商品房买卖合同中应当注意的法律问题！

在工作中，经常会接到各种各样的关于商品房买卖的法律咨询问题，可以说这些问题五花八门，什么都有，这就说明一个问题，就是我们普通购房者对商品房买卖的知识知之甚少，而开发商在销售期房和现房的过程中也会存在一定欺诈行为，这就需要购房者擦亮眼睛，运用自己知道的知识尽量避免风险的发生，下面就此问题简单说一下购房者需要注意的问题：
一、商品房认购书的签订。
商品房认购书的签订只是开发商和购房人约定将来一定期限内签订正式合同的意思表示，属于一种独立的合同，签了这种合同，如果购房者不注意的话，就会给自己赋予必须签订正式合同的义务，其实这个问题是可以避免的，购房者在这个认购书中可以约定：“在本协议约定的签订正式合同的期限内双方就正式合同条款进行协商”，这样可以避免将来不能签订正式买卖合同时购房者的违约情形，另外还要注意的是在协商过程中尽量在认购书上留下协商的证据。
二、关于定金的问题。
一般情况下，如果购房者不能在约定的期限内签订正式合同，则定金不予退还，但如果购房者能够证明在约定的期限内对正式合同条款进行协商，但没有协商一致，则可以要求返还定金的。这里还有一个问题就是认购书中写的是“订金、认购金、押金”之类的，要注意所表达的方式，如果认购书中有定金的表达方式，则会推定为属于定金的性质，建议购房者要注意此问题。
三、开发商预售的条件。
经常会遇到咨询开发商需要具备的五证的情况，先说一下开发生应具备的五证包括：建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、国有土地使用证。开发商只要具备了这五证，就可以预售商品房了。
四、开发商预售的广告宣传。
开发商在预售商品房时都会进行一定的对外宣传，根据《合同法》以及最高院关于商品房买卖合同纠纷适用法律问题的司法解释，这种广告宣传和宣传资料属于要约邀请，但在某种特定情况下该要约邀请可以作为商品房买卖合同的内容，如果规划内容和商品房内容与宣传资料不符的话，购房者可以依法追究开发商的违约责任。可以将宣传资料内容视为商品房买卖合同内容的条件是也就是要约：1、商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺的对象限定在开发商规划范围内的房屋及相关设施，如小区会所、幼儿园、游泳池、停车位、电梯、绿化等。2、商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺具体确定，所谓具体确定，是指广告的内容是具体的、确定的，例如规划区内将建幼儿园、游泳池、每单元有两套某品牌的电梯等。
3、商品房销售广告和宣传资料所说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。对这个“重大影响”的理解要因人而异，因此要根据个人购房的实际情况确定。
五、房屋以及相关配套实施质量问题。
这个问题由于《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《城市房地产开发经营管理条例》以及商品房质量保证和说明的规定是有区别的，因此较为复杂，在实践中要根据具体情况予以分析。
六、面积差的处理问题。
商品房买卖合同中约定的面积都是预测面积，是房产测绘部门根据开发商的规划和设计进行的预测，不是实际建筑面积，因此，在商品房竣工验收合格后，房产测绘部门会重新对房屋建筑面积进行实际测量，这样就会产生误差，根据最高院关于商品房买卖合同适用法律的司法解释的规定，（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； 　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
以上这些问题只是商品房买卖过程中的一小部分，实践中还会遇到很多复杂的问题，需要根据具体情况予以分析，如果购房者在购房过程中遇到问题可以随时来电咨询。