欺诈转租合同效力的认定

【案情】 　　2008年3月25日，被告赵某与房东蔡某签订了一份门面转租合同，约定房东蔡某将其所有的位于广东省东莞市长安镇上洋路育兴三巷10号商铺出租给被告赵某，租赁期限从2008年4月8日起至2010年4月7日止，并约定该门面可以转让，但需经房东蔡某同意并向房东蔡某交转让费20000元。 2008年4月21日，被告赵某在没有征得房东蔡某同意的情况下，私自将该门面转租给原告王某经营，并找人假冒房东蔡某与原告王某签订了一份租赁合同，并收取了原告王某转让费36000元及货物折价款1500元，随即被告赵某就不知所踪。后房东蔡某找到原告王某，告知其与被告赵某签订的租赁合同无效，合同上并不是他本人签名，原告王某才知被骗。原告王某认为被告赵某在明知自己没有转让权的情况下找人假冒房东蔡某与原告王某签订门面租赁合同，并私自收取原告王某门面转让金，使其经济上蒙受了巨大的损失，故诉至法院请求判令被告赵某赔偿因其违约行为给原告王某造成的经济损失共计36000元。
　　【审判】
　　法院经审理后认为，原告王某与假冒房主签订了房屋租赁合同，据此，赵某收取门面转让费36000元，其行为已涉嫌合同诈骗，因此认为本案不属于该院主管范围，最终作出驳回原告王某诉求的裁定。
　　【评析】
　　笔者认为，法院做出以上裁定不能从根本上解决这起本来就属于民事领域的纠纷。本案的焦点是，转租合同到底应当认定为有效合同还是应当认定为无效合同。在是否认定转租合同的有效性的基础上，原告王某是否对这36000元转租款中的20000元享有请求权出现两种不同观点。笔者则认为，原告王某对这 20000元享有请求权。
　　一、关于租赁合同与转租合同的关系
　　一个合同要发生法律上的效力应当满足以下几个要件：当事人具有民事主体资格、合同当事人双方意思表示一致，以及合同内容合法。但对于转租合同这一较为特殊的合同而言，还应满足法律的特殊规定。《合同法》明确规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人(即次承租人)，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成直接经济损失的，承租人应当向出租人赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依此规定，承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租给他人。虽然本条并未对非法转租进行规定，依据民事领域“法不禁止即是自由”的法彦，即是说，承租人在未取得出租人的同意而将租赁物转租给第三人的情况下，若出租人未行使解除权，则租赁关系仍然有效，不因承租人的转租而受影响。
　　二、关于对租赁合同享有撤销权的主体的认定
　　有人认为，在合同签订过程中，被告赵某找人顶替房东蔡某与原告王某签订合同的行为属于欺诈，存在欺诈的合同应属于可变更、可撤销的合同，在原告王某未行使变更、撤销权之前，合同仍是有效的。而且，房屋转租款36000元中的20000元是要给房东蔡某的，只有16000元属于被告赵能转租所应得的手续费。原告王某对其中的20000元不享有请求权，要么也应当是由房东蔡某来行使请求权。但笔者认为，合同的撤销权只能由合同当事人来行使，而在本案中，转租合同的当事人是原告王某与被告赵某，房主蔡某根本就不享有转租合同的撤销权。就算是按照以上逻辑将错就错，就算是被告赵某的行为成立欺诈而使转租合同成为效力待定的合同，此时也因房主行使“合同撤销权”而使效力待定的合同成为无效合同，更何况这样的理由在法理上是说不通的。
　　三、关于转租合同被认定为无效的理由
　　笔者认为，在本案中，房东蔡某行使了自己对原始租赁合同所享有的解除权，且明确告知了原告王某其与被告赵某签订的转租合同是无效的。此时，原、被告赵某之间的转租已转换成不合法转租，且发生以下法律后果：就原告王某与被告赵某之间的关系而言，双方之间的合同因被告赵某的无权处分行为而使合同从效力待定的合同转换为无效的合同，(即便有效也因被告的违约行为——违背合同的诚实信用原则，使合同目的不能实现而最终导致合同无效。)因被告赵某的单方面原因而使原告王某不能对租赁物行使使用收益的权利，对此，被告赵某当然负有责任，原告王某当然可以向被告赵某行使赔偿损失的请求权。就被告赵某与房东蔡某之间的关系而言，被告赵某转租未经房东蔡某同意为严重违约行为，房东蔡某有权解除合同，在房东蔡某终止他与被告赵某之间的租赁关系时，被告赵某对房屋的处分则为无权处分。被告赵某在对房屋不享有处分权的情况下私自将房屋转租给原告王某，在房东蔡某未对该处分行为进行追认的情况下，该合同则从效力待定的性质转化为无效合同。
　　由本案的相关情形可以看出，原、被告赵某之间的合同已属无效合同，且是因为被告赵某不享有合同标的物的处分权且事后未得到享有处分权人的追认而致使合同无效的。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，姑且不论被告赵某的过错责任，就合同的标的物转租款，原告王某是应该享有完整的请求权的。