二手房买卖合同效力纠纷的处理

张付杰律师：二手房买卖合同效力纠纷的处理
在本律师办案的过程中，经手的二手房买卖纠纷至目前为止已经113件，涉及各种二手房买卖纠纷，总结了一下办案经验，分享给大家，不对的地方请指正。
1、涉及房改政策的房屋买卖
对于涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷，法院一般会应区分具体情况、结合当事人提出的诉讼请求作出判断，如果当事人争议的核心是房屋买卖，属于平等主体之间的民事权益纠纷，民庭会予以受理；如果当事人争议的核心为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的，应提出行政诉讼，不属于民事案件。
2、未取得产权证房屋的买卖
出卖人就尚未取得房屋产权证的房屋与买受人签订买卖合同的，一方当事人依据《城市房地产管理法》第38条第（六）项的规定主张房屋买卖合同无效的，法院不会支持。出卖人在合同履行期间届满时仍未取得房屋产权证，致使房屋不能办理产权过户手续的，应当承担相应的违约责任。
3、将来可能取得所有权房屋的买卖
对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的连环买卖合同，法院不得以出卖人未取得所有权为由认定合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使不能办理房屋产权过户登记手续的，应承担相应的违约责任。
前面所称的将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房（按经济适用房管理的房屋）等。
4、预售商品房的在转让
在转让的出卖人与开发商签订商品房预售合同，并办理预售合同备案登记后，又将预售房屋再行转让给第三人的，如何处理？
（1）再转让的出卖人将尚未竣工的房屋再行转让给第三人的，因作为合同标的物的房屋尚不存在，性质上属于商品房买卖合同权利义务的概括转让，应当取得合同向对方开发商的同意，未经开发商同意的，该转让对开发商不发生效力。第三人向开发商主张履行商品房预售合同的，法院将不予支持。
（2）预售商品房竣工后，再转让的出卖人在房屋交付及取得产权证前，转让预售房屋给第三人的，属于上述将来取得之物的转让，再转让的出卖人与第三人签订的预售商品房再转让合同有效。
（3）商品房预售合同无效的，预售商品房再转让合同一般法院也会认定无效。
5、已购公有住房的买卖
当事人按房改成本价或房改标准价购买公有住房后，又将房屋上市出售的，房屋买卖合同一般认定为有效。因该已购公房属于法律、法规规定不得上市出售的房屋或出卖人在于产权单位签订的公有住房买卖合同中有特殊约定，导致买卖合同无法履行的，按照合同法的相关规定处理。
当事人签订买卖合同转让“央产房”的，房屋买卖合同一般认定为有效。
6、已购经济适用房的买卖
在政策、法规规定的限制交易期间内转让已购经济适用住房，因该转让房屋尚不具备市场流通条件，一方当事人请求确认房屋买卖合同无效的，法院一般会予以支持。
转让已购按经济适用住房管理的房屋，一方当事人请求确认房屋买卖合同无效的，法院将不予支持。
7、登记共有房屋的转让
房屋共有人中之一人或者数人，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意，擅自以自己名义将共有房屋转让给他人，其他共有人不予追认且出卖人转让房屋后亦未取得处分权的，房屋买卖合同无效，但共有人之间另有约定的除外。
房屋共有人中之一或者数人擅自以其他或者全体共有人的名义将共有房屋转让给他人的，房屋买卖合同无效；买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，符合表见代理构成要件，出卖人或者其他房屋共有人主张合同无效的，法院将不予支持。
8、法定共有房屋的转让
出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋（包括夫妻共有、继承共有等），擅自签订买卖合同转让给他人，出卖人或其他房屋共有人以转让时未征得其他共有人同意为由请求确认买卖合同无效的，如何处理？
（1）如果出卖人与买受人之间存在恶意串通，损害其他共有人利益的情形，则双方签订的买卖合同应认定为无效。
（2）出卖人擅自以自己名义转让法定共有房屋，其他共有人对转让行为予以追认的，房屋买卖合同有效。
（3）出卖人擅自转让法定公有房屋，买受人有理由相信出卖人对转让房屋享有代理权，或买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，构成表见代理，出卖人或其他房屋共有人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。其他共有人是否有过错不影响表见代理的构成。
（4）出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人依据我国《物权法》第106条的规定，信赖作为权力外观的不动产登记，善意取得房屋所有权的，可以认定房屋买卖合同有效；买受人不符合《物权法》第106条规定的善意取得的构成要件，其他共有人主张房屋买卖合同无效的，法院将予以支持。
9、房屋的无权处分
（1）无房无处分权的出卖人以自己名义转让他人房屋，房屋权利人对转让行为不予追认的，房屋买卖合同无效，但买受人依据我国《物权法》第106条的规定善意取得房屋所有权的，可以认定合同有效。
（2）出卖人假冒房屋权利人之名转让他人房屋的，类推适用《合同法》关于无权代理和表见代理的相关规定。
10、设定有抵押权房屋的转让
（1）房屋抵押存续期间，出卖人（抵押人）经抵押权人同意后转让抵押房屋的，房屋买卖合同有效。出卖人应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，抵押权人不得再就该房屋行使抵押权，当事人另有约定的除外。
（2）房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意后转让抵押房屋的，抵押权人同意转让抵押房屋的，抵押权人依据我国《物权法》第191条第2款的规定主张房屋买卖合同无效的，应予支持，但买受人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
（3）房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）将设定有抵押权同意转让给买受人，买受人在签订房屋买卖合同时知道该房屋设定有抵押的，买受人主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
11、被有权国家机关采取强制措施房屋的买卖
出卖人转让的房屋被有权国家机关采取了查封、预查封等强制措施，买受人要求积蓄履行的，如何处理？
（1）有权机关对房屋采取查封、预查封等强制措施后，产权人转让房屋的，属于无权处分，由此签订的房屋买卖合同为效力待定的合同，在相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法院辩论终结前强制措施已经解除的，应认定合同有效，买受人要求继续履行，应予以支持。
（2）房屋买卖合同签订后有权国家机关对房屋采取查封、预查封等强制措施的，不影响房屋买卖合同的效力。
①如果属于法院对出卖人名下的房屋进行查封的，买受人已经支付全部价款并实际占有房屋，但未办理过户登记手续的，买受人对此没有过错，依据最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结规定》第17条之规定，符合解除查封条件，买受人向查封法院申请解封的，法院应当予以解封。买受人要求继续履行房屋买卖合同的，法院将会予以支持。
②如果不符合法定解除强制措施条件的，该强制措施导致出卖人无法将房屋交付或过户登记给买受人的，构成合同履行不能，买受人要求继续履行合同，交付房屋或办理房屋过户登记手续的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有权解除合同，并要求出卖人承担合同履行不能的违约责任，买受人变更诉讼请求的，予以支持，买受人坚持原诉讼请求的，应予驳回。
③如果该强制措施是以买受人为执行对象的，买受人依据合同约定主张继续履行合同办理房屋过户登记手续的，可予支持。
有权国家机关对房屋才去的强制措施未依法进行公示对的，不得对抗善意买受人。
12、未办理宣示登记房屋的转让
房屋权利人依据《物权法》第28条至第30条规定取得房屋所有权，尚未办理宣示登记即转让房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。
13、共同居住房屋的转让
出卖人单独享有房屋所有权的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，出卖人有义务保障其居住权益，但该权益不属于我国《物权法》规定的物权，其存在并不构成对出卖人处分房屋的限制。因此，房屋共同居住的其他成员以房屋转让未经其同意为由，主张确认出卖人对外签订的房屋买卖合同无效的，不予支持。
出卖人经拆迁取得房屋的所有权，依据拆迁政策拆迁被安置人有权继续居住该房屋，但被安置人居住使用房屋的权利并不构成对房屋的共有。因此，如果出卖人将房屋转售他人，被安置人以房屋转让未经其同意为由，主张确认房屋买卖合同无效的，不予支持。
14、未签订房屋买卖格式合同的房屋买卖
当事人双方已就房屋买卖事宜签订了房屋买卖合同，但未再签订房屋行政管理部门要求的合同示范文本或未进行合同网上签约的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。但当事人另有约定的除外。
15、属于违章建筑的房屋的转让
违章建筑是未经或者欠缺相关行政主管部门依据法律、法规、规章审批手续而建成的建筑物，不具有可流转性。因此，以违章建筑作为标的物的房屋买卖合同无效，但在一审法庭辩论终结前，已补办相关手续的，可以认定合同有效。
16、无效合同的诉讼时效
当事人一方以房屋买卖合同违反《合同法》第五十二条的规定为由，请求确认买卖合同无效的，不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。
人民法院依职权确认房屋买卖合同无效的，不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。