购房者商品房质量维权常见误区及解决方案

发布日期：2011-10-31 作者：李仁正律师

购房者商品房质量维权常见误区及解决方案
近日，笔者在办理房屋纠纷按键式，发现不少购房者因为对于相关法律法规不了解，在发现房屋存在质量问题后认识上存在误区，且不聘请专业律师，最终导致维权方法不对路，结果搭了精力又输了官司。为此，北京盈科（上海）律师事务所李仁正律师提醒，业主遇到房屋质量问题后，应当选择正确的维权方式，聘请专业的房产律师，避免维权误区。
　　
　　误区一：交房时不接收有质量问题房屋开发商就构成逾期交房
　　
　　业主李先生花了600万元在松江区佘山镇购买了一套别墅，根据商品房预售合同的约定，房屋应于2009年4月6日交付。但在交房当天，楼先生发现房屋地板、墙壁存在多处的洇湿、积水等问题，于是李先生便拒绝在房屋交接书上签字并要求开发商进行整改。直到2010年1月，房屋才整改完毕，李先生也接收了房屋。
　　
　　李先生认为开发商逾期交房长达200多天，应承担违约责任，因此起诉到法院，要求开发商赔偿违约金40余万元。法院审理后认为李先生的主张不能成立，驳回了他的诉讼请求。
　　
　　李仁正律师点评：一般情况下，商品房取得《新建住宅交付使用许可证》是该房屋经验收合格、符合交付条件的形式要件。业主验收时发现房屋存在大面积渗漏或出现结构性问题可能严重影响到业主正常使用房屋的，业主有权拒接收房屋，并要求开发商维修，因房屋维修造成迟延交付的，业主有权要求开发商承担逾期交房违约责任。但如果业主验收时发现房屋存在小的质量问题，则属于房屋保修范围内，并不影响房屋的交付使用。业主可以先行收房，然后根据合同约定要求开发商承担保修义务。
　　
　　误区二：维修房屋是物业公司的责任
　　
　　业主赵先生在九亭镇购买了一套房屋，入住一年后，汪先生先后发现房屋的屋顶出现裂纹，卫生间瓷砖开裂，南面卧室发生渗水。物业公司也多次上门维修，但维修后卧室渗水的问题始终没有得到解决。物业公司告知他应与开发商协商处理。直到2009年汪先生才向开发商提起诉讼，要求开发商对房屋进行维修。法院审理后认为赵先生主张维修的部位已经过了保修期，驳回了了他的诉讼请求。
　　
　　李仁正律师点评：不少业主认为对房屋进行维修是物业公司的问题，却忽视了房屋质量问题实际应当由开发商承担维修责任。《上海市新建住宅质量保证书》中就房屋的各类质量问题规定了保修期限，如房屋外墙面防渗漏的保修期限为5年。保修期限届满后，开发商便不再负有免费维修的责任。
　　
　　误区三：房屋问题自行维修再向开发商索赔
　　
　　业主牛先生给儿子购置一套婚房随即进行装修，但在装修过程中，牛先生发现房屋主卧的墙面大面积漏水，西面房间大面积渗水。物业公司人员告知原告不要急于维修，但为了不耽误儿子的婚期，牛先生在对房屋进行拍照后，便自行聘请了维修人员对房屋进行了维修，而后进行装修。随后,牛先生向法院起诉，要求开发商赔偿其房屋的维修费用10万余元。法院审理后认为，牛先生房屋已经装修，且对漏水部位已自行修复完毕，对漏水的原因没有提供足够的证据证明是因房屋质量问题引起，故驳回了牛先生的全部诉讼请求。
　　
　　李仁正律师点评：发现房屋质量问题，同时又急于对房屋进行装修的，业主应及时联系建筑管理机构，由该机构及开发商对房屋进行现场勘查并将房屋质量问题记录后，协商确定维修方案。若开发商拒绝维修或在合理期限内拖延维修的，业主才可以自行进行维修，并要求被告承担相应的费用。
　　
　　误区四：房屋存在质量问题就可主张贬值损失
　　
　　林先生在收房装修过程中，发现房屋客厅屋顶严重不平，林先生与开发商取得联系，开发商表示屋顶不平是钢筋变形导致。后双方就维修方案无法达成一致，林先生将开发商起诉到法院，要求开发商对房屋进行维修并赔偿房屋贬值损失16万元。
　　
　　在审理过程中，法院委托房屋质量检测机构对房屋进行检测并出具了维修方案，经法院询问，林先生表示不同意就房屋贬值进行鉴定。最终，法院判决开发商按照房屋质量检测机构出具的维修方案进行维修，同时驳回了林先生要求房屋贬值损失的请求。
　　
　李仁正律师点评：一般情况下，只有存在严重质量问题的房屋才可能存在贬值损失。然而，在实践中，不少业主只是因为房屋存在小的质量问题便主张高额的房屋贬值损失，这显然不合理，同时也可能造成业主自身的损失。因为高额的房屋贬值非可能提高案件的标的，直接导致案件的诉讼费用增多，在无法得到法院支持的情况下，该笔诉讼费用将由业主自己承担。此外，由于贬值损失往往需要聘请专业机构鉴定，如果最终鉴定出房屋并不存在贬值损失的，则高额的鉴定费也将由业主承担。

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