十大症结易酿二手房买卖纠纷及律师的防范意见

十大症结易酿二手房买卖纠纷及律师的防范意见
    一、对房屋产权审查不详细。二手房有售后公房、有共有房屋、有的房屋限制转让、房屋是否存在抵押、是否有共有产权等问题使得二手房产权形式多样。当事人如果在房屋买卖之前，没有弄清楚房子的底细，极易引发纠纷。
    二、不履行必要的购房手续。房屋买卖必须签订书面合同，但有些购房者对房屋转让需经过特殊程序，须提交必要证明文件，并向有关房地产管理机关申报核准办理登记手续等不甚了解，只相信实际占有房屋。随着房价变动，问题就接踵而来。
    三、卖方授权太轻率。卖房者轻信中介公司承诺，全权委托，结果使中介公司某些人员有机可乘，利用公证授权书，大做文章。
    四、轻易应允霸王条款。中介公司为追求最大化利益，在中介合同中精心设计“旱涝保收”条款，致使买卖双方不知不觉落入圈套。买卖双方一旦委托中介，就难以全身而退，想不付钱很难。
    五、错误选择中介公司。目前，上海市房屋中介公司鱼龙混杂，买卖双方如果不加选择就委托，结果往往房屋被卖掉了，却拿不到房款，钱房两空。
    六、相关凭证轻易交给他人。有相当一部分买卖双方，为图省事，将身份证和房屋产权证交给中介公司代为办理，风险系数大大增加。
    七、对特别事项不作约定或约定不明。二手房买卖，除了买卖双方收付房款、办理过户外，还有一些后续问题，如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些特别事项作出约定，入住后就可能发生不必要的纠纷。
    八、轻信熟人可以买到便宜房。房价攀升后，买房者就往往指望通过熟人购买低价房。一些不法之徒便利用这种心理，虚构房源，施行骗术。
    九、不到现场查看房屋状况。有些购房者买房心切，或是为了炒房，不到现场查看就签约，待要入住或转手时却发现，房屋要么另有主人，要么就存在瑕疵，不得不对簿公堂。
    十、产权登记与实际购房人不符。有些购房者基于对房改政策的误解，有的想享受他人的公积金贷款，便以他人名义购房，结果一些人见利忘义，违背当初约定，争夺房屋。
    针对上述问题，法院提示市民一定要学会自我保护，避免纠纷，切记一定要摸清房屋权利状况；要实地仔细考查；要选好中介公司；要审慎授权委托；要亲自办理法定手续；要注重特别约定。
    从本律师代理的案件来看,本人认为,除了前述十大原因外,还不乏以下几种原因导致出现房屋买卖合同的的纠纷
    1,前一阶段房价(特别今年以来)的持续上涨而出现上家的恶意毁约情形;
    2,后来国家关于房地产调控政策(3月份开始)的连续出台房价一度下跌又出现下家不想履约的情况引发纠纷;
    3,由于国家关于房地产调控政策(如转按揭)使一些合同出现履行不能的问题,这也是引发纠纷的一个来源。
    因此,本律师认为除了前述所谈的注意点外,就合同本身来讲,还应注意以下几点
    1,签约前,合同主体的真实性要审查;
    2,授权签约人委托的真实性要审查;
    3,合同中所约定标的之产权的真实性要审查;
    4,审查合同主体之签约人与产权证的一致性;
    5,签约时签约人签约行为的真实性要进行审查;
    6,合同相关条款所确定的权利义务要十分明确清晰;
    7,合同中要尽量细化买卖双方的民事行为(尤其是付款,收房,办证,户口迁出方面);
    8,对合同条款的约定要有前瞻性,以防止国家政策性的调整而出现各自推托责任的情形;
    9,针对将来可能出现的违约行为,尽量明确约定具体的违约责任之承担。
    如果合同有中介方参与作为主体,亦要注意细化中介的责任,不要约定如双方不能成立合同或出现一方违约时须向中介承担何种义务之条款。