什么是最高额抵押担保合同？

     随着社会经济的不断发展繁衍，抵押的形式发生了许多新式的变化，为了满足一些高端客户及大量迫切需求融资的企业要求，近年来银行经常推出最高额抵押贷款合同。那所谓的最高额抵押贷款合同实质就是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
    
    比如，甲有房屋一栋，经评估价值约合人民币120万，甲打算从2011年1月1日至2011年12月31日期限向银行贷款，但银行贷款需提供相应的抵押担保，为此甲与乙签订了一份最高额抵押贷款合同。约定甲以此房产作为这个期间发生的债权（最高借款额度为100万）作担保。所谓连续发生的债权，是指实际发生的债权次数是不确定的，并且是接连发生的，比如，甲在1月份向银行借款20万元，3月份又借了20万元，5月份又借了30万元，6月份还了60万元，8月份又借了40万元，以此类推，甲在这一年之内借了还，还了借，只要借款额不超过100万元，甲抵押的房产对这一年之内发生的不超过100万元的借款的偿还作担保。可见，最高额抵押以一次订立的抵押合同，进行一次抵押物登记就可以对一个时期内多次发生的债权作担保，既省时、省力、省钱，又可以加速资金流通，有利于促进经济发展。
    
    最高额抵押担保合同特征：
  1、担保的债权通常尚未发生或者即将发生；
  2、担保债权的发生具有不确定性和连续性；
  3、担保债权的总额具有最高上限；
  4、债权未确定时，禁止主合同债权转让。

    【法条参考】
《物权法》相关规定： 　　
    第一百七十八条 担保法与本法的规定不一致的，适用本法。 　　
    第二百零三条 为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。 　　
    最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 　　
    第二百零四条 最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。 　　
    第二百零五条 最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。
  
   《担保法司法解释》
    第八十一条最高额抵押权所担保的债权范围，不包括抵押物因财产保全或者执行程序被查封后或债务人、抵押人破产后发生的债权。
    第八十二条当事人对最高额抵押合同的最高限额、最高额抵押期间进行变更，以其变更对抗顺序在后的抵押权人的，人民法院不予支持。
    第八十三条最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。

    《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》
    第十条规定，当债权特定化以后，最高额抵押的主合同债权可以转让。