公有居住房屋承租权的转让

发布日期：2011-11-25 作者：110网律师

公有居住房屋承租权受让

关于上海公有居住房屋的受让，总结如下：
1、哪些公有居住房屋使用权不得转让？
答：根据实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)（2001），下列公有居住房屋不得转让：?
　　（1）列入可出售范围内的公有居住房屋，不得进行承租权的转让。?
　　（2）?有下列情形之一的：
　　（一）整幢独用的花园住宅；?
　　（二）属部队、宗教团体所有或者在学校校园内的；?
　　（三）产权不明晰的；?
　　（四）承租人拖欠租金尚未结清的；?
　　（五）依法代管或需要落实政策的；?
　　（六）已列入户籍冻结范围的；?
　　（七）承租人在承租房屋内擅自搭建的；?
　　（八）列入本市危棚简屋改造或者住房成套改造计划的；?
　　（九）其他依法应当由出租人收回的。?
2、在受让公有居住房屋使用权时，受让人应注意哪些事项？
答：（1）核查该公有居住房屋是否属于上述1所述的可以转让范围内；
（2）根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条，承租人将公有居住房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由公有居住房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。
　　   （3）根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条，公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
（4）经租房屋承租权转让的，应当征得房屋所有权人同意。?
（5）户口迁移问题。在与公有居住房屋使用权转让人签订转让合同时，不仅应就转让人何时将该公房内的户口全部迁出作明确约定，更要约定，如转让人未能及时迁出户口，应承担怎样的违约责任。
因当事人虽在转让合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。因此，如果受让人仅要求转让人按合同约定迁移户口的，则法院会应裁定不予受理或驳回起诉。但如果转让人未能及时迁移户口的，受让人可以依据合同约定，向法院诉请要求转让人支付违约金。当然，根据《合同法》，如果未约定违约金的，受让人仍可以要求转让人承担违约赔偿责任，但如未约定赔偿金的数额或赔偿金的计算方式，则受让人需要证明转让人，因未及时迁移户口，给受让人造成的损失是多少。这无疑给受让人向转让人索赔增加了很大的障碍。
为了更好地督促转让人及时迁移户口，我建议受让人采取“每逾期一日，转让人应向受让人支付   元违约金”的形式。
3、当事人签订公房使用权转让合同后，以未经出租人同意为由诉请确认转让合同无效的，应如何处理？
答：根据《上海市高级人民法院关于审理公房承租权确定及使用权转让纠纷案件若干问题的意见》（沪高法民一[2004]44号），公房使用权转让实质为公房租赁权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括移转。依《合同法》规定，承租人概括移转租赁合同的权利义务，应征得合同另一方当事人即出租人的同意，包括事先同意或事后认可。实践中，基于下列情形之一即可表明出租人已事后认可公房使用权之转让，公房使用权转让合同可确认为有效，当事人诉请确认无效的，不予支持：
　　（1）原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但出租人事后办理了公房承租户名变更手续的；
　　（2）原承租人转让前未征得出租人之书面同意，但受让人已实际入住，并以承租人的意思缴付租金，出租人也予以收取的，应依据诚实信用原则，推定出租人已经知道或应当知道承租权已转让，并事实上认可了该转让行为。
     4、当事人以转让公房使用权时未经在该处有本市常住户口的共同居住人同意为由，诉请确认公房使用权转让合同无效的，应如何处理？
　　答：根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制，在未经共同居住人同意的情况下，从维护居住生存利益角度出发，原则上应确认该转让合同无效。但对于受让人已实际入住公房的，也应本着尊重现状的精神，合理保护受让人的交易安全利益。故实践中，可区分下列情况分别处理：
　　（1）原共同居住人已搬离公房，受让人已实际入住该公房的，表明原共同居住人已以事实行行为同意承租人转让其公房承租权，当事人再以未经同居住人同意为由诉请确认公房使用权转让合同无效的，不予支持；共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所至，其原有的居住利益损失可另行向转让人主张赔偿；
　　（2）受让人尚未实际入住公房，未搬离公房的共同居住人有证据证明转让人未经其同意而转让该公房使用权，或已搬离公房的共同居住人有证据证明其搬离系基于转让人欺诈等行为所致的，则该转让合同无效，受让人因此产生的损失可另行向转让人主张赔偿。
     5、公有居住房屋使用权受让人在受让使用权后，应注意办理哪些事项？
答：（1）应与该公有居住房屋的出租人签订租赁主体变更合同，办理承租人更名手续；
（2）办理承租权转让变更手续后15日内，由出租人发放《租用公房凭证》。《租用公房凭证》是公有居住房屋的出租人与承租人建立租赁关系的合法凭证。承租人凭《租用公房凭证》向房屋所在地的派出所办理户籍手续。
根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2011）第二十三条，房屋征收补偿协议应与公有房屋承租人签订，公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

笔者注：关于经租房及房产落实政策的问题，请各位继续关注，笔者会单列一章。

　

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