买卖合同未签成中介公司要求买方支付违约金案
发布日期:2011-12-27 作者:李斌祥律师
律师点评: 《合同法》规定:居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。鉴于房地产居间人在居间活动中往往要为委托人提供信息查询、与双方联系和确定成交意向等基本服务内容,而要完成这些服务内容,居间人需有一定的经济成本支出。因此,中介 公司在杨 先生与房主签订《房地产买卖合同》之前,只 能向杨 先生主张其进行居间活动所支出的合理经济损失,包括通讯费用、交通费用等实际支出。最后法院判决,对中介公司要求 杨 先生支付违约金的诉讼请求不予支持。
二手房买卖中,中介公司的活动能否最后达成成果,促使上下家顺利签约具有不确定性,不是完全可由中介公司的意志决定的。有时,尽管中介公司为了促成合同的成立也尽了向委托人报告或者媒介的义务,但合同却因种种原因没有成立,甚至有些委托人违背诚实信用原则抛开中介与第三人私下成交。对此情况,法律赋予了中介公司请求委托人支付中介活动必要费用的权利。但必要费用与报酬毕竟不是同一概念,而且在数额上往往也相差很大。因此,中介公司在与委托人签订居间合同时,就中介公司前期的报告、媒介、陪同看房、参与协商等服务活动,可约定按服务项目实行菜单式收费。如此才可以有效起到制约委托人以及弥补中介公司成本损失的作用,最终达到减少双方纷争的目的。
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