房价急剧跳水 律师提醒业主维权需谨防开发商欺诈

据海峡都市报报道，继绿地、中海、龙湖、长甲降价之后，更多开发商开始加入降价行列，上海市中心的高端楼盘也开始出现降价。其中，万科清林径楼盘新推房源降价15%，引起前期业主不满，13日聚集售楼处讨要说法未果，后将售楼处砸毁。万科对此发布声明称，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格。　　　开发商降价促销，成交量开始企稳
　　受降价影响，上周以来，上海楼市成交量一改持续下滑的态势，开始企稳。根据数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为9.9万平方米，环比回升5.7%。
　　从市场表现来说，已经在郊区和三四线城市大幅降价抛盘的绿地集团，把降价的策略应用到了上海市中心的楼盘。位于徐汇滨江的绿地海珀旭辉拟于本月19日推出精装修大平层豪宅，价格将在市场预期的8万元/平方米的基础上打8折。而近期上市的大宁瑞仕花园和乐活居等市中心中高档楼盘也纷纷给出八五折至八三折的价格优惠。
　　万科也一改沉默，加入到降价行列，据了解，万科清林径部分房源的单价已降到13500元/平方米，该楼盘前期售价为16500元/平方米。
　　降价到位的项目上周成交表现抢眼。位于闸北大宁板块的“大宁瑞仕花园”上周加推房源，开发商采取大幅降价策略，对外报价在39000元/平方米，但实际成交均价仅为34000元/平方米，这使得该项目成交活跃，目前已售出近80套房源。从上周商品住宅成交量位居前十名的楼盘来看，几乎全是降价幅度居前的楼盘，如中海御景熙岸、新城公馆、绿地秋霞坊等。
　　　新推房源降3000，万科售楼处被砸
　　据媒体报道，万科清林径前期业主购买时的价格为每平方米16000元~17000元，预计新一批房源售价每平方米会在13000元~14000元，降幅约为15%。该楼盘前期业主闻讯后于11月13日来到售楼处，提出退房要求，并发生冲突，部分业主有过激行为，砸毁售楼处。
　　万科对此发布了声明称，价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格。声明中还提到，未来，万科仍将积极主动顺应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出我们的产品。
　　由于13日受到前期业主阻挠，认筹一度中断。“具体的开盘时间和地点，不会公开发布，我们会逐个通知客户。”万科工作人员表示，这样做是为了防止前期业主得知开盘时间、地点后，前往现场进行阻挠。
　　万科售楼处被砸事件，此前也有发生。2008年9月3日，万科杭州四楼盘226套小户型房源以最低“7.5折”集中面市，就在万科杭州楼盘降价销售的第二天，万科在杭州的办公区被砸。
　　律师说法：
　　维权须看开发商销售是否存在欺诈
　　就业主是否能退房或是享受差价补贴等问题，记者采访了北京市岳成律师事务所罗敏律师。罗敏作为一名专业的婚姻房产律师，她指出：从法律角度而言，业主是否能成功维权关键取决于开发商在销售时是否存在涉嫌欺诈的行为。
　　根据我国《民通意见》的相关规定，欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示。而根据《合同法》的规定，如果一个合同的订立存在欺诈行为，损害了相对方的利益，受损方完全可以申请法院变更或是撤消该合同，并要求违约方赔偿自已的损失。
　　那如何认定开发商存在欺诈行为呢?罗敏律师进一步表示：如果开发商的销售人员在明知房价近期内要狂跌或是已经接到内部降价通知但尚未执行的情况下，谎称该楼盘是最低价、清盘价等欺骗性价格诱导消费者进行购买的，或是销售人员为使消费者尽快购买时，做出不实承诺的，均可认定开发商存在欺诈行为。
　　认定欺诈行为成立的具体证据可提供：销售人员不实销售或是承诺的录音证据、双方签订的书面承诺文件、开发商的降价文件、以及了解整个销售过程的相关人证等。需要提醒的是，购房者以此维权的，在法院支持的并不多，主要原因是购房者对于开发商存在欺诈的故意与欺诈的事实举证比较困难。要防止此情形的出现，罗敏律师提醒大家，在购房时，购房者应尽量要求开发商将其每一项承诺落实为文字并予以签字认可。
　　如果不存在或是无法证明开发商在销售过程中存在欺诈行为，购房者想要通过诉讼的方式来维权的可能性就比较小。因为房价涨跌总体来说是一个市场行为，是整体经济调控的结果。现在很多购房者的心态是只涨不跌。孰不知，在房价快速上涨中，购房者并未平分任何利润给开发商，而在房价下调的时却要求开发商退房或是补差价，这明显是违反契约公平原则的。
　　当然，目前市场上不乏开发商从维护品牌形象及缓和矛盾的角度出发，主动给予购房者一定的差价补偿，例如：深圳“龙华花半里”房地产项目今年就耗费千万元对56名老业主作出补偿。原则上，这是开发商的一种自愿补偿行为，购房者愿意接受的话，应属于补充协议的范畴。
　　因此，对于那些在降价风暴中蒙受损失的购房者而言，还应冷静下来，调整心态，并主动与开发商协商，千万不要将补偿的价码开得过高，而应从降低维权成本及风险的角度出发，减少自已的损失。
      陈国平律师简介：
      杭州律师陈国平律师毕业于浙江大学，现执业于浙江德名律师事务所。多年法律工作经验，已成功办理了数百起法律事务,有着丰富的工作经验和法律专业知识，业务全面，知识面广，实践经验丰富，擅长离婚继承、刑事辩护、交通事故等人身损害、合同纠纷、劳动官司、债权债务等纠纷的处理。担任多家企业的常年法律顾问，并代写各种法律文书、发送律师函、代理各种非诉讼法律业务。
     自执业以来，陈律师在工作中一直恪守精益求精的工作态度，为客户寻求有效及具可操作性的解决方案，运用自身所学及积累的经验等全部资源为每一位当事人竭诚提供优质.高效的法律服务！
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