从该案看房屋买卖合同的效力

【案情】
日照某工程公司为解决本单位内部职工住房难问题，申请职工集资建房。经有关部门批准，原则同意将该公司申请的建房纳入集资合作建房管理，按建设成本价出售给该公司内部职工。2007年6月30日，该公司与非单位内部职工的张某签订购房协议，约定：由张某购买该公司开发建设的该公司第二生活区16号楼3单元11层中户楼房一套，总价款281670元，首付84670元，余款197000元由张某办理按揭贷款后支付，2008年3月20日竣工交房。当日，张某付款84670元，余款至今未付。该协议签订之前，该公司曾因超出核准经营范围从事房地产开发经营活动和未经登记擅自发布户外广告被当地工商行政管理部门予以行政处罚。现该公司以张某至今未付余款为由诉至山东省日照市东港区人民法院，请求解除购房协议。

日照市东港区人民法院经审理认为，购房协议系双方真实意思表示，但日照某工程公司从订立协议至今一直未取得商品房预售许可证，购房协议依法应认定为无效。协议无效，双方均有过错，日照某工程公司收取的购房款84670元，应当返还给张某并赔偿张某因此所遭受的利息损失。一审法院判决：日照某工程公司与张某签订的购房协议无效，日照某工程公司返还张某购房款84670元及相应利息。

张某不服一审判决，向山东省日照市中级人民法院提起上诉，请求撤销原审判决，改判确认购房协议有效。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

集资房是单位为解决本单位内部职工居住困难而在单位已取得的国有划拨土地上兴建的福利性或保障性住房。一般情况下，由单位进行补贴，个人出资购买，产权归单位内部职工个人所有。

按照建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有关规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的,不得向非经济适用住房供应对象出售，而是由城市人民政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售或以成本价收购后用作廉租住房。

根据《合同法》第五十二条第（四）项的规定，损害社会公共利益的合同无效。社会公共利益通常包括公共秩序与公共道德即公序良俗两个方面的内容。公共秩序主要包括社会政治秩序、经济秩序与生活秩序。单位集资合作建房属于建设部《经济适用住房管理办法》及国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》所禁止对外公开出售的房产。因此，单位集资合作建房并出售给非经济适用住房供应对象，势必违反国家关于经济适用住房管理的有关政策性规定，破坏社会管理秩序。因此，合同应当依法被认定为无效。

 作者： 张宝华 杨荣国
（作者单位：山东省日照市中级人民法院）