开发商为房主还贷是否可解除购房合同？

【案情】
2008年6月2日，被告张某（以下称被告）和原告某房产开发司（以下称原告）签订了房屋买卖合同，该合同主要内容为：被告购买原告开发的90平方米商品房一套，总价款274686元。被告应于2008年6月12日前首付55686元，余款219000元办理银行按揭于同月19日前付清。被告延期付款超过60日，原告有权解除合同。同年6月15日，被告、原告和某银行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告向某银行借款219000元，由其所购房产作为借款抵押担保，原告为被告借款连带责任保证人。上述二份合同签订后，被告按约定向原告支付了首付款，银行也按约定将贷款直接打入原告账户，原告亦按约定将房屋交付给被告。后被告连续3个月未按约定向银行还款。2009年5月3日，某银行向原告发出通知，要求原告对被告所购房屋回购偿还被告全部贷款未果。同年5月10日，某银行直接从原告保证金账户中扣缴了张某所欠借款的全部本息219857.84元。因原告与被告无法联系于2010年11月23日诉至法院，以被告违反房屋买卖合同中关于“买受人延期付款超过60日，出卖人有权解除合同”的约定为由，请求判令解除与被告签订的房屋买卖合同。

【分歧】

开发商为房主还贷是否可解除购房合同？

第一种意见判决解除原告与被告的房屋买卖合同。理由是：在银行将被告的按揭借款全部支付给原告后，被告因未按约定向银行履行还款义务，导致银行从原告的保证金账户中直接扣缴了被告所欠借款的全部本息，等同于被告未按约定付款给原告，且超过了60日的还款期限，原告诉讼请求符合约定解除条件。

第二种意见判决驳回原告解除与被告房屋买卖合同的诉讼请求。理由是：张某已将购房款首付款和银行按揭借款两部分全部支付给了开发商，张某与开发商签订的房屋买卖合同已履行完毕，原告无约定解除合同的事实和理由。至于原告被银行扣款代被告还贷的问题，不属本案审理的范围，原告可另行向起诉。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由如下：

根据《合同法》和最高院相关司法解释的规定，笔者认为，本案原告请求解除与被告购房合同的诉讼请求能得到法院的支持，必须符合下列三个条件：1、购房合同有效且正在履行过程中。2、原告提出解除合同必须符合法定的或约定的解除事由。本案原告系依约定事由提起解除合同之诉，因此，必须存在合同的约定解除事由，即被告存在“延期付款超过60天”的事实。3、在符合约定的合同解除事由时，原告必须在法定或约定的期限行使解除权。如果上述三条件中任何一个条件都不存在，原告的诉讼请求都将被法院驳回。

本案中，原告与被告双方自愿于2008年6月2日签订房屋买卖合同后，被告按照该合同的约定，于2008年6月12日支付了首付55686元，余款219000元被告亦按约定的时间办理银行按揭手续，由某银行在6月19日支付了原告。被告在合同规定的期限内付清了全部购房款，原告亦按合同约定的时间将房屋交付给被告。由此可见，原、被告双方当事人都按合同约定履行了自已的义务，双方当事人合同中的权利都得到实现。因此，原、被告2008年6月2日签订的房屋买卖合同已经履行完毕。一份有效且当事人履行完毕的合同，任何一方当事人提出解除合同都是不符合法律规定的。既然本案的被告按照房屋买卖合同的约定支付了全部价款，被告就不存在“延期付款超过60日”的事实，原告以约定解除事由解除合同无事实依据。

另外，本案中涉及到两个不同的法律关系，一个是原、被告间的房屋买卖合同关系，另一个是某银行与原、被告间的借款及担保合同关系。第一种观点中将被告不按约定归还借款导致原告被某商业银行扣款还贷等同被告未按约定交付房款，实属牵强附会，混淆了不同法律关系当事人之间的权利、义务关系。某银行与原、被告间借款及担保法律关系产生的纠纷，原告可另行起诉。

综上所述，笔者第二种观点是正确的。

作者：南昌县人民法院 沈伟 徐鸣