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关于农村房屋买卖合同效力的会议纪要

发布日期:2011-09-23    作者:邵亚光律师

关于农村房屋买卖合同效力的会议纪要
简要描述: 北京市高级人民法院关于北京市农村房屋买卖的会议纪要及相关问答。对北京市境内的农村房屋买卖案件有约束力。农村房屋买卖纠纷在近几年在审判实践中做出来相应调整。

北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷
合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知
北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要
2006年9月14日

二、关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题
关于农村私有房屋买卖合同效力的认定问题,2004年12月高院民一庭曾联合高院审监庭、立案庭等相关部门进行了专门研讨,并在充分吸收一、二中院调研意见的基础上,形成了会议纪要。根据会议所达成的共识,农村私有房屋买卖合同以认定无效为原则,以认定有效为例外;从买卖双方的主体身份来看,如果双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。该会议纪要同时明确了“尊重历史,照顾现实”、“注重判决的法律效果和社会效果”以及”“综合权衡买卖双方的利益”等认定合同无效之后的处理原则。会议纪要发布之后,我市法院主要参照上述原则处理此类问题。研讨中,与会人员深入分析了的农村私有房屋买卖合同效力的政策法律依据和相应的法律后果。
与会少数人员认为,目前我国的法律、法规及司法解释尚没有禁止农村私房买卖以及农村私房买卖合同应认定无效的明确规定。因此,农村私有房屋买的买卖应认定为有效。从法律后果来看,认定合同有效不仅有利于制约农民随意处分自己的房屋和宅基地,有利于稳定现有的房屋占有关系;而且“当事人不得因自己的错误行为而获利”,对出卖人事后主张合同无效进行必要的限制,有利于维护买受人的善意信赖,这也是“禁发言”和诚实信用原则的要求。
但是,与会多数人意见认为,农村私有房屋买卖合同应认定为无效,认定无效的根据是我国现行的土地法规、宅基地使用政策而得出的结论。目前,在我市农村私房买卖中,买房人名义上是买房,实际上是买地,这与我国严格限制宅基地流转的政策是相违背的;宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份相联系,转让私有房屋往往导致宅基地使用权的非法流转;另一方面,宅基地的流转必然带来宅基地需求的加大,造成住宅用地向耕地延伸,这显然不符合《土地管理法》等相关法规关于保护耕地的立法意图。
根据多数人的意见,会议认为:农村私有房屋买卖应当认定无效,2004年《会议纪要》中所确立的原则是恰当的,仍应坚持;认定无效虽然可能引发一些诉讼,但可以制约众多潜在的房屋买受人,发挥司法应有的导向作用。同时,与会大多数人认为,虽然买卖合同以认定无效为原则,但考虑个案的不同情况,可以根据实际情况依法确认合同效力。例如,买卖双方都是同一集体经济组织成员,或者诉讼时买受人已将户口迁入所在地的集体经济组织的,可以认定合同有效;对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前,将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,亦可认定转让合同有效。
同时,与会人员一致认为:此类案件成讼多源于土地增值及土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因,出卖人受利益驱动儿起诉。在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任;在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡;对买受人已经翻建、扩建房屋的,应对其添附价值进行合理补偿;买受人确实无房居住的,应予以妥善安置。近年来,我市法院受理了一批涉及农村私有房屋买卖的合同纠纷案件,由于目前相关法律、法规不够明确,对合同效力认定认识存在差异,在一定程度上产生了此类案件在不同法院、不同业务庭、不同审判人员之间裁判标准不统一的问题。为研究、统一执法尺度,2004年12月,高院民一庭与审监庭、立案庭联合召开会议,就农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件处理原则等问题进行了专门研讨,初步形成了处理意见,纪要如下:  
  一、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的主要情况
  目前此类纠纷主要有以下情况:从诉讼双方和案由来看,主要为房屋出卖人诉买受人,要求确认合同无效并收回房屋;从买卖双方身份来看,出卖人为农村村民,买受人主要是城市居民或外村村民,也有出卖给同村村民的情况;从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上,有的甚至在10年以上;从合同履行来看,大多依约履行了合同义务,出卖人交付了房屋,买受人入住并给付了房款,但多未办理房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续;从诉讼的起因来看,多缘于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉;从标的物现状来看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。  
  二、关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力的认定
  与会人员多数意见认为,农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是:
  首先,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定:原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
  其次,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房,实际上是买地,在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。
  第三,目前,农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记,故买卖虽完成,但买受人无法获得所有权人的保护。
  第四,认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益,在许多案件中,出卖人相对处于弱者的地位,其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
  与会者同时认为,此类合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。  
三、涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则
  与会者一致认为,处理此类案件应坚持以下原则:
  第一,要尊重历史,照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的,相关部门监管不力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因,而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等利益驱动是引起此类案件的直接原因。审理此类案件应实事求是地看待上述背景,要考虑到目前城乡界限仍未完全打破,农村集体经济组织仍有一定的封闭性,农村土地属于集体所有,目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实;同时要认识到此类案件产生的复杂性,并妥善解决相关的利益冲突和矛盾。
  第二,要注重判决的法律效果和社会效果。判决要以“有利于妥善解决现有纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导,起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果。
  第三,要综合权衡买卖双方的利益。首先,要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响,尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;其次,对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况,应对其添附价值进行补偿;再次,判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人,为其留出合理的腾退时间,避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
  特此纪要。
北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(二)》的通知
(2007年4月11日 京高法发[2007]113号)
市第一、第二中级人民法院;
各区、县人民法院:
  北京市高级人民法院制定的《北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(二)》已于2007年3月12日高级法院审判委员会第3次会议讨论通过,现予以印发。请在审判实践参照执行,执行中有何问题,望及时报高级法院行政庭。
北京市高级人民法院关于行政审判适用法律问题的解答(二)

  针对全市法院行政案件的审判中出现的新情况和新问题,为统一全市法院行政审判执法尺度,经研究,现就一些突出问题解答如下。
  1、审理行政登记类案件时,如何理解相关法律规定的“登记机关应当对申请人出具的证件、证明材料进行审查”的规定?
  答:登记机关在进行行政登记时,根据相关法律、法规及规定对申请人提交的证件、证明材料进行审查应理解为是否符合法律规定的要求进行审查(形式审查)。但考虑其作为行政登记的专门机构,在具体案件的司法审查中,可要求行政登记机关在形式审查时履行较高的必要合理注意义务。例如,申请人在登记机关预留有印章、签名的,登记机关应当就申请件与预留件进行比对,并对是否一致作出合理注意义务的判断。
  2、行政登记机关为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人办理了行政登记,无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人认为该行政登记机关的登记行为违法,提起行政诉讼的,如何审理?
  答:行政登记机关在办理行政登记时,尽到了必要合理注意义务,但当事人确属无民事行为能力人或者限制民事行为能力人,可不认定行政登记行为违法。此类案件的处理,可视行政登记行为的具体特点、情况分别作出判决驳回原告诉讼请求、撤销、确认无效或者以其他方式予以处理。
  3、法院经过合法性审查,认定婚姻登记机关离婚登记确实违法的,如何进行处理?
  答:离婚登记行政诉讼案件直接涉及双方当事人之间的人身关系,具有特殊性。因此,婚姻登记机关所实施的婚姻登记行为确属违法的,法院应作出确认婚姻登记行为违法判决,也可视具体情况,分别以判决驳回原告诉讼请求、撤销、确认无效等方式予以处理。
  离婚登记双方当事人单独就离婚协议中财产及债务处理发生争议提起行政诉讼,请求撤销离婚登记行为的,不属于法院行政诉讼收案范围,应裁定驳回起诉。
  4、非住宅房屋的承租人是否可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁安置补偿争议进行裁决?
  答:根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》的相关规定,在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,需要对被拆迁人补偿安置的,拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,房屋承租人可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁补偿安置争议进行裁决。这里的房屋承租人应当包括住宅房屋的承租人和非住宅房屋的承租人。因此,非住宅房屋承租人可以申请房屋拆迁主管部门对拆迁安置补偿争议进行裁决。
  根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十三条规定,因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,非住宅房屋的承租人只能就停产、停业损失要求补偿,承租人要求进行产权调换,不予支持。
  5、公民、法人或者其他组织起诉行政机关要求履行法定职责的案件,该行政机关是否具有相应具体的管理职权有争议,法院开庭审理后如何进行裁判?
  答:此类案件经法院开庭审理,查明该行政机关确实不具有法律、法规,或者规章授予的该项具体职权的,法院应裁定驳回起诉。
  6、行政机关未对举报人要求查处的违法行为进行查处,该举报人是否有权提起行政诉讼,要求行政机关履行法定职责?
  答:举报人要求行政机关查处的违法行为与举报人具有法律上的利害关系,且该行政机关具有查处被举报的违法行为的法定职责,而行政机关未对违法行为进行查处的,该举报人有权向法院提起行政诉讼。
  7、法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时,如果存在原告起诉时已经不是本村村民,或者在本村另有宅基地的,应当如何处理?
  答:如果涉及的农村房屋买卖合法有效,且存在原告起诉时已经不是本村村民,或者已经转为居民,或者在本村另有宅基地等情况,可认定其与具体行政行为无法律上的利害关系,裁定驳回起诉。
  8、法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时,应当如何审查起诉期限?
  答:应当依据卖房当时有效的法律、法规和最高人民法院的司法解释中有关起诉期限的规定进行审查。
  9、城管综合执法部门对农村村民未经批准建设的影响市容环境卫生的建筑物、构筑物或者其他设施进行查处,当事人不服,提起行政诉讼的,如何处理?
  答:《北京市市容环境卫生条例》第二条规定,本市行政区域内市容环境卫生工作适用本条例。对于农村村民未经批准建设的影响市容环境卫生的建筑物、构筑物或者其他设施,城管综合执法部门依据《北京市市容环境卫生条例》进行查处,当事人不服向法院提起行政诉讼的,可以认定城管综合执法部门具有相应的职权。
  10、有关管理部门对明知是未取得采矿许可证擅自开采的矿产进行运输的行为,依据《北京市矿产资源管理条例》进行处罚,当事人不服提起行政诉讼的,如何审理?
  答:相关管理部门对明知是非法开采的矿产而进行运输的行为,认定为参与违法采矿行为,并依据《北京市矿产资源条例》的相关规定进行行政处罚,当事人不服提起行政诉讼的,可以认定行政机关作出的行政处罚有法律依据。
  11、残疾人联合会发放残疾人证的行为是否属于行政诉讼的受案范围?
  答:残疾人证是残疾人享受国家或者地方对残疾人的各种福利待遇的凭证。《北京市实施〈中华人民共和国残疾人保障法〉办法》第七条规定,区、县残疾人联合会根据国家规定的残疾标准发放残疾人证。因此,区、县残疾人联合会根据法规的授权,发放残疾人证的行为属于行政诉讼的受案范围。
  公民、法人或者其他组织对残疾人证上所记载的监护人有争议,应当按照民法通则及其实施意见等相关规定予以解决。监护人依法确定后,残疾人联合会拒绝变更的,公民、法人或者其他组织可以提起行政诉讼的,要求残疾人联合会履行法定职责。
  12、集体土地被征收为国有土地后,有关行政机关适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》对原集体土地上的房屋进行拆迁,如何处理?
  答:征收集体土地,并同时进行征地补偿、拆迁安置的,应适用《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。集体土地被征收为国有土地后,再行拆迁安置的,应当按照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定,对房屋所有权人予以补偿安置。
  13、区、县房屋管理局以自己的名义就拆迁安置争议进行裁决后,公民、法人或者其他组织提起行政诉讼的,如何确定被告?
  答:区、县房屋管理局以自己的名义就拆迁安置争议进行裁决后,公民、法人或者其他组织应当以作出裁决的房屋管理局为被告提起行政诉讼。
  14、行政执法机关在行政检查中发现违法行为,做出责令整改通知,公民、法人或者其他组织能否针对该“通知”提起行政诉讼?
  答:行政机关在行政检查中做出的责令整改通知,通常不是对违法行为的最终处理,因此,一般情况下,该类行为对公民、法人或者其他组织权利义务不会产生实际影响,不可诉。但是如果该类行为对行政管理相对人的权利、义务产生实际影响的,属于受案范围。
  15、某一具体行政行为被诉至法院,并经过开庭审理后,判决之前,其他公民、法人或者其他组织又针对该具体行政行为提起行政诉讼的,如何处理?
  答:此种情况,法院应当对在后起诉的案件依法受理,并中止审理。法院对已开庭审理的案件作出裁判。如果被诉的行政行为被法院生效判决维持、确认无效、判决撤销或者确认违法的,则后起诉的案件因受前判决效力的羁束,法院应当裁定驳回在后原告的起诉。如果法院对被诉行政行为作出确认无效、判决撤销或者确认违法等生效判决,导致出现国家赔或者其他问题的,可以告知在后起诉原告就国家赔偿等问题另行起诉。
  16、法院在审理“行民交叉”行政案件时,如何处理?
  答:法院在审理行政案件时,出现了与民事案件的“交叉”,应认真分析行政案件与民事案件之间的法律关系,如果被诉的行政行为是以民事案件的审理结果为前提,则行政案件应当中止审理,民事案件审理终结后,再行审理;如果民事案件的审理以行政案件的审理结果为前提,则行政案件应当继续审理。
  17、法院审查非诉行政执行案件,是否需要开庭?
  答:法院对非诉行政执行案件的审查以书面审查为原则。必要时,可以找申请人、被申请人谈话,核实有关案情。
  18、什么情况下法院应裁定对具体行政行为不予执行?
  答:申请法院强制执行的具体行政行为如果存在下列情况之一的,法院应裁定不予执行:(1)申请强制执行的具体行政行为无效;(2)具体行政行为明显违法;(3)具体行政行为不具有可执行内容;(4)存在不宜执行的其他情形。
  19、法院在对非诉执行行政案件的审查中,如何判断具体行政行为是否有效?
  答:具体行政行为有下列情形之一的,具体行政行为无效:(1)作出具体行政行为的行政机关超越法定职权;(2)具体行政行为以书面的形式作出,但是没有写明作出行政行为的行政机关名称并加盖公章;(3)行政机关要求公民、法人或者其他组织实施法律法规明确规定予以禁止的行为;(4)要求公民、法人或者其他组织实施事实上不可能实现的行为;(5)没有依法送达;(6)没有告知申请复议、提起行政诉讼权利。
  20、法院在对非诉执行行政案件的审查中,如何判断具体行政行为是否存在明显违法?
  答、明显违法是指:(1)具体行政行为明显缺乏事实根据;(2)具体行政行为的作出明显违反法定程序并损害被执行人合法权益;(3)具体行政行为明显缺乏法律依据。
  21、法院办理非诉执行行政案件,已经做出了准予强制执行的裁定后,发现具体行政行为存在不应执行的情形,如何处理?
  答:法院办理非诉执行行政案件,已经做出了准予强制执行的裁定后,又发现具体行政行为存在不应执行情形的,可以裁定撤销原准予强制执行裁定,并裁定不予执行。
发布部门:北京市其他机构 发布日期:2007年04月11日 实施日期:2007年04月11日 (地方法规)

近年来,北京市各区县人民法院在审理农村宅基地房屋买卖合同纠纷时,均参照北京市高级人民法院《关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》(京高法发[2004] 391号)的指导精神进行审判,具体判决方法是:在确认双方房屋买卖合同无效的前提下,将房屋增值部分及区位补偿价的主要部分(通常是70%)支付给买房人.而在2009年后,审判的方法有了一些新的变化。对此,高级人民法院认为:
1、对于合同的效力,仍然以认定无效为原则(特殊情况例外)。
2、对于区位补偿价则要区别对待:对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋,可以对区位补偿价一并做出处理;而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋,区位补偿价可暂不予处理,待日后拆迁时,再由当事人另行解决。
3、第2项的规定适用于卖房人起诉的情形,而不适用于买房人起诉的案子。

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