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遭遇物业侵害权益 专家支招业主维权

发布日期:2011-11-08    作者:张程鹏律师
由于种种原因,小区业主与物业公司之间的关系总是“剪不断,理还乱”,甚至时不时还会发生诉讼。那么,作为业主面对来自物业的侵害该如何维权呢?以下典型而带有普遍性的案例,或许会对您有所启示。   轿车在小区被盗
  物业公司应当赔偿
  【案 例】 2011年初,小区业主晏紫便已根据物业公司的要求,按每月60元交纳了一年的车辆保管费。5月8日晚,晏紫按惯例将自己的轿车停放在指定位置。可由于保安喝得酩酊大醉,没有对出入人员进行任何盘查,导致轿车被盗,且虽经报案,但公安机关因无线索而一直未能侦破。三个月后,晏紫要求物业公司赔偿18万元车款,因遭拒绝而成讼。
  【点 评】物业公司应承担赔偿责任。一方面,《物业管理条例》第36条规定:“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”保安酒后误事,表明物业公司既未尽到管理职责,也未履行好服务合同,难辞其咎。
  另一方面,《合同法》第374条规定:“保管期间,因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的,保管人应当承担损害赔偿责任……”鉴于晏紫已向物业公司交纳保管费,彼此已形成有偿的保管合同关系。而保安的酩酊大醉并非不能避免和克服,当属保管不善。
  利用小区赚外快
  所得收益应归业主
  【案 例】 早在2010年6月,韦贞等所在小区的物业公司为增加自身收益,未经业主委员会同意,即将临街一面的外墙租给一家超市发布巨幅经营广告,并预收了一半租金。至2011年6月期满,超市依约付给了物业公司另一半租金5000元。韦贞等认为该租金应归业主,但被物业公司拒绝,理由为外墙是其单独开发利用,租金属额外收入,理应归其所有。
  【点 评】租金应归全体业主共有。根据《高法关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条第(1)项规定:“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分”属《物权法》第6章所称的业主共有部分,本案外墙也不例外。
  业主对外墙的共有权,决定了只有业主才能对外墙享有占有、使用、收益和处分的权利。物业公司在任何情况下,也只能是一个管理者,即使是在未征得业主委员会情况下,出租临街外墙所产生的租金收益,也就应由全体业主决定具体如何处分或分割。
  业主拖欠管理费
  个人隐私无权曝光
  【案 例】 由于种种原因,张莉所在小区的物业公司一直未曾收清2010年的物业管理费。物业公司遂于2011年7月连续一个月,通过在小区进出大门、过道等处,张榜公示欠交业主的姓名、欠款时间、欠款金额、家庭住址、联系电话,以迫使业主因怕名声受损而付清欠款。
  事后,张莉等8人因此受到了小区其它人的指指点点,甚至讽刺、嘲笑、挖苦。
  【点 评】公司侵犯了张莉等的名誉权。《高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定:“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”即公司可通过正当途径解决欠费问题,但无权采取极端手段:明知会损害业主名誉,却为迫使业主就范而我行我素,客观上也已影响了张莉等的社会评价和尊严,符合《最高人民法院关于审理名誉权案件若干问题的解答》第7条规定的承担侵害名誉权责任的构成要件。
  同时,家庭住址、电话等属个人隐私,公司未经本人允许或经司法程序而公示,也属侵犯隐私权。
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