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首例物业纠纷案业主再败 物权法何日还权与民

发布日期:2012-03-17    作者:徐涛律师
本来有希望在今年“两会”期间通过的《物权法》可能要搁置到明年才能通过。主要原因是各方专家还未对一些基本概念达成共识。如物权的定义与范畴等     2005年3月24日,曾因发起中国证券民事赔偿第一案——大庆联谊虚假陈述案而名噪一时的国浩律师集团(上海)事务所合伙人宣伟华律师,得知其所代理的上海大华清水湾花园小区业主诉开发商违约一案二审败诉。     作为代理律师之一的宣伟华在为清水湾小区居民争取合法权益的同时,也在维护着自己作为一个普通消费者的权益。因为她本人也居住在沪上这处小有名气的名宅中。     曾为中小股民讨公道,并应对过很多惊涛骇浪场面的宣伟华,在此次维权中的失败令她非常无奈。     宣伟华表示,这可能是目前国内业主与开发商针对小区会所这一物业配套设施法律纠纷的第一例判决,将对今后此类案件的审理产生示范效应。令人遗憾的是,在《物权法》还未颁布、相关法律还未出台前,业主维权的失败将助长开发商的不讲诚信,并可能导致一些开发商更为所欲为,作为弱势群体的消费者,其合法权益将更难得到保障。     会所变成大浴场     当开发商承诺的3700平方米小区会所变成霓虹闪烁的知名豪华浴场,且这个高档休闲场所只认钱不认业主,其火爆的生意扰乱着小区安静的环境,这时,曾写在广告上令人眼晕的美丽景象都成了海市蜃楼。     2004年10月,盛先生等大华清水湾小区95位业主,一纸诉状将开发商上海华运房地产开发有限公司(下称华运公司)告上法庭,同时成为被告的还有上海申新(集团)有限公司(下称申新公司)及上海清水湾休闲娱乐有限公司。     原告称,华运公司在当初与业主的预售合同及一贯所做的各类广告中,一直宣称有3700平方米会所,会所包括韵律操室、棋牌室、室内恒温游泳池、按摩室等。小区物业还曾发文给业主,要求业主们签名同意修建、装饰会所。然而,几个月后,曾经签名的业主愕然发现,想象中的会所俨然变成了一个“超五星级豪华大浴场”(即清水湾俱乐部)。     尽管俱乐部给部分业主办理了“88折”优惠卡,令人咋舌的高档消费仍令绝大多数业主望而却步。更令业主们无法忍受的是,浴场门口严重堵塞的交通,日日笙歌的声、光污染以及安全等问题。     原告调查发现,华运公司将原本登记为小区会所的场地全部转让给了申新公司,申新公司又将其转让给了徐明国,徐明国随即投资了清水湾俱乐部——这家目前上海市最豪华的休闲娱乐场所。     原告认为,华运公司在其宣传广告及预售合同中关于会所及具体内容的承诺理应兑现,申新公司与清水湾休闲娱乐公司作为受让人及实际承租人均不应擅自改变房屋用途;三被告严重侵害了原告的合法权益。原告要求,三被告按照承诺的具体内容和服务方式提供小区会所。     漫漫维权路     2004年11月18日下午,上海市普陀区法院开庭审理了这起案件,并于2004年11月26日下达一审判决书,小区95位业主败诉。75位一审原告决定继续参加二审上诉。     准备上诉期间,作为小区业主的宣伟华也加入到维权行动中,她与几位同事决定免费为业主打官司。     宣伟华向《财经时报》介绍,从2004年5月18日“清水湾俱乐部”开业开始,小区业主就开始了漫漫维权路。她最直接的感受是,作为弱势群体的业主,在维权过程中很艰难。     2005年2月17日,部分业主的二审上诉在上海市二中院开庭审理。然而,直到3月24日,宣伟华才见到早在3月14日就已下达的维持一审判决的判决书。这一判决为终审判决。     宣伟华透露,由于此前业主们状告开发商为“违约”,不排除下一步以“侵权”为由再次起诉开发商。     争论焦点     《财经时报》了解到,这场官司争论焦点在两方面:一是法院认为,售房合同中明确约定小区会所设施提供有偿服务,但未约定具体的服务项目、价格、对象等,鉴于开发商是会所的所有权人,故其可以行使所有权人的一切权利;另外,华运公司售楼时的宣传资料仅是一般的要约邀请,并非合同组成部分。     法院认为,“清水湾俱乐部”的经营内容与会所介绍的功能基本吻合,也为业主提供了一定优惠,所以判决不支持业主们的诉讼请求。     宣律师指出,预售合同对会所的某些内容没有约定或约定不明,不等同于当事人对有关会所的所有意思表示自始不存在,进而导致业主必然败诉。     首先,开发商是格式合同的提供者,其负有促进义务进一步全面适当履行的随附义务,即有义务提醒或通知业主们签署有关会所的补充协议。如果开发商没有履行对会所未约定内容进行补充约定之通知义务,构成对随附义务的违反,是对主合同义务的持续违约,应当承担违约的民事责任。     其次,退一步讲,即使合同约定不明,也不应借此判令业主败诉。就审判机关而言可以依据《合同法》第62条、第41条的立法精神,依照不利于格式合同提供一方而作出解释和判定。本案中,会所的主要争议在于没有约定服务价格和服务方式。依据第62条相关规定,价款或报酬不明确的,按照订立合同时履行当地的市场价格。而“清水湾俱乐部”提供的服务价格,是豪华娱乐场所价格。     匪夷所思的依据     另外,在广告内容是否属于商品房预售合同的争议上,宣伟华参照的是《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定,“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请,但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的,应承担违约责任”。   宣伟华认为,开发商的广告内容应作为合同内容。
    更最重要的是,法院还在判决中依据了一个本身有争议的事实作为判案依据,这令人匪夷所思。法院认为“由于会所已登记在开发商名下,所以其就是所有权人,可以行使占有、使用、收益、处分的权利”。     这里存在两个错误,一是开发商将会所登记在自己名下且将其出售,出售行为本身是否构成侵权、是否合法存在,法院怎可视而不见,进而还写在判决书里将出售行为合法化;二是法院的裁判将所有权绝对化,忽略了物权或所有权的行使受到债权的限制。
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