“1号判决书”及裁判后记——张三诉甲公司房屋买卖合同纠纷案一审民事判决书

【关键词】买卖合同纠纷案
【写作年份】2012年


【正文】

　　原告张三，男，XXXX年X月X日出生，汉族，XXXXXXXXX公司职工，户籍所在地XX市XX区XX街XXX号XXX房。

　　被告XXXX房地产经纪有限公司，住所地XX省XX市XX区XXX路XX号XXXX公寓X栋XXX房。

　　法定代表人王五，董事长。

　　第三人李四，男，XXXX年X月XX日，汉族，个体工商户，户籍所在地XX省X县XXX镇XX村第X村民小组，现住XX市XX区XX路XX街XXX号。

　　原告张三因与被告XXXX房地产经纪有限公司（以下简称甲公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2011年12月16日向本院提起诉讼。本院立案受理后，应被告甲公司的申请，通知与本案的处理结果有法律上利害关系的李四作为第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，由审判员钟建林独任审判，书记员陈沛蓉担任庭审记录，于2012年2月8日公开开庭审理了本案。原告张三、被告甲公司的法定代表人王五、第三人李四等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告张三诉称：张三原有长沙市马王堆街道办事处新合四村三组D-3栋XXX号房屋一套。2010年9月19日，由甲公司做中介卖给了第三人李四，三方签定了《房屋买卖合同》。同日，甲公司收取了张三的定金人民币1万元作为监管。之后李四一直不配合办理房屋产权过户手续。张三多次电话督促甲公司的经办人赵六和李四，他们都不履行合同。按照《房屋买卖合同》第十一条“逾期超过三十日，甲方则有权单方面解除合同”的条款，在李四不履行合同一个多月后，张三被迫将房屋卖给了另一方，房屋已经顺利交接，办完了产权过户登记手续。张三没有过错，所以要求甲公司退还定金1万元，请求法院支持张三的诉讼请求。

　　被告甲公司辩称：张三交的1万元定金是监管定金，实际上是买房人李四交的。由于张三之前的房东闹事，导致房屋买卖没有成功，最后房屋还被卖给了他方，所以李四要求甲公司退还1万元定金，甲公司就把1万元监管定金退还给了李四。张三要求甲公司退还1万元定金没有事实依据和法律依据，请求法院依法驳回张三的诉讼请求。

　　第三人李四述称：当时是2010年9月19日，李四在甲公司看到涉案房屋，之后就和张三约见面谈，把价格谈好了以后，按照正常的中介购房流程，张三应该把房产证放在甲公司那里监管。但是张三就是不把房产证放在甲公司。作为让步，李四把1万元定金交给了张三，张三再将这1万元定金交给甲公司作为监管定金。买卖双方约定了于9月26日之前办理好房屋交接手续。9月25日左右，李四和张三以及甲公司的经办人赵六一起去交接房屋。当时房屋还有承租人，各方把租赁事宜都协商妥当了，这时却来了一个自称是原来房主的人闹事，房屋交接因而未成功。后来李四又约张三到甲公司协商房屋买卖事宜，张三就是一直不到甲公司来谈。再后来张三把涉案房屋卖给了他人，在此情况下，李四是不可能再从张三这里买到涉案房屋了，双方的房屋买卖事情也就过去了。于是李四从甲公司申请退还1万元监管定金，因为这1万元实际上是李四交的，甲公司也就实事求是地把这1万元监管定金退给了李四。

　　经审理查明：2010年7月30日，张三在湖南省拍卖公司签订《拍卖成交确认书》，以31.1万元的价格成功竞买了长沙市芙蓉区马王堆街道办事处新合四村三组D-3栋XXX号房屋（以下简称新合三组D3栋XXX房）一套。2010年8月11日，长沙市芙蓉区人民法院以（2009）芙执字第XXX-X号《执行裁定书》裁定新合三组D3栋XXX房的所有权及相应的其他权利归张三所有。2010年8月31日，长沙市芙蓉区人民法院作出（2009）芙执字第XXX号《协助执行通知书》，通知长沙市房屋产权管理局协助将新合三组D3栋XXX房的所有权过户登记至张三名下。2010年9月3日，长沙市房屋产权管理局给新合三组D3栋XXX房下发新的产权证，登记权利人为张三，面积为101.92平方米，权证号码为长房权证芙蓉字第XXXXXXXXX号。

　　2010年9月19日，张三（甲方、卖方）与李四（乙方、买方）在甲公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方以价款408000元将新合三组D3栋XXX房卖给乙方；甲方持有新合三组D3栋XXX房的房产权属证明，甲方保证对新合三组D3栋XXX房有完全处分权，并保证合同所载有关房屋情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此产生的违约金及损失赔偿责任；乙方于签订合同之日向丙方支付5200元作为中介服务费；在本合同签订生效后，如甲方不能按本合同约定将该物业售予乙方，或因违约而无法将该物业售予乙方的，应向乙方支付该物业成交价的10%作为违约金，并须退还乙方已付的所有费用，甲方逾期交付该物业，或未能按时履行本合同约定的义务，每逾期一日，按该物业成交价的0.3%向乙方支付违约金；逾期超过30日，乙方则有权单方解除合同，且甲方应退还全部已收款项并向乙方支付该物业成交价的10%作为违约金，并承担因此而产生的所有费用（包括乙方支付的中介服务费）；在本合同签订生效后，如乙方不能按本合同约定买入该物业，或因违约而无法买入该物业的，应向甲方支付该物业成交价的l0%作为违约金。乙方逾期支付房款，每逾期一日，按未付房款金额的0. 3%向甲方支付违约金；乙方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一日，按物业成交价的0. 3%向甲方支付违约金。逾期超过30日，甲方则有权单方解除合同，且乙方应向甲方支付该物业成交价的l0%作为违约金，并承担因此而产生的所有费用（包括甲方支付的中介服务费）；丙方必须合法经营，有义务应甲、乙双方的要求出示有关经营证照。丙方有义务协助乙方了解并核实甲方房屋权属状况，根据协议约定协助甲、乙双方办理产权过户及交房等相关手续；并在交易过程中应及时告知甲、乙双方对所代办的过户或按揭的流程和进行的步骤；如因丙方的主观过错导致甲、乙方损失的，在甲、乙方各自支付的佣金范围内承担违约赔偿金。合同还对其他事项进行了约定。合同的《附件》约定了一次性付款方式：乙方于2010年9月19日支付1万元给甲方作为购房定金，该定金自《房屋买卖合同》生效后立即转为已付房款。另约定：“办理全权委托公证之前结清该物业所有相关费用，并以委托公证的形式过户”。

　　《房屋买卖合同》签订后的当日，李四向张三交付了1万元定金，张三出具了《收条》，载明：“收条 今收到李四购买马王堆街道办事处新合四村三组D-3栋XXX号（现栋号10栋），101.92平方米的房屋购房款定金壹万元整。（房屋带租约）。”张三在该张《收条》的下部另行注明：“原租赁户的壹仟元压金归李四负责。原租赁户交到2010年10月28日的房租也由李四负责。张三不负责以上两项，房价40.8万元不包括以上两项费用。张三手上无国土证。”

　　《房屋买卖合同》签订当日，张三将关于新合三组D3栋XXX房的《房屋出租协议书》（合同签订时间为2009年10月28日，租期截至2010年10月28日，出租人为张某某、承租人为李某某，2010年6月17日承租人转为王某某）复印件及2010年7月28日张某某收取租期2010年7月28日至10月28日的房租2700元的《收条》复印件交给了李四。

　　同日，甲公司收到张三交付的1万元，出具了《收款收据》，载明：“今收到张三交来出售马王堆街道办事处新合四村三组D3栋XXX号房监管定金1万元。”甲公司的经手人为赵六。

　　此后，2010年9月26日的前一两天的样子，张三、李四及甲公司的经办人赵六三方共同到新合三组D3栋XXX房所在地办理房屋交接手续。此间发生了新合三组D3栋XXX房的原出租人张某某前来主张权利且情绪相当激动的事情，三方的房屋交接因此而未能顺利完成。此后，张三和李四就是否继续履行《房屋买卖合同》有过协商，但始终未能达成一致意见。最后张三未成功向李四交付新合三组D3栋XXX房，李四也未向张三交付剩余购房款。

　　2011年11月4日，张三通过XX市XX房地产经纪有限公司以418000元的价款将新合三组D3栋XXX房卖给了案外人赵某某，并很快办理了产权过户登记手续。

　　李四认为张三已经将新合三组D3栋XXX房卖给了赵某某，因而不可能再从张三处购得新合三组D3栋XXX房，并认为张三向甲公司交纳的1万元监管定金实际上就是自己向张三交付的1万元购房定金，因而直接向甲公司申请退还这1万元监管定金。甲公司考虑到张三和李四之间的房屋买卖最后没有完成，因此就将监管定金1万元直接退还给了李四，办理了退款手续。

　　张三认为自己向甲公司交纳了1万元定金，甲公司出具了《收款收据》，如今甲公司却将款项退还给了李四，因而要求甲公司向自己退款1万元，甲公司则不予同意。双方几经协商不成，酿成纠纷，形成诉讼。

　　关于为何李四主张张三向甲公司交纳的1万元监管定金实际上是由李四交的，因而在房屋最后没有买卖成功的情况下该款应当直接退还给李四，并也实际上退还给了李四，对此李四法庭陈述称：当时按照房屋中介买卖流程，张三应当将新合三组D3栋XXX房的产权证交给甲公司监管，如此李四才会放心付款；由于张三不愿意，事实上也没有将产权证交给甲公司监管，李四于是做了让步，又和张三口头商定，李四依照合同约定向张三交纳的1万元购房定金由张三交至甲公司作为监管定金，待房屋过户后再直接由张三从甲公司领取作为购房款，张三同意了，并且也实际履行了这个口头约定。对此说法张三承认自己确实不愿意，实际上也没有将产证交给甲公司，但认为张三向甲公司交纳的定金1万元与李四向张三交纳的1万元购房定金是两码事，不能互相代替，并表示坚决要求甲公司退款1万元。

　　以上事实，有经庭审质证的《收款收据》、长房权证芙蓉字第XXXXXXXXX号《房屋所有权证》、《房屋买卖合同》（2010年9月19日）、《房地产买卖合同》（2011年11月4日）、《证明》、《拍卖成交确认书》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》；《退定金申请书》、《收条》（2010年11月23日）；《收条》（2010年9月19日）、《房屋出租协议书》、《收条》（2010年7月28日）及当事人的陈述等证据证实，足以认定。

　　本院认为：《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”本案中，张三起诉要求甲公司退还1万元定金，张三必须举证证明其与甲公司之间存在债权债务关系。综观本案，根据张三、李四和甲公司之间签订的《房屋买卖合同》，甲公司没有权利收取张三的1万元定金，张三也没有义务向甲公司交纳1万元定金。故张三要求甲公司退还1万元定金没有合同法上的依据。至于张三向甲公司交纳的1万元定金，一方面，甲公司开出的《收款收据》本身就已经表明这只是甲公司基于经纪中介身份而收取的监管定金；另一方面，充分的证据表明这1万元实际上是李四为履行《房屋买卖合同》而向张三交纳的，后再由张三交给甲公司以便甲公司监管房屋买卖双方全面履约。在张三和李四之间的《房屋买卖合同》因故未能全面履行的情况下，甲公司应李四的申请将这1万元监管定金直接退还给李四，合情合理，不存在过错，并没有侵犯张三的合法权益。因此张三要求甲公司退还1万元监管定金也没有侵权法上的依据。综上，张三要求甲公司退还1万元监管定金没有法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款的规定，判决如下：

　　一、驳回张三对长沙昌恒房地产经纪有限公司的诉讼请求；

　　二、李四在本案中不承担民事责任。

　　本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由张三负担。

　　如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

　　 审 判 员 钟建林

　　 二○一二年二月十六日

　　 书 记 员 陈沛蓉

　　附：裁判后记

　　1、本案是长沙市芙蓉区人民法院的2012年第1号民事诉讼案件。单从案号的确定来说，这只是电脑自动排序的结果，与每年中央1号文件都跟农业有关--至少从文件上表明了特别重视“三农”问题--是不一样的，并不能由此说明本案是本院2012年特别重要的民事案件，需要特别认真审理而特意立为第1号。但笔者碰巧作为本案的承办法官，却愿意以中央1号文件的精神审理本案--高度重视本案的审理程序和实体的每一个细节，确保本案的审理过程无懈可击，审理结果要案结事了，争取法律效果和社会效果完美统一，为本院2012年所有民事诉讼案件的审理开一个好头。

　　2、首先是要力争本案调解解决。考虑本案当事人争议的标的只有区区1万元，心想为了避免当事人极有可能发生的没完没了地一审二审再审地劳民伤财和得不偿失，笔者从案件审理的庭前准备阶段就开始做各方当事人的调解劝说工作。可是各方的调解方案却令人大失所望：张三表示为了息事宁人，可以让2000元的步，由甲公司退8000元算了；甲公司表示自己收的1万元是监管定金，在房屋买卖双方最终生意未成的情况下已经退给了李四，因此甲公司不可能退一分钱款给张三；李四则表示，争议款项1万元监管定金本来就是李四交的，房屋买卖生意最终未成的原因完全在于张三不守诚信，如今李四没有起诉张三承担违约责任给付违约金就很不错了，如果还要李四给张三款项，那无论如何是做不到的，一分钱都没得给的。各方当事人的调解方案真是天壤之距，难道还有可能协商一致达成调解协议？

　　3、“能调则调，当判则判。”本案必须及时终止调解，迅速下判，方能发挥民事审判应有的“定纷止争”之功效。笔者于是在开庭后十天内即作出了判决书并宣判。本案的判决体现了一个工作追求，那就是争取做到任何人，包括当事人看到这份判决书，都无需再查阅案卷即会很自然地得出一个结论：这个案件这样判决是最好的。事实叙述要追求全面清楚，判决说理要追求逻辑充分。本案宣判后，笔者原以为败诉的张三会不服上诉，因为诉讼费就那么50元。后来却发现15天上诉期内张三没有任何动静，判决居然顺利生效了。

　　4、要说本案为何如此判决，其实还暗含着一个更深层次的裁判理由和价值追求：法官必须考虑避免让当事人产生更多的诉讼。法谚云：一个好法官有预防诉讼之责，这样就不会因讼生讼，要知道终结诉讼关系到国家的利益。试想，如果本案支持张三关于手持收款收据就一定有权要求甲公司退款的主张，判令甲公司退款1万元给张三，那么张三肯定会找李四打官司要求李四退1万元给甲公司；而李四如果被判令退款1万元给甲公司，之后势必还会找张三打官司要求张三退款1万元或者承担违约责任。这样一来连环诉讼就不可避免，各方当事人都会劳民伤财，不得安宁。本案判决从债的成立的角度，结合实际案情，判决驳回张三的诉讼请求，应该说是取得了避免产生更多诉讼的社会效果。

　　5、本案审理过程中还有一个细节值得注意就是甲公司的法定代表人王五本人亲自出庭应诉。这难道有什么奇怪的吗？有的。在前些年房价节节攀升，房地产交易频繁，房地产公司大都财大气粗的背景下，房地产公司作为诉讼当事人，极少看到法定代表人亲自出庭而不聘请律师代理诉讼的。为何本案中王五亲自出庭应诉，王五说，最近一年多来国家对房价进行宏观调控，抑制房价过快上涨，房产交易市场随后出现了量价齐降的的局面，这也影响到像甲公司一样的房产中介服务市场。很多房产中介公司一个月做不了几单生意，只好关门大吉。本案所涉的中介业务中，由于张三和李四的买卖最终未成，甲公司未收到一分钱中介服务费。如果还要聘请律师应诉，那甲公司就真的会亏大了，所以王五作为法定代表人亲自出庭应诉了。原来如此！




【作者简介】
钟建林，单位为长沙市芙蓉区人民法院。