二手房交易法律风险分析及防范

（一）、来源于房屋的风险
　　1、房屋产权是否明晰
　　标的物的权属法律关系是确定交易合法性的重要因素。权属法律关系必须清晰，交易双方应提供证据来证明所签订的交易合同具有法律效力。签订合同者应具备相应的权利。如：是否是产权所有者，是否还有共有人，共有人是否同意并委托代其行使权利，非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书，在委托事项中权限内容是什么？若房屋产权情况不清晰，会给买房人带来什么样的法律风险？等等。
　　2、房屋随附的基本费用是否结清
　　买房人购买二手房时应注意，所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清，相关集资费有无拖欠，房屋的维修基金怎样处理。
　　3、房屋的附属设施、附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让
　　买房人应该调查清楚：预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施，房屋内的装饰物及附属设备是否也一并转让。
　　4、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移
　　买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料，是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据，若购房后疏于索要上述资料，可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。
　　5、房屋产权的性质是否明确
　　房屋在产权性质上有私产、公产、经济适用住房之分，其中公产及经济适用住房的上市交易有一定的限制，买房人及卖房人在房屋的买卖过程中应予以高度重视。买房人还应注意预购房产是否属于“小产权房”（即在集体土地上建造的房屋，该房产不属于商品房，依法不能上市交易）
　　6、房屋是否存在质量问题
　　二手房上市交易前大多已由卖房人或实际使用人居住了一定年限，买房人购买时应仔细观察。非建筑专业人员仅通过表面观察无法发现将要购买的房屋是否存在质量问题，对于有关房屋结构等方面的质量问题，还必须经专业的房屋质量鉴定部门进行鉴定才能确定。因此，买房人在购房时有必要请建筑专业人士对房屋是否存在质量问题予以评定。
　　7、房屋是否存在出租、抵押情况
　　（二）、来源于购房款的风险
　　房款交付是交易中最重要的环节之一，房屋不是一种普通的商品。办理产权的更名手续在交易过程中起着决定性作用。如果卖房人在买房人不能提供有效的证据来证明其有绝对的支付房款能力和使房款按合同约定顺利到位之前，就办理产权转移手续，就等于确定了买房人对该房屋拥有的合法性，卖房人很容易在以后的交易中处于被动，造成纠纷或损失；若买房人已将全部购房款付清，而卖房人不办理房产过户手续也会给买房人造成巨大的财产损失。买卖双方交付房款的时间和过程往往是争论的焦点。买房人认为，如果先付清房款，在整个交易过程中发生问题后以至不能得到真正有效的房产手续和房屋，再追讨房款很麻烦。双方总是在相互信任上不能达成统一，希望找到双方都能信任的中间机构来进行房款交割。大部分当事人都选择了代理交易的中介机构,但是交易双方要注意以下三个方面的风险:交易价格是否透明，中介方是否从中吃取差价;操作过程是否规范安全;中介机构可信度的考察,是否存在着由于经营问题而面临倒闭或恶意欺骗卷款而逃。
　　（三）、来源于信誉不好的中介公司的风险
　　现行的二手房交易基本模式并不健全，并不能有效地保护买卖双方的利益。在整个房产销售过程中，某些房产中介公司下述做法加大了二手房交易的法律风险：
　　１、某些中介公司与卖房者签订所谓的《独家代理卖房协议》直接限制买房人的在一定期限内委托第二家中介公司代理销售的权利，
　　２、直接留取买房人的《房屋所有权》证书原件、身份证复印件、原始购房合同及各种票据等相关与买房有关的证件。
　　３、承诺购买或收购卖房人的房产但在一定期限后才支付房款，有直接占有卖房人的售房款作为周转之嫌。
　　４、对房屋产权权属情况不作详细调查，使买房人增加风险，
　　５、直接代卖房人接收定金但并不把该定金交给卖房人、吃取房屋买卖差价等。
　　若卖房人因某些原因不再卖房，可能存在不能终止卖房程序的无奈情况，中介公司照样可以单方强行所谓“代理”卖房人办理相关手续。这样一来就增大了房产买卖双方的买卖风险，从而给卖房人带来巨大的损失。
　　经赵云涛律师调查，作为卖房人，最担心的是：在房产出售后，产权证书办理完毕之后拿不到全额房款；而买房人担心买到产权不明、产权有纠纷或存在质量问题的房产，最担心房款支付后拿不到产权证书。在这些问题上某些房产中介公司往往受商业利益驱使，不能有效地降低房产交易各个环节存在的法律风险。
　　如何有效的保护买卖双方的权益，降低法律风险，促进房产交易的安全、健康、有序地发展，是急需解决的课题。
　　经过各方面分析，结合实践经验及相关法律规定，赵云涛律师认为：律师与公证处参与房产交易，运用法律知识进行全程服务。能有效地降低买卖双方房产交易中面临上述各方面的法律风险，更好的保护买卖双方的利益。
　　（一）、具体模式如下
　　1、律师接受买卖一方的委托，对卖房人或买房人一方进行全程非诉服务。
　　（1）、接受一方当事人咨询，确定服务方式及收费数额，签订非诉代理协议。
　　（2）、起草房产买卖协议及其他必要的法律文件。
　　（3）、房款交付及房屋交付过程中的法律风险防范
　　（4）、对房产相关情况进行初步审查（有无拆迁隐患；是否出租或抵押；水、电、暖、煤气、天然气等费用有无拖欠；房屋产权是否清晰证明；是否存在产权纠纷或共有产权等），
　　2、公证处在房产交易过程中的职能
　　（1）、对买卖双方的《房屋买卖合同》进行公证
　　重点审查卖房人房产产权权属状况是否清晰（是否为公有财产、有无产权纠纷）；审查买卖双方身份及资信情况。
　　（2） 对买房人的购房款进行提存，利用公信力化解二手房交易中的法律风险。
　　提存买房人的各期房款，增强卖房人的信心，消除其担心的房产过户而拿不到全额房款的法律风险，同时也增强了买房人的购房信心。
　　（3）、若卖房人不履行合同，公证处可将买房人已经提存的购房款退还；若买房人不履行合同，则公证处可将买房人的违约行为告知卖房人。
　　（二）、该模式的操作程序如下：
　　1、一次性付款及分期付款方式购房
　　律师接受委托→律师制定适用该方式的合同文本并进行初步的法律审查→公证处进一步进行程序、实体及证件审查并对买卖合同进行公证→公证处提存买房人全部购房款或分期房款→律师参与房产证的办理，提供相关法律服务→产权证办完，买卖双方在公证处监督下进行交割，即公证处将购房款交给卖房人，卖房人将房产证及相关资料交给买房人→交易完成
　　2、卖房人出卖的房产以银行按揭贷款方式购得或已在银行抵押
　　律师接受委托→律师制定适用该方式的合同文本并进行初步的法律审查（借款协议）→公证处进一步进行程序、实体及证件审查并对买卖合同进行公证→提存买房人用于解除房屋抵押手续而支付银行的与房屋贷款相同数额的购房款→律师在房产证的办理过程中提供法律服务，公证处同时提存买房人的剩余房款→产权证办完，买卖双方在公证处监督下进行交割，即公证处将购房款交给卖房人，卖房人将房产证及相关资料交给买房人（若产权证不能办理或卖房人拒绝将产权证交给买房人时公证处退还买房人购房款）→交易完成
　　当然，运用律师+公证模式服务二手房交易存在局限性，缺乏灵活性。但可供买房人灵活适用。