天津塘沽律师事物所 《商品房租赁管理办法》能禁群租现象吗

租客和房东，这条新闻得特别注意了，近日，住建部出台《商品房屋租赁管理办法》(下称《办法》)，该《办法》将于2011年2月1日正式实施。其中，不能群租，房东不能随意涨价等条款，都对目前租赁市场中混乱的地方做了规范。 　　其实，无论租客还是房东，或是地产业界，都认为目前房屋租赁市场确实存在不规范的地方，《办法》有一定指导意义。然而，很多人表示，《办法》仅颁布若干条文，如果欠缺实施细则，那么能不能真正起到作用，还存疑问。
　　新政策看点一：群租被禁止
　　《办法》规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。违反规定的，房地产主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
　　现状：群租，比比皆是
　　如今房价高企，很多务工者和大学毕业生都会选择群租，毕竟这“价廉”。她坦言，为了迎合租客的需要，一些房东会偷偷将一房间分割成多个单元出租，差不多一个卧室分割出几个小房间，每个小房间有六七个平方米的样子。”一般做这样生意的人都是二房东，“二房东一次性向原房东租个5年，再简单装修下租出去，赚取其中的差价。”
　　业内观点：没有细则很难实施
　　业内人士认为，群租的低租金其实是以牺牲租户的权益和安全为代价。禁止群租虽然可能会推高租价，但是从租户安全及权益等角度考虑，这还是很必要的。
　　“新办法规定的人均租住建筑面积，将由杭州市政府作出相关的规定，但目前还无标准可循。”
　　“究竟谁来做入户检查？谁来监督？都应该在地方实施细则里明确。否则，责任群体不清楚可能会跟过去一样，使政策流于形式。”
　　新政策看点二：房东不得单方面涨租金
　　《办法》规定：房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。租赁期间，出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
　　现状：随意涨租金很常见；到底卖不卖给承租人，房东说了算
　　一位朋友小林，就曾经遭遇过房东临时涨租金的悲惨遭遇。
　　“去年年初就租在朝晖七区了，当时是2000元/月，说好租两年。今年上半年，房东说要涨价，每个月要加200块，说是菜价都涨了，房租也要涨。”小林气不过，外面房子去找了一圈，结果没找到合适的房子，只能任由房东将房租涨上去。
　　中介经纪人告诉记者，像小林这样的遭遇在租赁市场上还是很常见的，“有些房东心态不好，看到人家租的价格高了，自己就跟着把价格涨上去。”经纪人说，现在的租赁合同上，一般是没有特意规定不能提高租金这一条，“都是双方私下协商的。”
　　对于《办法》中规定，承租人有优先购买权这一条款，业内人士告诉记者， “同等条件下，包括价格相等，付款方式也一样，一般房东也愿意让租客优先购买。但如果租客需要按揭，另外一个人可以一次性付款，那房东肯定还是不卖给租客的，基本还是由房东来决定卖给谁。”
　　业内观点：实践中难以执行
　　在目前的市场行情下，房东都是处于强势一方的，“如果房东随意涨价了，难道租客还要通过诉讼程序来维权吗？这么做，解决问题的成本太高了，不太现实。所以为了免去这么多麻烦，很多租客只能哑巴吃黄连。”
律师认为，禁止乱提租行为，旨在维护房屋租赁市场的正常秩序，但该条款规范的行为应为民事法律关系，而《办法》并未规定违反该条会受何处罚，不具有威慑作用。
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