勿将“居间合同”与“委托合同”混淆

案例一：分清“居间”与“委托” 　　郝女士生意繁忙，为图省心，她找了一家中介公司代办买房事宜。2009年11月，经中介公司介绍，她买下了北京东城区的一处二手房。入住之后，郝女士发现该房屋的供暖费没有结清。郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职，故起诉至法院，要求中介公司为其支付拖欠的供暖费。中介公司辩称，双方不存在居间合同关系，郝女士签的是《单独委托过户协议》，仅委托中介公司代办房屋产权过户。过户之外的事情，中介公司概不负责。
　　法官审理查明，郝女士确实没有签过《居间服务合同》，只签了一份《单独委托过户协议》。该协议约定：中介公司为郝女士提供权证代办服务，郝女士支付委托过户费用37700元。法官注意到，该房屋的成交价是165万元，按市场惯例，委托过户费一般不超过3000元。37700元的费用明显高于市场价格，占房屋成交价的2.28%，与居间服务费的收费标准颇为近似。对此，中介公司的说辞是，双方签署了《单独委托过户协议》，“一个愿打，一个愿挨”。
　　法官向郝女士解释，《居间服务合同》和《单独委托过户协议》不同，二者对应的法律关系分别是居间合同关系与委托合同关系，中介公司承担的相应法律义务也不同。缺少了关键的《居间服务合同》，郝女士很难证明双方之间存在居间合同关系。听罢，郝女士对法官说：“我买房子的时候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白这‘代理’二字是指居间还是委托。现在才知道，供暖费没结清是吃了小亏，没签《居间服务合同》才是上了大当!”思虑再三，郝女士准备继续搜集有力证据，另行起诉，于是撤回了本案的诉讼。
　　消费者买卖二手房时，常说要找中介公司“代理”一下，却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系居间合同关系与委托合同关系。一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知，蓄意混淆上述两种法律关系，从而规避责任，牟取不当利益。郝女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例。
　　居间服务是中介公司的主营业务，需承担较多义务和较大的风险。在二手房交易中，买卖双方是委托人，中介公司是居间人。居间人不能以委托人的名义签订《房屋买卖合同》，仅能以自己的名义居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用。居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束，法律方面掣肘较多，相关部门的监督也较为严格。
　　委托业务仅是中介公司的“副业”，内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等，收费条件是完成委托的事项。委托服务没有专门的行政法规、规章予以约束。
　　实践中，中介公司混淆居间合同关系与委托合同关系的手段有两种，一种是通过签约的方法：中介公司将上述代办业务写进《居间服务合同》，使买房人产生误解，以为代办业务是居间业务的必要附随，二者属于同一种法律关系。二是个别中介公司欺骗消费者以《单独委托过户协议》代替《居间服务合同》，一旦产生诉讼，就以 “意思自治原则”(法院的判决应尊重双方自愿签订的合同)为盾进行答辩。
　　案例二：防止中介的“口说无凭”
　　张小姐想要购买一套二手房自住。该房屋价格略高，令她犹豫不决。中介公司的业务员李明(化名)向她游说：“我们公司在银行有关系，贷款的利率也可以打七折!但是，为了不暴露银行的关系，这个承诺不能写在居间合同上。”李明还口头承诺，如果房屋没有成功过户，中介公司免收中介费。张小姐盘算：利率打折后自己就能够买得起这套房子;即使房子没买成，也不用给中介公司钱，不妨先签合同试试。在中介公司的安排下，张小姐与房主签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了《居间服务合同》及《佣金确认书》。但直到约定的交付房款之日，中介公司也没有把承诺的低息贷款办理下来，张小姐只得与房主解约。
　　一个月后，张小姐接到法院的传票，中介公司起诉她支付居间服务费3万元。张小姐认为自己不应支付居间服务费，她向法官转述了李明的口头承诺，并要求与李明当面对质。中介公司则称，己方没有叫“李明”的员工，也从未作出任何口头承诺，根据《居间服务合同》的约定，只要买卖双方签订了《房屋买卖合同》，张小姐就应当交纳居间服务费，且张小姐已经签署了《佣金确认书》予以确认。张小姐恍然大悟，自己上了中介公司的当，除了名字，她对“李明”一无所知，何谈对质。因为张小姐也拿不出任何证据证明口头承诺的存在，法院对张小姐的说法不予采信，判决张小姐败诉。
　　在这则案例中，中介公司为了赚取张小姐的居间费用而打出 “组合拳”。根据《合同法》第十条，口头合同也具有法律效力。但口头约定具有即时性的特点，在发生纠纷时难以取证。中介公司正是钻了这样的空子，一旦发生诉讼，中介公司就矢口否认。虽然法律认可口头约定的效力，但如果买房人不能证明中介公司作出过口头承诺，就要面临败诉的风险。
　　因此，消费者不要轻信中介公司的口头承诺，务必令中介公司留下书面文字作为证据。如果中介公司拒绝把口头承诺落实在笔头，那么这项“承诺”就不可轻信。
　　案例三：小心中介玩虚假信息
　　王先生的孩子即将上小学，想买一套“学区房”。中介公司为他介绍了一处房屋，离某重点小学只有一路之隔。中介人员向王先生口头保证，这套房子属于该学校的学区范围之内，于是王先生签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》并向房主交纳了定金5万元。后王先生从该房屋所在小区的居委会得知，这套房子距某小学虽近，但行政区划不同，住在这儿根本就上不了该学校。考虑到解约要损失定金5万元，王先生还是咬牙买下了这处房屋，但拒绝向中介公司支付居间服务费。
　　中介公司却将王先生告上法庭，要求他按购房款的2.5%支付居间服务费2.6万元。王先生答辩称，中介公司介绍的房屋不在某小学的学区范围内，中介公司的服务存在瑕疵;中介公司仅带领看房一次，没有提供其他服务，2 .6万元的高额收费与其服务内容明显不适，因此要求减免居间服务费的数额。中介公司表态，王先生已经签订《居间服务合同》确认了2.6万元居间服务费的数额，且按购房款2.5%计费符合法律规定，不同意减免。因为是口头承诺，王先生无法提供证据证明中介公司在学区问题上做出过承诺，法院没有采信王先生的答辩，并判决他败诉。
　　王先生的遭遇告诉我们，中介公司告知购房者的信息未必是真实、可信的。究其原因，既可能是中介公司疏于核查房主提供资料的真伪，还可能是中介公司故意隐瞒了影响交易成功的重要信息。
　　个别中介人员急于促成交易，有时会故意隐瞒不利于房屋成交的信息，不进行风险提示。例如，不向购房者说明可能不利于成交的房屋历史情况(如房子是大家所避讳的“凶宅”)、房屋质量问题(如漏水)、周边环境(如脏、乱、差)、特殊政策(如学区、落户问题)等。购房者在中介公司带领看房时不易发现上述问题，房屋交易完成后难免向中介公司问责，产生纠纷。
　　消费者面对中介公司提供的各种信息，应如何辨析真伪?一是不轻信中介人员的口头保证;二是主动调查、了解情况，例如向邻居、居委会询问房屋的历史情况、周边环境，向相关政府机构(如房管部门)核实房屋权属状态;三是有条件的购房者可委托律师或专业机构予以核查