何大香等与杨柏楷房屋买卖及土地承包经营权转让合同纠纷上诉案

重庆市第二中级人民法院

民事判决书

(2011)渝二中法民终字第1135号

　　上诉人（原审原告）：何大香。

　　上诉人（原审原告）：杨柏兰。

　　上诉人（原审被告）：杨柏生。

　　被上诉人（原审被告）：杨柏楷。

　　上诉人何大香、杨柏兰、杨柏生因房屋买卖及土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服巫溪县人民法院（2011）巫法民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　一审法院审理查明：何大香系杨柏兰、杨柏生、杨柏楷的母亲，1981年第一轮农村土地承包时，杨柏生已结婚，并以其为户主承包了三个人的土地，以杨清和（何大香之夫）为户主承包了五个人（杨清和、何大香、杨柏楷、杨柏珍、杨柏兰）的土地和山林，以杨清烈（杨清和之弟）为户主承包了一个人的土地和山林。何大香夫妇共建有4间土房。1985年，杨清烈去世，杨清烈去逝前将自己所有的土房一间及承包的土地、山林给了何大香夫妇。1987年，杨柏兰与巫溪县城厢镇环保村村民李兴万结婚，并将户籍迁入环保村，杨柏兰在环保村未分得承包土地。1995年，原、被告分家，分为杨柏生一家和杨柏楷一家，由杨柏生赡养并安葬杨清和，杨清和、杨柏珍（于1998年去世）的土地和杨清烈的半份土地、山林及土房二间分给杨柏生；杨柏楷赡养并安葬何大香，杨清烈的半份土地、山林及土房三间分给杨柏楷。1998年，农村第二轮土地承包时，未对原、被告家的土地、山林进行调整，巫溪县城厢镇新发村给杨清和颁发了土地承包经营权证，承包户主为杨清和，人口数为3人，承包面积为2.7亩。2003年，杨清和去世，杨柏生对其进行了安葬。2005年9月14日，二被告签订了《主出房屋买卖协议书》，约定：“因杨柏楷要到贵州蜀山县上门，房屋、土地卖给兄杨柏生，房屋3间、土地、山林一律归兄，其中土地中，抽一块出干田子地2分，由杨柏楷处理，母亲已由杨柏楷带到他家，如果住在那里不习惯，以后不管哪年回家，由杨柏生安排住此地方。达到母亲同意。”二被告均在协议上签字，该协议签订时未经村集体经济组织同意，2010年，新城村在协议上加盖了公章。协议签订后，杨柏生给付杨柏楷27000元作为价款。二被告签订协议后几天，何大香随杨柏楷到贵州居住半年左右，便回到巫溪继续在原房屋居住。

　　一审法院认为：一、庭审中原告和杨柏楷否认有分家的事实，但结合原告第一次起诉时的庭审笔录、杨柏生提交的向才仲的询问笔录，以及双方当事人均认可的将杨清和、杨柏珍的土地和杨清烈的半份土地分给杨柏生的事实，可以认定有分家的事实存在。原告第一次起诉时的庭审笔录中何大香自己陈述5间房分给了两个儿子，可以认定杨柏楷在分家时分得了3间房屋，因此，杨柏楷将房屋卖给杨柏生，是对自己民事权利的处分，是合法的民事法律行为，协议关于房屋买卖的部分，合法有效。二、杨柏楷对自己的那份承包土地、山林具有处分权，杨清烈的半份土地、山林，因在分家时分给了杨柏楷，杨柏楷同样具有处分权。原告与杨柏楷均否认何大香的土地、山林在分家时分给了杨柏楷，杨柏生也无证据予以证实，因此，杨柏楷对何大香的土地、山林不具有处分权，杨柏生提交了何大品的询问笔录拟证明何大香知道并同意杨柏楷转让其土地、山林，但其只是一份孤证，无其他证据予以印证，本院不予采纳。杨柏兰虽已出嫁，落户到环保村，杨柏生认为杨柏兰在环保村形成了固定的生产生活，应认定其具有环保村的集体经济组织成员资格，但杨柏兰只是享有环保村的集体经济组织成员资格，并不必然在环保村享有承包土地，杨柏兰提交的环保村的证明证实其在环何村没有承包土地，杨柏生也没提交证据证明杨柏兰在原集体经济组织的土地已被收回，杨柏生认为杨柏兰即使享有土地承包经营权，但承包期限已届满，无法律依据，因此，可以认定杨柏兰在何大香农村承包经营户中享有承包土地、山林，杨柏楷对该土地、山林不享有处分权。三、杨柏楷认为，协议中写的是“卖”土地，土地不能买卖，因此协议无效。“卖”土地是村民的口头语，探究其真实意思应当为“转让”，转让是一种合法的土地流转方式。杨柏楷认为，即使是土地转让，也未经村集体经济组织同意，2010年，新城村在协议上加盖公章，视为对转让行为的追认，经追认后该协议自始有效。杨柏楷的该主张，本院不予采纳。综上，二被告签订的《主出房屋买卖协议》关于房屋买卖，以及转让杨柏楷、杨清烈土地、山林的部分合法有效，转让何大香、杨柏兰的土地、山林部分无效。杨柏生应返还何大香和杨柏兰的土地、山林。杨清和的家村土地承包经营权证上载明的人口数为3人，因双方均认可杨清和的土地、山林已分给杨柏生，因此这3人应为二原告和杨柏楷，另外杨清烈的半份土地已包括在其中，因此，该证上载明的2.7亩土地应分为3.5份。四、杨柏楷已到贵州定居，虽然分家时约定由杨柏楷负责何大香的生养死葬，但何大香不愿到贵州居住，现仍居住在已卖给杨柏生的房屋中，二被告签订的《主出房屋买卖协议》约定何大香由杨柏生安排居住在此房屋中。何大香年事已高，无劳动能力，应保障其最基本的居住条件，杨柏生应允许何大香继续居住在该房屋中，若房屋被全部拆迁，也应由杨柏生安排何大香的住处。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条之规定，判决：一、被告杨柏生与被告杨柏楷签订的《主出房屋买卖协议》关于房屋买卖和杨柏楷、杨清烈土地、山林转让的部分合法有效，关于何大香、杨柏兰土地、山林转让的部分无效。二、被告杨柏生返还原告何大香农村承包经营户土地0.77亩、二被告转让山林的1/3.5。三、被告杨柏生返还原告杨柏兰土地0.77亩、二被告转让山林的1/3.5。四、由被告杨柏生安排原告何大香农村承包经营户的代表人何大香继续居住在其受让的房屋中，若该房屋被拆迁，由被告杨柏生给何大香安排房屋居住。案件受理费40元，由二被告负担。

　　宣判后，何大香、杨柏兰、杨柏生均不服，向本院提起上诉。

　　何大香、杨柏兰上诉称：一审认定事实部分错误。房屋系我和杨清和的共同财产，杨清和将其所有份额的房屋给谁，我不管，但我所有的房屋三间，属我个人所有，我没有将此三间房屋给杨柏楷，所以杨柏楷无权处分三间房屋。另一审认定杨清烈的半份土地、山林包括在以杨清和为户主的承包经营户三人承包地中错误，因以杨清和为户主的承包经营户三人承包地只包括我、杨柏兰、杨柏楷，不包含杨清烈的半份土地。故请求二审撤销一审判决，判决确认协议无效，并判决杨柏生将协议中的房屋、土地、山林属我的部分返还给我。

　　杨柏生辩称：房屋不是7间，总共才5间。另1996年分家时，已对土地、山林进行了处分，杨柏楷已经是该户的实际户主，只是未变更，且杨柏兰已丧失集体经济组织成员资格，故杨柏楷有权处分，故协议有效。

　　杨柏楷辩称：与上诉人何大香的上诉理由一致。

　　杨柏生上诉称：首先，杨柏兰睛1987年嫁入环保村，并将户籍迁入嫁入地，在嫁入地已形成固定的生产生活，故其不是新城村集体经济组织成员，在本集体不享有承包经营权，故无权请求返还本案所涉的土地、山林。其次，1996年我家分家时，已对土地、山林的承包经营权作了处分，杨柏楷已是实际户主，且何大香随杨柏楷共同生活，故何大香与杨柏楷对所承包的土地、山林应是一种共同共有关系。尽管我与杨柏楷达成的协议处分了何大香的土地、山林，但我是善意、有偿取得的，故应当维护我的合法权益。一审中我方也举证明何大香知晓此事，故此房屋买卖协议有效，希二审查明事实后改判。

　　何大香、杨柏兰辩称：同我上诉理由。

　　杨柏楷辩称：同上诉人何大香的上诉理由。

　　二审中，上诉人何大香提供了金忠永、向才国的证言、房屋照片及房屋平面图，拟证明房屋买卖协议村委会盖章时未经村委集体研究及房屋七间的事实。杨柏生质证认为，对证人证言有异议，不属实，对房屋照片、房屋平面图有异议，不具合法性。杨柏兰、杨柏楷对此证据无异议。

　　被上诉人杨柏楷提供了何大香户主集体土地联产承包经营权土地山林地名，拟证明何大香农村承包经营户所承包的土地、山林的具体位置和数量。何大香、杨柏兰对此证据无异议。杨柏生质证认为不具合法性，不真实。

　　经审理二审查明：二审中，杨柏生自认其父母除正房四间外，另有两间猪圈。二审查明的其他案件事实与一审查明的一致，本院对此予以确认。

　　本院认为：一审诉讼中，上诉人与被上诉人均认可杨清和、杨柏珍的土地和杨清烈的半份土地及两间房屋分给杨柏生的事实，且2010年3月19日，何大香起诉杨柏生、杨柏楷合同纠纷一案的庭审中，何大香也认可将5间房屋分给杨柏生、杨柏楷的事实，故一审认定何大香一家于1995年分家及杨柏楷在分家时分得了3间房屋的事实并无不当。因此，杨柏楷将3间房屋卖给杨柏生，是对自己民事权利的处分，是合法的民事法律行为。上诉人何大香要求杨柏生返还《主出房屋买卖协议书》中的三间房屋无事实、法律依据，本院不予支持。虽何大香主张除正房外还有两间猪圈应归其所有，且二审中杨柏生也认可其父母杨清和、何大香除正房外另有两间猪圈，但因分家协议中并未对该两间猪圈作出处理，故该两间猪圈应归原产权人所有。何大香要求杨柏生返还两间猪圈的上诉请求与本案无关，本案不作调整。

　　关于《主出房屋买卖协议书》中杨柏楷处分的土地、山林是否有效的问题。杨柏楷对自己的那份承包土地、山林具有处分权，杨清烈的半份土地、山林，因在分家时分给了杨柏楷，杨柏楷同样具有处分权。诉讼中何大香、杨柏楷、杨柏兰均否认何大香、杨柏兰的土地、山林在分家时分给了杨柏楷，杨柏生也无证据予以证实分家时将杨柏兰、何大香的土地、山林分给了杨柏楷，故杨柏楷对何大香、杨柏兰的土地、山林不具有处分权，虽诉讼中杨柏生提交了何大品的询问笔录拟证明何大香知道并同意杨柏楷转让其土地、山林，但其只是一份孤证，无其他证据予以印证，本院不予采纳。虽杨柏生认为杨柏兰在环保村形成了固定的生产生活，应认定其具有环保村的集体经济组织成员资格，但杨柏兰提交的环保村的证明证实其在环保村没有承包土地，而杨柏生却没提交证据证明杨柏兰在原集体经济组织的土地已被收回，故应当承担举证不能的法律后果。故一审认定《主出房屋买卖协议书》中转让何大香、杨柏兰的承包土地、山林无效并无不当，上诉人杨柏生的该上诉理由不成立，本院不予支持。

　　关于1998年颁发的以杨清和为户主的土地承包经营权证中三人承包地是否包含杨清烈的半份土地的问题。以杨清和为户主的1998年农村土地承包经营权证上载明的人口数为3人，而第一轮承包时，以杨清和为户主承包了5人（杨清和、何大香、杨柏兰、杨柏珍、杨柏楷）承包地，诉讼中双方当事人均认可杨清和、杨柏珍的土地、山林于1995年分家时分给了杨柏生，而第二轮承包是第一轮的延续，因此这3人应为何大香、杨柏兰、杨柏楷，故杨清烈的半份土地没包括在其中。因此，该证上载明的2.7亩土地应分为3份。上诉人何大香、杨柏兰要求按1/3返还土地有事实依据，一审按1/3.5返还土地错误，本院予以纠正。同理，何大香、杨柏兰承包的山林也应按1998年第二轮承包山林中的1/3返还。

　　综上，因二审中出现新证据，导致一审认定事实部分错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）的规定，判决如下：

　　一、维持巫溪县人民法院（2011）巫法民初字第13号民事判决第一项、第四项及诉讼费负担。

　　二、变更巫溪县人民法院（2011）巫法民初字第13号民事判决第二项为：由上诉人杨柏生返还上诉人何大香1998年重庆市农村土地承包经营权证书第25号以杨清和为户主的承包土地中的1/3及1998年第二轮承包时以杨清和为户主的承包山林中的1/3。

　　二、变更巫溪县人民法院（2011）巫法民初字第13号民事判决第三项为：由上诉人杨柏生返还上诉人杨柏兰1998年重庆市农村土地承包经营权证书第25号以杨清和为户主的承包土地中的1/3及1998年第二轮承包时以杨清和为户主的承包山林中的1/3。

　　一审案件受理费40元、二审案件受理费80元，计120元，由被上诉人杨柏楷负担80元，由上诉人杨柏生负担40元。

　　本判决为终审判决。

　　 审　判　长　 兰 光 华
代理审判员　 李 迪 云
代理审判员　 张 艳 敏
二 Ｏ 一 一 年 八 月 十八 日
书　记　员　 杨 宏 亮