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细签购房合同避免二手房买卖纠纷

发布日期:2012-03-24    作者:徐涛律师
    细签购房合同避免二手房买卖纠纷
        买二手房最怕留下后遗症。绝大多数的二手房纠纷,都是合同签得不规范或是忽略部分条款而引发的。避免二手房后遗症的最好办法就是细签购房合同。二手房买卖的纠纷主要有定金纠纷、共有房屋纠纷和期房转让纠纷。
        共有房屋纠纷
        从法律上讲,房屋属于共有财产的,出售时必须征得其他共有人的书面同意;如果未经其他共有人书面同意,应认定该转让行为无效。司法实践中,如果房屋已经交付使用较长一段时间或者已经办理了过户手续,法院一般不会判令该转让行为无效。但如果房屋还未交付使用,也没有办理过户手续,一旦房屋共有人在知道该转让情况后提出反对,法院就有可能判定该交易无效。
        共有房屋在出售前,全体共有人必须以签字或者书面委托的形式表示同意。在交易过程中,下家一定要详细查看房屋是否属于共有房屋,特别是把好夫妻共有财产关。即便该套房屋产权证上只有夫或妻一方的名字,在房屋交易过程中,下家也应当要求上家出具夫妻双方就出售该房屋的同意证明,确保房屋的交易安全。
        定金纠纷
        产生“定和订”金纠纷的原因主要有以下几方面:一是文字表述问题。除上述定金和订金外,还有如意向金、预付款等说法。在缺乏明确约定的情况下,无论是订金、意向金还是预付款,交易当事人均不能要求双倍返还或者吃掉;二是定金交付数额问题。一旦一方违约产生纠纷,定金数量易产生争议。三是定金交付方式问题。定金只有实际交付才能产生法律效力。但具体操作却是由下家将定金直接交给中介公司,然后由中介公司交给上家。
        中介公司收到下家定金后,往往会开具以下格式收据:“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房,该意向金转为定金”,这种定金支付方式对下家极为不利:一则与上家并无直接签署的协议;二则手中没有上家出具的定金收条;三则很难获得上家已经从中介公司处收取定金的事实;四则没有明确中介公司收取定金的代收或转交责任。在此情况下,一旦发生上家收受定金反悔不卖房或抬高房价的违约情形,下家很难要求上家双倍返还定金,也很难追究中介公司的责任。
        因此,在下家与中介公司签订的居间合同中,明确界定中介公司收取定金的性质:如果是代收,中介公司在收取定金时应当出具上家委托书。否则,就要明确中介公司的转交责任。作为中介公司也要学会保护自己,如上家委托代收,应要求其出具代收委托书;如是转交,在上家收到定金后,应要求其出具收条。
        期房转让纠纷
        取得预售许可证后的期房转让分为两种。一种叫预订权转让。这是典型的炒楼花行为,此种转让性质属于预订合同的转让,依法应征得开发商同意。在开发商因某种原因不同意该种预订权转让的情况下,购房者仍然应按约在预定期限内签订正式预售合同,否则可视为私自取消预订。
        另一种叫期权转让,即预售合同签署并登记备案后的期房转让。已付清房款的期房,转让不需要经过开发商同意;没有付清房款的,转让需经开发商同意。但是,何谓“已付清房款”,法律并无相应解释。在一次性付款方式下,“已付清房款”并无争议,该种期房转让就不需要征得开发商的同意,只需通知即可。若以按揭贷款方式,开发商收到首付款和银行贷款后应当认定为购房者“已经付清房款”。但由于开发商在按揭贷款支付方式中对银行要承担阶段性担保责任,实务操作中按揭贷款支付方式被认定未付清房款。所以,按揭贷款方式下的期房转让必须征得开发商的书面同意。
        转让期权时,上家应当按照下家付款方式,通知或者征得开发商同意后再进行交易。在此种交易方式下,上下家应根据各自购买时的房价款分别缴付契税。现实交易中,上家为逃契税而采取说服开发商注销原合同后再交易的不规范操作,其风险将由上家自己承担。如果属于期房预订权的转让,预订人应在转让前征得开发商同意。如原本就是代亲朋预订的,为避免与开发商发生纠纷,预订时代理人就应写明代某某预订该套房屋。
        因此,在二手房交易过程中,要细签购房合同。下家的义务是付款,上家的义务是转移房屋。因此,下家在补充条款时应将付款方式与上家履行义务捆绑,保证自己的权益。在上述两者挂钩的同时,下家还要同时明确上家的违约责任。如约定逾期交房时,上家须每日付总房价一定比例违约金。同样,上家也要在付款上防止下家违约。
     

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