有的;以土地使用权与他人合作开发房地产,并以产权分成的;以房地产作价入股的;以房地产抵债的;收购、合并或分立企业时,房地产转移为新的权利人的;法律、法规规定的其他情形。《北京市房屋买卖管理暂行规定》也将其所称的"房屋买卖"界定为包括房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以房屋作价投资、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等情况。显而易见,这些规定对于"出卖"采取了较为宽泛的解释。这种做法虽然有利于加强对房屋权属变动的登记管理,但却带来了此类房屋的承租人能否行使优先购买权的问题。笔者认为,对于这些"视为出卖"的情况,应否允许承租人行使优先购买权,需区分具体情况来处理,不能一概而论。首先,在房屋所有人以房屋的所有权出资、因企业的收购、合并或者分立而变更房屋所有人、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋的情况下,由于房屋所有人的目的并不在于通过出让房屋所有权而取得价金,而是具有获取房屋价金之外的其他目的,因此这些情形即使视为房屋的"出售",承租人也不可能具备第三人所提供的"同等条件",从而无法行使优先购买权。其次,在出租人决定进行房屋产权的交换时,因出租人之目的在于获得第三人的房屋所有权,而第三人所提供的房屋,就其大小、位置、环境等综合情况衡量,无疑是独一无二的,不会存在"同等条件",所以承租人也不能行使优先购买权。不过,如果第三人所提供交换的并不是房屋,而是其他具有替代性的物品,那么只要承租人能够提供同样内容的给付,则仍然可以主张行使优先购买权。[18]最后,在出租人以房屋抵债的情况下,因其目的在于通过房屋所有权的转移而代替金钱的给付,从这个角度说,与房屋买卖并无不同,所以应当允许承租人行使优先购买权。在这方面,《澳门民法典》第1308条关于共有人以其份额向第三人作代物清偿时,其他共有人享有优先购买权的规定,可资参照。

从字面含义看,所谓"出卖",应当包括拍卖的形式在内。根据《法国民法典》第815-15条和《瑞士民法典》第681条的规定,在拍卖的情况下,权利人仍然可以行使优先购买权。在我国,按照《中华人民共和国拍卖法》(以下简称为《拍卖法》)第3条的规定,拍卖乃是以公开竞价的形式,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。可见,拍卖虽然是一种比较特殊的、法律设有特别规则的交易方式,但其含义尚未逸出"买卖"的文义范围之外。因此,从解释论的角度来说,对《合同法》第230条所规定的"出卖"一词进行文义解释的结果,并不能将拍卖排除在外,也就是说,在房屋拍卖的情况下,承租人仍然有权行使优先购买权。不过,在一些行政法规、地方性法规和规章中,对于拍卖问题却存在有不尽相同的规定。按照《城市房地产抵押管理办法》第41条和第42条的规定,在抵押权人通过拍卖等合法方式处分抵押房地产时,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或承租人;在同等条件下,共有人或承租人依法享有优先购买权。这显然是承认了在拍卖的情况下,承租人有权行使优先购买权。在一些地方性法规和规章中,有的明确规定在拍卖的情况下,承租人有权行使优先购买权;[19]有的则否认承租人有权行使优先购买权。[20]尽管从理论上说,行政法规、地方性法规和规章中这些各自为政的做法是违反法制统一原则的,但在实践中,这些规定往往被法院援引为审判的依据。因此,在确定拍卖的情况下承租人能否行使优先购买权时,不能仅仅根据《合同法》的有关规定就得出完全肯定的结论,还应当看行政法规以及地方性法规和规章中的具体态度如何。站在立法论的立场考虑,笔者认为,拍卖虽然属于买卖的一种方式,但毕竟法律设有特别规定;它既然以"价高者得"为原则,当不会存在两个竞买人以相同的报价而分别成交的问题。在拍卖的情况下,如果他人拍卖成交后再允许承租人行使优先购买权,则应买之人势必锐减,卖价难免偏低,一方面不利于债权人及拍卖物之所有人,他方面也不免造成偏惠优先购买权人的结果,[21]而且还会影响拍卖行为的公信力。所以,就房屋拍卖而言,未来立法不应允许承租人行使优先购买权。当然,在这种情况下,为实现承租人优先购买权制度的立法目的,妥善保护承租人的利益,法律应同时规定出租人须在拍卖前的合理期限内将拍卖的有关情况书面通知承租人,以便承租人决定是否参加竞买。这可以视为对承租人无法行使优先购买权的一个补救措施。

此外,按照《德国民法典》第570b条之(1)的规定,如果出租人将住房出卖给其家庭成员或者家属的,则承租人不得行使优先购买权。这种做法可资赞同,因为家庭成员之间的房屋买卖,不免具有浓厚的人身色彩,与纯粹的买卖关系终究有所不同。我国《合同法》虽无类似规定,但在操作上不妨采取同样的解释。

2.承租人须以"同等条件"表示购买

这一条件是承租人行使优先购买权的实质性要求,也是保护出租人的合法利益之所需,它具体包括"同等条件"标准的确定和"同等条件"的内容两方面。

(1)关于"同等条件"标准的确定,一般认为是指以出租人与第三人订立的买卖合同中约定的条件为"同等条件"。[22]这一主张符合"优先于他人而购买"的立法原意,原则上可资赞同。但是应当看到,承租人依此标准行使优先购买权的结果,将在第三人与出租人、承租人与出租人之间分别成立两个内容完全相同的房屋买卖合同,出租人由此陷入双重买卖的尴尬境地。为避免遭受此种不利,出租人可考虑在其与第三人订立的买卖合同中,约定该合同的生效以承租人不行使优先购买权为条件,或者约定在承租人行使优先购买权的情况下,出租人保留解除该合同的权利。不过,如果因承租人行使优先购买权而导致出租人与第三人之间的房屋买卖合同不生效力或者被解除,则双方为订立合同而支出的费用将付之东流,结果是导致社会财富的浪费。还应看到,许多合同的订立并非一蹴而就,而是双方当事人艰苦地讨价还价、互相让步、互相合作的成果,凝聚了大量的无形劳动,倘因承租人行使优先购买权而使出租人与第三人订立的买卖合同归于消灭,第三人无疑是"为他人作嫁衣裳",不免挫伤其交易的积极性;对于承租人而言,也有坐享其成之嫌,在道德上难免遭到非议。依笔者之见,最好莫过于确立一定的规则,以便在出租人与第三人订立买卖合同之前就先确定承租人的购买意愿,避免双重买卖的发生。具体言之:其一,如买卖条件系出租人自定,则出租人可以此通知承租人,征询其购买意向。如其不愿购买,嗣后在第三人以该条件或高于该条件而与出租人订立买卖合同时,承租人即不得再主张行使优先购买权。如出租人因无人应买而降低交易条件时,仍应再次通知承租人,以确定其是否购买。其二,在由第三人提出要约的情况下,如果出租人拟接受其条件,则于承诺之前,出租人应将该条件及其准备承诺的意思通知承租人,以确定承租人是否愿意提供同样的交易条件。一旦承租人决定以此条件购买,就应立即通知出租人,由此买卖合同即在出租人和承租人之间成立。如果承租人拒绝提供第三人在其要约中提出的交易条件,则于出租人对第三人的要约进行承诺之后,承租人就不得再以行使优先购买权为由而否认该合同的效力。当然,在上述两种情况下,如果承租人和出租人订立了买卖合同,其合同也不是行使优先购买权的结果,而是通过正常的合同订立程序成立的。

在"同等条件"系根据出租人与第三人订立的买卖合同而确定的情况下,如因该合同具有违法因素而被确认为无效或被撤销,则依此确定的"同等条件"亦应随之失去效力,承租人不得再以该标准主张行使优先购买权;即便承租人已经行使优先购买权而使其与出租人之间的买卖合同成立的,也应因"同等条件"的消灭而归于无效。不过,若出租人与第三人的合同系因承租人行使优先购买权而不生效力或者被解除的,则据此确定的"同等条件"仍应继续有效,承租人与出租人之间因行使优先购买权而成立的买卖合同也不受影响。此外,在出租人就租赁房屋分别与数人订立数个买卖合同时,如果数个买卖合同的内容不尽相同,则应以其中最有利于买方的合同条件作为承租人行使优先购买权的"同等条件",这既是保护承租人利益的需要,同时也含有惩罚出租人一房数卖的意思。当然,如果承租人自愿选择其他较为有利于出租人的合同内容作为"同等条件",因其无害于出租人,法律自无禁止的必要。

(2)关于"同等条件"的内容,首先是价款条件要等同,即承租人允诺支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款。其次,关于价款的支付方式,也应等同于第三人允诺的方式。例如第三人允诺一次付清者,承租人不得主张分期支付。不过,如果出租人允许第三人分期付款,则承租人除非为出租人提供了充分而适当的担保,否则不得请求分期付款。《德国民法典》第509条对此设有明文规定,可资参照。之所以如此,乃是因为每个人的信用及支付能力未尽相同,出租人信赖第三人的支付能力,承租人却未必能赢得同样的信赖。再次,"同等条件"还应包括其他交易条件的等同,例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的,除非该从给付可以用金钱作价,或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立,否则承租人不得行使优先购买权。《德国民法典》第507条的规定,可作为比较法上的例证。

当然,"同等条件"并不意味着绝对等同,按照举轻明重的解释原则,如果承租人提供的条件优于第三人提供的条件,出租人自无拒绝其行使优先购买权之理。

(三)承租人优先购买权的行使期限

为保护承租人行使其优先购买权,《合同法》第230条规定,出租人出卖租赁房屋时,"应当在出卖之前的合理期限内通知承租人"。此所谓"合理期限",应是立法者授权法官根据具体交易状况来判断的。惟按照《合同法》颁布之前的《城市私有房屋管理条例》第11条和《民通意见》第118条的规定,出租人提前通知承租人的期限应当是三个月。不少地方性法规和规章也延续了这样的规定,[23]但也有一些地方规定出租人提前通知的期限是出卖房屋前的30日内。[24]至于承租人接到通知后作出答复的期限,按照一些地方的规定,承租人应当在接到通知后的30日内作出书面答复,逾期不回复的,视为放弃优先购买权。[25]不过,《合同法》和大多数地方性法规以及规章对此并无明确规定。鉴于上述行政法规、司法解释和不少地方性法规及规章都要求出租人须提前三个月通知承租人,故在解释上可以认为,承租人也应当在接到通知后的三个月内作出书面答复,否则视为放弃优先购买权。当然,从立法论的角度来说,由于当今中国社会的交易活动十分活跃,市场行情变动很快,要求出租人提前三个月通知承租人,或者要求承租人在接到通知后的三个月内予以答复,时间显然过长,未来立法对此期限如作具体规定,应予缩短。

关于"应当在出卖之前的合理期限内通知承租人"这一通知义务的履行主体,一般来说应当是出租人。不过,在租赁房屋因实行抵押权而处分的情况下,按照《城市房地产抵押管理办法》第42条的规定,抵押权人有义务事先书面通知抵押人和承租人,此时履行通知义务的主体也包括抵押权人。根据《德国民法典》第510条之(1)的规定,第三人的通知可以代替出租人的通知,我国亦可为同样的解释。在拍卖租赁房屋的情况下,根据我国《拍卖法》第45条和第47条的规定,拍卖人应当于拍卖日七日前通过报纸或者其他新闻媒介发布拍卖公告。那么,拍卖人发布的拍卖公告能否视为出租人向承租人履行了通知义务呢?笔者认为,《拍卖法》的上述规定乃是针对拍卖人提出的强制性要求,目的在于吸引更多的竞买人和保证拍卖活动的公正性,它并不是针对拍卖委托人(即房屋出租人)提出的要求。实际上,房屋出租人的通知义务与拍卖人的公告义务具有明显的区别,两者在通知或公告的义务主体、对象范围、期限要求以及目的等方面均不相同。因此,拍卖人履行《拍卖法》上的公告义务的行为,绝不能代替出租人对其通知义务的履行。

关于通知义务的履行方式,出租人应采取专门的、个别的、书面通知的方式进行,而不宜使用张贴公告等笼统的方式。至于通知的内容,应当包括具体的出卖条件,以便承租人决定是否愿意行使优先购买权。否则,如果出租人仅仅向承租人表示了出卖的意愿,而没有提出实质性的出卖条件,则其"通知"在法律上只能认定为要约邀请(《合同法》第15条),并不能发生开始计算承租人的答复期限的效力,当然也不能视为出租人依法履行了通知义务。此外,按照《德国民法典》第570b条之(2)的规定,出租人或者第三人关于买卖合同内容的通知,应附有向承租人指明其优先购买权的内容。

此外尚有疑问的是,如果出租人未履行通知义务,则承租人行使优先购买权的期限应如何确定?按照《瑞士民法典》第681条a(2)的规定:"先买权人欲行使先买权的,须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。新所有权人在不动产登记簿上的登记已逾两年的,先买权不得再行使。"我国现行法缺乏类似规定。《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(修改稿)》(1990年12月5日)第134条曾经规定:"享有优先购买权的人知道房屋所有人将房屋卖给他人,买卖关系形成之日起超过三个月起诉,或者超过六个月才知道并起诉的,其优先购买权不予保护。"但因该修改稿并未正式施行,故其规定并无效力。在解释上,由于德国及我国台湾地区的多数学说认为优先购买权的性质为形成权,形成权的行使期限适用除斥期间而非诉讼时效制度,[26]所以承租人优先购买权的行使期间也应当适用除斥期间制度。鉴于我国《合同法》第55条对可撤销合同的撤销权和第75条对债权人撤销权规定的除斥期间都是一年,而这两种撤销权又同属形成权,因此关于承租人行使优先购买权的除斥期间,可类推适用《合同法》第55条和第75条规定的一年期间,自出租人与第三人之间的买卖合同成立之日起开始计算。逾此期间,承租人优先购买权即确定地归于消灭。

(四)承租人优先购买权的行使方式及结果

在具备出租人"出卖租赁房屋"以及"同等条件"的情况下,承租人就可以行使优先购买权。承租人行使优先购买权,应以意思表示向出租人为之。此项意思表示,须在优先购买权的行使期限内作出,自不待言。当然,如承租人通过诉讼的方式行使其优先购买权,亦无不可。一经行使优先购买权,即在承租人与出租人之间成立以出租人与第三人订立的买卖合同中所约定的同等条件为内容的合同。[27]不过,承租人与出租人因行使优先购买权所形成的权利义务,必须结合两者签订买卖合同的特点来考虑,以便使合同能够履行,而不能僵化地照搬"同等条件"。例如,倘若根据出租人与第三人的合同约定,第三人支付价金的期限早已届满,那么"同等条件"中关于支付价金期限的约定对承租人就不生效力,否则将发生承租人只要因行使优先购买权而与出租人成立合同,承租人就必然构成逾期履行的不当后果。在这种情况下,对于承租人来说,只有在其与出租人之间的合同成立后的适当时间内付款期才能届满,以便给承租人留出适当的付款时间。因此,承租人在出租人与第三人约定的付款期限届满时没有支付价金的,既不发生履行不能,也不陷入迟延。[28]

应当看到,在出租人按照法律规定或者合同约定对租赁合同享有解除权的情况下,如果出租人没有行使解除权就将租赁房屋予以出卖,因此时租赁关系尚未解除,故承租人仍享有并得行使优先购买权。此外,按照《合同法》第232条和第236条的规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期;对于不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。于此情形,在出租人提前合理期限通知承租人解除租赁合同之前,承租人仍然得享有和行使优先购买权。当然,在租赁合同因解除或其他原因而消灭以后,既然租赁关系不复存在,原承租人即不得再享有和行使优先购买权。在这方面,《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第35条后段规定:"抵押人不能清偿债务,抵押房地产被处分或者拍卖时,租赁期限已满的,承租人在同等条件下,有优先购买权……",显然有欠妥当。

在具备行使优先购买权的条件时,承租人也可以放弃行使。这一点与当事人在租赁合同中事先约定承租人放弃优先购买权不同,因为前者属于权利是否行使的问题,后者则为权利是否存在的问题。不过,承租人放弃行使优先购买权的行为只能针对具体的、特定的交易来进行,而不能包括以后的交易情形。例如,在承租人放弃行使优先购买权后,若出租人与第三人之间的买卖合同因第三人不履行义务等原因而被解除或者被撤销的,则嗣后出租人再次出卖房屋时,承租人仍然有权行使优先购买权。又如,在承租人放弃行使优先购买权之后,第三人通过买卖合同的履行而取得房屋所有权的,按照买卖不破租赁的规定(《合同法》第229条),租赁合同在承租人与第三人之间继续有效;此后在第三人作为新的房屋所有人出卖房屋时,承租人仍然有权行使优先购买权。

当然,优先购买权作为一项形成权,其行使自须遵守形成权的一般规则,不得附有条件和期限,行使之后也不得撤回。[29]

四、房屋捆绑出售与承租人优先购买权

在房屋租赁关系中,尤其是商业用房的租赁关系中,常常发生出租人将一幢房屋出租给数人,每个承租人只承租其中的部分楼层或者部分房屋的现象。由于现行法律法规并没有将这种情况排除在房屋租赁关系之外,因此,承租人就其所承租的部分房屋,也应当享有优先购买权。当出租人将其房屋按照出租的状况予以分割出售时,各承租人就各自承租的房屋有权行使优先购买权,此时并无不妥。有疑问的是,如果出租人将某承租人所租赁的部分房屋与其他房屋或者附属设施捆绑出售,那么只承租部分房屋的该承租人能否行使优先购买权?如果允许行使的话,则其行使优先购买权的对象是仅限于其所承租的部分房屋呢,还是包括出租人捆绑出售的全部房屋?由于现行法对此缺乏明文规定,实践中这类情况又比较多,所以需要通过解释有关条文以及探求立法精神来确定相应的解决办法。

应当看到,在现代市场经济社会中,随着交易活动的兴盛,经营者租赁他人的房屋作为经营场所的情况在所难免。尤其是随着多层商用建筑的兴起和扩展,许多经营者在无力拥有自己的经营用房时,更是不得不租赁一幢楼房中的部分房屋或者部分楼层从事生产经营活动。对于这些多层建筑,虽然外观上属于一个整体,但是无论在社会观念中、在物理意义上还是在法律上,无疑都可以分割成一个个相对独立的房屋单元来出租或出售。建筑物区分所有权制度就是因此而兴起的。在一幢楼房的所有人将其全部房屋或者部分房屋用于出租的情况下,虽然我国《房地产管理法》区分住宅用房的租赁和商业用房的租赁并异其政策(第54条),但是《合同法》等法律法规在规定承租人的优先购买权时,并没有对租赁房屋的用途以及房屋大小等内容加以限制。因此,在解释上,依法享有优先购买权的承租人,应当既包括住宅用房的承租人,也包括商业用房的承租人;既包括承租整幢楼房的承租人,也包括仅承租一幢楼房中的部分房屋的承租人。

对于一幢楼房的所有人来说,在决定将其楼房予以出售时,既可以按照每个独立的房屋单元来出售,也可以将数个房屋单元捆绑出售,或者将楼房的一层或数层捆绑出售,甚至对楼房实行整体出售,等等。在一般情况下,这是行使所有权的合法行为,他人不能加以干涉。不过,在所有人已经将楼房的全部或者部分房屋单元分散租赁给数人的情况下,由于涉及到承租人的优先购买权问题,所以出租人对其楼房的处分权应否受到限制,或者承租人能否行使其优先购买权,就值得探讨。必须看到,在多层建筑中,尤其是用于商业经营的多层建筑中,出租人可以轻而易举地把某人所承租的房屋单元与其他房屋单元或者附属设施捆绑出售。此时,如果无条件地允许房屋出租人以整体出售或者捆绑出售为由,拒绝各个房屋单元的承租人行使优先购买权,将会导致大量的商业用房的承租人都得不到优先购买权的保护。其结果,无异于剥夺了被捆绑出售的部分房屋单元乃至全部房屋上所存在的各个承租人的优先购买权,并由此使得现行法关于承租人优先购买权的强制性规定在商业用房租赁关系中形同虚设。这种做法明显违反了承租人优先购买权制度的立法目的,因此不应允许。

笔者认为,对此问题的处理,既要考虑到对出租人的房屋所有权和处分权的尊重,也要考虑到对承租人优先购买权的保护。两者必须妥当协调,不可偏废。在坚持这一原则的前提下,应当区分具体情况来讨论。其一,如果出租人出售的租赁房屋在物理上可以划分为数个独立的房屋单元,在法律上可以将这些房屋单元分别管理和登记,在操作上也并非必须捆绑出售,那么出租人就应当按照各个独立的房屋单元或者楼层来分开出售,以便于各承租人行使其优先购买权。即使出租人能够证明确有必要进行捆绑出售的,也不能以此为由拒绝被捆绑出售的各房屋单元的承租人行使优先购买权。从比较法的角度来看,《德国民法典》第508条规定:"第三人将设有先买权的标的物与其他标的物一起,以总价金买受的,先买权人应按比例支付总价金的部分。先买权人因部分标的物在分离时使其显受损失的,可以要求先买权扩及全部标的物。"根据这一规定,在出卖人捆绑出售的情况下,优先购买权人原则上得就设立优先购买权的那部分标的物行使优先购买权;在例外的情况下,并得就捆绑出售的全部标的物行使优先购买权。显然,该规定不允许出卖人以捆绑出售为由而拒绝他人行使优先购买权。我国现行法虽然没有类似规定,但是在解释上,不妨采取比较法的方法,承认在捆绑出售的情况下,各房屋单元的承租人可以就其所承租的那部分房屋行使优先购买权;如果仅就该部分房屋行使优先购买权明显会给承租人造成损失的,则应当允许承租人对捆绑出售的全部房屋行使优先购买权。其二,在出租人将成套房屋中的部分房间出租给他人使用,或者将成套房屋中的全部房间分别出租给数人使用的情况下,考虑到此类成套房屋在法律上一般是作为一个整体来进行管理和登记的,因此就难以对其中的各个房间进行分割出售。于此情形,虽然承租人不得仅就其所承租的部分房间行使优先购买权,但是,在解释上,应当允许其就整套房屋行使优先购买权,以便保护承租人的利益。当然,如果该套房屋上存在有数个承租人,且数个承租人均欲行使优先购买权的,则不妨将全体承租人作为一个整体看待,使其就整套房屋共同行使优先购买权;即使其中有人自愿放弃该权利,仍不妨由其他承租人对整套房屋行使优先购买权。在这方面,《德国民法典》第513条关于数人共同享有优先购买权的规定,可资参照。总之,无论是进行分开出售还是必须捆绑出售,出租人都不能以自由行使所有权为由而否定承租人的优先购买权,这是由承租人优先购买权的法定性和保护承租人的立法政策所决定的。

五、承租人优先购买权与其他类型优先购买权的冲突

(一)承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突

《民法通则》第78条第3款规定:"按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。"《民通意见》第92条也规定:"共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。"根据这两条规定,房屋的按份共有人和属于一个整体的房屋原共有人对于房屋显然也享有优先购买权(以下将两者简称为共有人的优先购买权)。如此一来,在房屋共有人将其已经出租的房屋出售时,就会发生承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突。此时应如何处理?

从解释论的角度来看,现行《民法通则》和《合同法》等全国性的法律法规对此问题并没有规定具体的解决办法。虽然《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见(修改稿)》(1990年12月5日)第133条曾经规定:"按份共有人与承租人分别主张优先购买权的,按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的,原共有人优先。"但因这一司法解释并未正式施行,所以尚不能以此作为裁判的依据。不过,在我国的地方性法规和规章中,倒是有不少明文规定,房屋共有人应当优先于承租人行使优先购买权。[30]在这些省市,处理共有人和承租人之间的优先购买权冲突时,自可依据其规定处理。然而,在缺乏此类规定的大多数省市,就需要通过理论解释确立相应的解决办法。

在理论上,我国台湾有学者认为,依利用权优于所有权的精神,共有人的优先购买权不应优先于其他类型的优先购买权,包括承租人的优先购买权。[31]我国大陆也有人主张,应当使承租人优先于共有人行使优先购买权。[32]不过,我国大陆民法学界的主流观点认为,由于共有人的优先购买权是基于物权产生的,而承租人的优先购买权则是基于租赁权这一债权产生的,所以按照"物权优先于债权"的规则,共有人应优先于承租人行使优先购买权。[33]在我国制定物权法的过程中,由梁慧星先生和王利明先生分别主持起草的物权法草案建议稿,在规定物权的优先效力时,起草者也认为,按照"物权优先于债权"的规则,应当得出共有人优先于承租人行使优先购买权的结论。[34]

笔者也主张共有人应当优先于承租人行使优先购买权,但是并不赞同用"物权优先于债权"的理论来解释。首先,共有人的优先购买权是否确系基于物权关系而产生,因我国向来缺乏立法理由书制度,所以从有关立法资料中,难以证明这一判断的正确性。不过,从比较法的角度来看,《澳门民法典》明文确立了共有人的优先购买权(第1308条)。在《法国民法典》制定之时,并没有规定共有人的优先购买权,直到1976年修改该法典时,才予以承认(第815-14条)。在德国、瑞士、意大利和日本的民法典中,并无共有人优先购买权之规定。在我国台湾,其民法典也未规定这一制度;后来修正《土地法》时,才在该法中增加规定了土地共有人的优先购买权。[35]这些情况说明,一个国家或地区的立法者有无必要规定共有人优先购买权,纯属立法政策问题,与物权并无任何关系。其次,根据我国《合同法》第230条的规定,并非一切租赁关系中的承租人都可享有优先购买权,只有房屋租赁合同中的房屋承租人才能够享有这一权利。因此,承租人的优先购买权也应当是一国立法政策选择的结果,与租赁权这一债权并无必然联系。再次,退而言之,即使承认共有人的优先购买权是基于物权、承租人的优先购买权是基于债权产生的,但因基于物权产生的优先购买权未必就是物权,基于债权产生的优先购买权也不等于就是债权,所以,试图用"物权优先于债权"的理论来解决共有人和承租人之间的优先购买权冲突,未免有偷换概念之嫌,并不可取。最后,按照我国台湾地区的学者和司法实务界的见解,台湾《土地法》第34条规定的土地共有人的优先购买权仅有债权的效力,而该法第104条规定的地上权人、典权人或承租人的优先购买权则具有物权的效力,故在共有人与地上权人、典权人或承租人的优先购买权发生冲突时,后者较前者更具有优先性。[36]虽然台湾民法学界的通说承认物权具有优先于债权的效力,但是似乎并无学者认为这种做法违反了"物权优先于债权"的理论。可见,由于立法者考虑的利益取向、价值判断以及实际立法选择的不同,也可能发生承租人优先于共有人而行使优先购买权的结果。

王泽鉴先生在检讨台湾《土地法》关于共有人优先购买权的规定时曾经指出,所有权之关系为恒久关系,租赁、地上权或典权之设定,多受有期间之限制,故为简化物权关系,充分发挥物的用益价值,明定共有人享有较优先之优先购买权,在立法论上,似值考虑。[37]这一主张确值赞同。目前,在我国《民法通则》及《合同法》对共有人和承租人之间的优先购买权冲突未规定解决办法的情况下,在学说解释上,不妨参考王泽鉴先生的前述见解,采用利益衡量的方法,解释为共有人应优先于承租人行使优先购买权,而不宜搬用"物权优先于债权"的理论。当然,从立法论的角度来说,最好是在法律中明确规定共有人优先于承租人行使优先购买权的规则,以免滋生疑义。

(二)承租人优先购买权与市、县人民政府的优先购买权的冲突

在我国,按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条规定,如果土地使用权转让价格明显低于市场价格的,当地市、县人民政府有优先购买权。单就该条规定来看,因其系以国有土地使用权作为市、县人民政府享有和行使优先购买权的对象,与承租人优先购买权的对象有所不同,似乎两者不会发生冲突。但是,由于该条例第23条及第24条确立了土地使用权和房屋所有权转让的"连动主义"规则,即土地使用权必须连同房屋所有权一起处分,所以当房屋所有人出卖其租赁房屋,且该房屋占用范围内的土地使用权的转让价格又明显低于市场价格时,就会发生承租人的优先购买权与当地市、县人民政府的优先购买权之间的冲突。此外,《山西省平遥古城保护条例》第20条第1 款规定:"平遥县人民政府对平遥古城内单位和个人拥有的传统建筑,享有优先购买权。"所谓"传统建筑",按照该条例第2条第2款的解释,是指尚未列入文物保护单位的,具有历史文化价值的民宅、商号、寺庙、祠堂等建筑物、构筑物。与此类似,《大同古城保护管理条例》第20条也规定:"重点保护区内单位和个人拥有的重点传统建筑,市人民政府享有优先购买权。"按照这些规定,当特定的传统建筑上存在有房屋租赁关系时,如果出租人欲出卖其房屋,也会发生承租人的优先购买权与当地市、县人民政府的优先购买权之间的冲突。此时应如何处理?

从法理上来说,由于优先购买权既是特定主体所享有的一项重要民事权利,又是对他人的合法财产处分权的限制,故应属于民事基本制度的范畴。按照《中华人民共和国立法法》(以下简称为《立法法》)第8条的规定,有关民事基本制度的事项只能制定法律,而不得由行政法规和地方性法规来规定。因此,上述行政法规和地方性法规中确立的市、县人民政府的优先购买权,实际上违反了《立法法》第8条的规定,是对房屋所有人和土地使用权人的处分权的不当限制,理应宣告无效。不过,鉴于我国目前因行政法规和地方性法规违反《立法法》而被宣告无效的情况极为罕见,法院对此类规定一般采取承认其有效的态度,所以还需要在尊重既有行政法规和地方性法规的前提下,通过理论解释来寻求解决上述优先购买权冲突的办法。

从权利的对抗效力上来看,市、县人民政府的优先购买权作为行政法规和地方性法规中所明文规定的权利,其规定本身就有向社会公众宣告该权利存在的作用,故该权利无需登记就可具有对抗第三人的效力。承租人的情况则有所不同,如果其房屋租赁合同没有办理登记备案手续,则承租人的优先购买权就不具有对抗第三人的效力。在这种情况下,通过比较市、县人民政府的优先购买权和承租人优先购买权的对抗效力,其结论无疑是前者应当优先于后者而行使。不过,在房屋租赁合同办理了登记备案手续的情况下,因承租人的优先购买权也取得了对抗第三人的效力,所以就无法通过比较对抗效力的有无来解决市、县人民政府和承租人之间的优先购买权冲突。在这种情况下,笔者认为,可以考虑从承租人优先购买权与市、县人民政府的优先购买权所产生的法律依据以及立法政策基础的差异来进行分析。从权利产生的法律依据看,承租人优先购买权是根据全国人民代表大会制定的《合同法》产生的,而上述市、县人民政府的优先购买权则是由行政法规或者地方性法规加以规定的。按照《立法法》第79条的规定,法律的效力高于行政法规、地方性法规和规章,以此为根据,不妨解释为《合同法》规定的承租人优先购买权在效力上高于行政法规和地方性法规中规定的市、县人民政府的优先购买权,因此前者应当优先于后者而行使。从立法政策基础来分析,承租人优先购买权制度乃是出于鼓励物尽其用和保护承租人利益之目的而设定的,是我国立法所一贯采取的政策,也符合市场经济的现实要求。行政法规和地方性法规之所以规定市、县人民政府的优先购买权,则意在调控土地使用权市场和加强土地管理,[38]或者加强对古城传统建筑的保护和管理。[39]为了实现行政管理的目的,通过赋予人民政府以优先购买权而限制私人权利的自由处分,显然具有浓厚的计划经济色彩,是"政府主治"而非"市场主治"的思路,其办法并不可取,效果也未必最佳。因此,基于立法政策的妥当性来考虑,对这两类优先购买权进行利益衡量的结果,也应当使承租人优先于市、县人民政府而行使优先购买权。当然,从立法论的角度来说,未来的立法应当抛弃赋予人民政府以优先购买权的规定,以避免政府对市场的不当干预和对私人权利的不当限制。[40]

(三)承租人与典权人的优先购买权冲突及其解决

依我国台湾地区民法第919条的规定:"出典人将典物之所有权让与他人时,如典权人声明提出同一之价额留买者,出典人非有正当理由,不得拒绝。"此即典权人之留买权或曰优先购买权。法律之所以如此规定,乃是考虑到典权人为实际使用收益典物之人,自宜使其有优先取得典物所有权的机会,以便典物的利用关系尽速趋于单纯化。[41]在我国制定物权法的过程中,由梁慧星先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第294条规定了典权人的留买权;王利明先生主持起草的《中国物权法草案建议稿》第345条则规定了典权人的优先购买权。从官方的态度来看,由全国人大法工委起草的《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》第204条第1款以及《中华人民共和国民法(草案)》第二编"物权法"第201条第1款都规定:"出典人将出典的住房以及其他附着物转让时,典权人享有优先购买的权利。"可见,如无意外,我国未来的物权立法亦将承认典权人的优先购买权。在这种立法架构之下,当同一房屋之上存在有租赁关系和典权关系时,就可能发生承租人与典权人之间的优先购买权冲突。此时应如何处理,需区别具体情况而定。

首先应当看到,在典权关系依法成立后,出典人即无权再将典物予以出租,而典权人则有权将典物出租给他人。此时租赁关系中的出租人乃是典权人,而非出典人。按照我国台湾地区的学说及实务上的见解,在耕地、房屋或者基地出典后,由典权人出租的,其出租人为典权人而非所有人,典权人出卖其典权时,承租人应有优先购买权;至于所有人出卖耕地、房屋或者基地时,则仅典权人有留买权(即优先购买权),承租人并无优先购买权。[42]之所以如此,原因在于,典权人的优先购买权乃是针对出典的房屋等等典物而存在,承租人的优先购买权则是针对典权而存在,这两种优先购买权的行使对象和义务人已经有所不同,故无发生冲突的可能。因此,我国未来立法如承认典权人的优先购买权,那么在典权人将典物出租的情况下,如果出典人出卖典物的,在处理上亦应认为仅典权人得享有和行使优先购买权,承租人则因并无优先购买权之存在,故不得主张行使优先购买权。

在租赁关系先于典权关系而设定,也即房屋所有人将房屋出租后又将房屋出典的情况下,如果房屋所有人将其房屋予以出卖,则一方面承租人得依《合同法》第230条的规定享有和行使优先购买权,另一方面,典权人也得根据物权法或者民法物权编的规定享有和行使优先购买权,此时两者之间就会发生冲突。对此问题,首先应区分这两种优先购买权有无对抗第三人的效力。就典权人的优先购买权而言,因其系存在于典权关系之中的一种法定权利,而典权在性质上属于用益物权,其成立须以登记为要件,所以典权因登记而成立之时,也就是典权人的优先购买权成立之时,此时典权人的优先购买权即因典权的设立登记而取得对抗第三人的效力。在这种情况下,若房屋租赁合同没有办理登记备案手续,则承租人的优先购买权就不具有对抗第三人的效力,当然亦无对抗典权人的效力,此时典权人自应优先于承租人行使其优先购买权。如果房屋租赁合同已经办理了登记备案手续,则承租人之优先购买权就具有对抗第三人的效力。此时,因房屋租赁合同登记在先,典权关系登记在后,故可依其登记顺序之先后,使承租人的优先购买权优先于典权人的优先购买权而行使。此为"登记在先,权利优先"原则的表现。

六、侵害承租人优先购买权的救济

因出租人未履行通知义务致使承租人的优先购买权受到侵害的,承租人有权提起诉讼。此时承租人可以寻求什么样的救济,应区分其优先购买权是否具有对抗效力而定。

其一,在房屋租赁合同办理了登记备案手续的场合,因承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力,所以一方面,承租人可以根据《民通意见》第118条的规定,请求人民法院宣告出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效,如果已经办理了房屋过户登记手续的,并得请求涂销出卖人与第三人之间的所有权移转登记;另一方面,承租人可将其愿意以"同等条件"行使优先购买权的意思表示以书面形式通知出租人,由此即在出租人与承租人之间成立以"同等条件"为内容的买卖合同,承租人因此取得请求出租人向其转移房屋所有权的债权。嗣后如果出租人拒绝履行该买卖合同,承租人并得请求法院强制执行。有学者认为,基于对出卖财产占有、使用的事实,优先购买权人即可通过行使权利而取得出卖财产的所有权。[43]这一观点值得商榷,因为优先购买权人行使其权利的结果,只不过是与出卖人之间成立一个买卖合同而已,只有该买卖合同履行之后,优先购买权人才能获得出卖财产的所有权。在司法实践中,有些法院仅仅通过宣告出租人与第三人的房屋买卖合同无效的方式来确认承租人享有优先购买权,对于承租人行使优先购买权的要求则视而不见,或者对承租人提出的确认与出租人以"同等条件"成立买卖合同的请求不予支持,这显然无法有效地保护承租人行使优先购买权的行为,应予改正。

其二,如果房屋租赁合同未办理登记备案手续,则承租人的优先购买权就不具有对抗第三人的效力,承租人无权请求宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效,此时即因第三人是否取得房屋所有权而对承租人产生不同的影响。在第三人通过办理过户登记手续而取得房屋所有权的情况下,因出租人已经丧失了房屋所有权,按照《合同法》第132条第1款的规定:"出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分",所以承租人就无法再通过行使优先购买权而与出租人之间成立买卖合同。此时承租人只能请求出租人承担损害赔偿责任,其依据是出租人违反通知义务,侵害承租人的优先购买权这一形成权。[44]在第三人尚未取得房屋所有权的情况下,因出租人仍然享有房屋所有权,所以承租人可以通过行使优先购买权而与出租人之间成立以"同等条件"为内容的买卖合同,其结果是,在出租人与第三人、出租人与承租人之间形成房屋的双重买卖关系。此时,按照处理双重买卖的一般规则,应当由先办理完过户登记手续的买方取得房屋所有权,至于未能取得房屋所有权的另一个买方,只能追究出卖人的违约责任。

注释:

[1]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第505页;孙宪忠:《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第170页。

[2]参见戴孟勇:《先买权:理论与立法》,载郭道晖主编:《岳麓法学评论》第一卷,湖南大学出版社2000年版。

[3]下文如无特别说明,"承租人"以及"承租人的优先购买权"均是指房屋承租人而言。

[4]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第505页;戴孟勇:《先买权:理论与立法》,载郭道晖主编:《岳麓法学评论》第一卷,湖南大学出版社2000年版,第49页。

[5]参见房绍坤:《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》,载杨立新主编:《疑难民事纠纷司法对策》第二集,吉林人民出版社1994年版,第333页。

[6]参见张家勇:《试析优先购买权的法律性质》,载《西南民族学院学报(哲学社会科学版)》1999年第1期,第167页。

[7]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第493页。

[8]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第493页。

[9]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第494-495页。

[10]较详细的介绍和评论,可参见房绍坤:《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》,载杨立新主编:《疑难民事纠纷司法对策》第二集,吉林人民出版社1994年版,第334-335页;王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第506-507页。

[11]参见房绍坤:《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》,载杨立新主编:《疑难民事纠纷司法对策》第二集,吉林人民出版社1994年版,第334-335页;王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第779页;张家勇:《试析优先购买权的法律性质》,载《西南民族学院学报(哲学社会科学版)》1999年第1期,第168-169页。

[12]参见[德]迪特尔·梅迪库斯:《德国民法总论》,邵建东译,法律出版社2000年版,第78页;[德]卡尔·拉伦茨:《德国民法通论》上册,王晓晔等译,法律出版社2003年版,第290页。

[13]参见《天津市房屋租赁管理规定》第13条第3款;《上海市房屋租赁条例》第15条第2款。

[14]参见史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第246-247页。

[15]参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第6条、第32条;《兰州市城镇房屋租赁管理实施细则》第3条;《常德市城镇房屋租赁管理办法》第3条;《天津市房屋租赁管理规定》第6条;《厦门市房屋租赁管理规定》第3条;《安徽省城市房屋租赁管理办法》第3条;《哈尔滨市城市房地产市场管理条例》第45条。

[16]参见《常德市城镇房屋租赁管理办法》第2条;《上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见(一)》。

[17]参见史尚宽:《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第137-138页。

[18]参见谢在全:《民法物权论》上册,中国政法大学出版社2000年版,第491页。

[19]例如,《抚顺市房产抵押管理暂行办法》第14条规定,抵押人因不能清偿债务,抵押房产被处分或拍卖时,原承租人在同等条件下有优先购买权;《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第35条规定,抵押人不能清偿债务,抵押房地产被处分或者拍卖时,租赁期限已满的,承租人在同等条件下,有优先购买权。根据《北京市房地产抵押管理办法》第26条和第28条的规定,抵押权人委托有关机构出售或者拍卖抵押房地产时,应书面通知共有人和承租人,共有人和承租人依法享有优先购买权;根据《广州市房地产抵押管理办法》第37条和第44条第1款的规定,在以拍卖、转让等方式处分已出租的抵押物时,承租人在同等条件下享有优先购买权。

[20]例如,《上海市房地产抵押办法》第56条仅承认在抵押人和抵押权人协议以折价、变卖方式处分抵押物的情况下,房屋的按份共有人和房屋承租人有权行使优先购买权,而将拍卖排除在外;按照《徐州市城市房地产抵押办法》第41条的规定,以作价转让或者变卖方式处分抵押房地产的,抵押房地产的按份共有人和承租人在同等条件下享有优先购买权;在以拍卖方式处分抵押房地产前,抵押权人应当书面通知享有优先购买权的共有人和承租人。

[21]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第511页。

[22]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第507页。

[23]参见《蚌埠市城市房屋租赁管理办法》第23条,《成都市城市房屋租赁管理办法》第16条,《天津市房屋租赁管理规定》第25条。

[24]参见《贵阳市城市房屋租赁管理办法》第17条。

[25]参见《青岛市城市房产交易管理办法》第11条,《广州市房地产交易管理办法》第10条。

[26]参见[德]迪特尔·梅迪库斯:《德国民法总论》,邵建东译,法律出版社2000年版,第89页。

[27]参见《德国民法典》第505条;王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第507页。

[28]参见[德]曼弗雷德·沃尔夫:《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2002年版,第243页。

[29]参见[德]迪特尔·梅迪库斯:《德国民法总论》,邵建东译,法律出版社2000年版,第79页。

[30]参见《广东省城镇私有房屋管理规定》第10条,《广东省城镇房屋租赁条例》第21条,《南宁市城市房地产交易管理条例》第15条,《陕西省城市房地产市场管理条例》第17条。《广州市房地产交易管理办法》第11条规定:在同等条件下,按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权,国家另有规定的从其规定。其中确立了共有人应优先于承租人行使优先购买权的规则,值得赞同。不过,该条规定赋予抵押权人以优先购买权,且令其优先于承租人的优先购买权,这无论是在理论上还是在立法上,都欠缺合理的依据。

[31]参见谢哲胜:《大陆物权法制的立法建议》,载《人大法律评论》2001年卷第二辑,中国人民大学出版社2001年版。

[32]参见张学文:《优先购买权优先顺序新探》,载《法学杂志》1999年第3期,第40-41页。

[33]参见房绍坤:《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》,载杨立新主编:《疑难民事纠纷司法对策》第二集,吉林人民出版社1994年版,第337页;余能斌、马俊驹主编:《现代民法学》,武汉大学出版社1995年版,第553页;王利明:《物权法论》,中国政法大学出版社1998年版,第30页;高富平:《物权法原论》中册,法制出版社2001年版,第353页;周林彬:《物权法新论》,北京大学出版社2002年版,第736页。

[34]梁慧星主编:《中国物权法草案建议稿》,社会科学文献出版社2000年版,第115页;王利明主编:《中国物权法草案建议稿及说明》,中国法制出版社2001年版,第171页。

[35]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第三册,中国政法大学出版社1998年版,第344-345页。

[36]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第三册,中国政法大学出版社1998年版,第344页以下。

[37]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第三册,中国政法大学出版社1998年版,第352页。

[38]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第1条规定:"为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。"

[39]按照《山西省平遥古城保护条例》第1条的规定,其立法目的是为了"全面保存、保护、恢复和展示平遥古城";《大同古城保护管理条例》第1条规定的立法目则是"加强大同古城的保护和管理,弘扬优秀历史文化"。

[40]一个有意义的例子是,《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第32条第3款规定:"优秀历史建筑恢复、调整或者改变使用性质、内部设计使用功能后,仍然用于出租的,原承租人在同等条件下享有优先承租权;用于出售的,原承租人在同等条件下享有优先购买权。"该规定并未赋予人民政府以优先购买权,而是承认原承租人的优先购买权,显然是采取了市场主治的思路,较为可取。

[41]谢在全:《民法物权论》上册,中国政法大学出版社2000年版,第489页。

[42]谢在全:《民法物权论》上册,中国政法大学出版社2000年版,第487页。

[43]参见房绍坤:《审理优先购买权纠纷应注意哪些问题》,载杨立新主编:《疑难民事纠纷司法对策》第二集,吉林人民出版社1994年版,第334页。

[44]参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》第一册,中国政法大学出版社1998年版,第510页。

 

作者:戴孟勇 

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