“按揭贷款不成，应一次性补交全款”格式条款无效

【内容摘要】：
格式合同是一把双刃剑。格式合同能够节约缔约的时间与成本，有利于经济发展，格式合同又是对契约自由原则的严重挑战，很容易成为拟订方攫取相对方权益的工具，提供商品或服务的一方在拟订格式合同时，总要将一些有利于自己而不利于对方的条款订入合同，以使自己享有较多的权利，承担较少的义务和责任；使相对方享有较少的权利而且承担较多的义务和责任。对此根据《合同法》规定:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

【案情简介】
近期，家住北京市朝阳区东坝的李女士向本律师咨询：2010年5月份李女士与北京市首开天成房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款310万元，付款方式为首付百分之三十其余以商业贷款方式支付。签约后，由于国家房地产市场以及银行信贷政策发生变化，首付款的比例由百分之三十升至百分之四十，首开公司要求李女士补缴百分之十的首付款，对此李女士表示无法接受。2011年5月份，李女士首次收到了首开公司发来的催款函，函件催促李女士按照《补充协议》的约定补缴全款，这时李女士才发现《商品房买卖合同》其实包含“示范合同、补充协议、物业合同”等40多页内容。其中补充协议第三条规定，
“如贷款银行或公积金管理指定代办机构对买受人的按揭贷款申请做出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度的（包括因为国家住房贷款政策调整而导致上述情况发生），则买受人须在贷款银行或其指定代理机构或出卖人书面通知送达后7日内一次性向出卖人支付该商品房的剩余全部房款，或补交申请贷款额度与银行审批贷款额度之间的差额并与出卖人签署补充协议，否则按照本合同第十条约定处理。”看到合同内容的李女士顿时乱了手脚，因为李女士根本没有经济实力一次性支付余款。
李女士携带材料找到了笔者寻求法律帮助，笔者接到李女士咨询后以后并没有立刻进行答复，在详细阅读整理李女士案件材料后，笔者对李女士的案件进行了细致的分析........

【房产律师解读】
笔者一直为开发商提供房地产专项法律服务,对“按揭不成须全额付款”条款的设置非常熟悉，而且在此之前笔者也接到过多个类似的法律求助热线，笔者发现此类纠纷非常典型，纠纷较为普遍。接到这个案件后，笔者通过多种渠道获取了多个开发商的《商品房买卖合同》及补充协议，这其中包括国企开发商还有私企开发商，大小房地产项目，北京房企和各地方房企的房屋买卖合同，上述合同都有类似“贷款不成，应在 日内补缴全款”的约定，而且此约定均穿插在《补充协议》当中。例如万科的《商品房买卖合同 》附件四中这样约定：“经按揭银行审查认为买受人不具备按揭贷款条件，双方所签定的《商品房买卖合同》继续履行，并且买受人应在按揭银行确定不予贷款后 日内，将差额房价款一次性支付给出卖人。”下面，笔者通过以上案例并结合法律规定对“贷款不成应一次性付款”此条款进行分析：

一、格式条款的定义及法律特征
《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”依照本条规定，我国《合同法》中的格式条款是指拟订方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与相对方协商的条款。而包含有格式条款的合同我们称之为格式合同。
根据格式合同的定义，我们可以发现格式合同有以下法律特征：
1、要约的广泛性、持续性及细节性。格式合同是由拟订方事先拟订而多次重复使用的，这一特征体现在要约方面，即表现为广泛性、持续性及细节性。广泛性指的是该要约总是向不特定的多数人发出，而不是向某一个特定的人发出，受要约人此时并不确定。持续性是指这种要约一般情况下总是在一段较长的时间内发生效力，在拟定方改变其经营内容或策略以前，该要约可以作为承诺的对象。这里的细节性是指这种要约一般都涵盖了合同的大部分条款，基本上不允许相对方在承诺时对要约加以改变。
2、相对方对承诺的无奈性。格式合同一般是由在社会上颇具经济或政治影响，同时又具有一定垄断地位的一方拟订和使用的，其合同内容一般总是与老百姓的生活密切相关。于是格式合同的相对方对拟订方提出的条件要么接受，要么拒绝，也就是说相对方一般无法就格式条款与拟订方进行协商，多数情况下只能被迫接受。
3、格式合同缔约的成本较低，效率较高。由于格式合同是由拟订方事先拟订好以被多次使用，所以拟订方不必就每次交易单独拟订和发出要约；同时相对方的承诺又非常简单，因此格式合同的缔约过程比其他合同的缔约效率高，成本低。这也是格式合同被大量运用的主要社会原因之一。
4、格式合同条款具有确定性。格式合同的条款在合同成立之前已经确定，这种合同的条款是相同的，并且在较长的时间内不会改变。
5、格式合同缔约双方的经济地位的不平等性。一般情况下，拟订方往往在经济方面占有优势，在社会的某一行业处于垄断地位，他可以通过使用格式合同，谋取垄断利润，这本身违背合同的自由原则，这种不平等性是用合同形式上的自由掩盖了事实上的不自由。
二 、我国《合同法》对格式条款进行了哪些限制？
根据合同法第39条的规定，我国合同法对格式条款提出了以下三方面的限制：
第一，提供格式条款的一方应当遵循公平的原则确定当事人之间的权利和义务。对于格式合同内容的确定，应当遵循公平的原则。公平原则是民法的基本原则，合同法在此特别指出，是对拟订方在拟订格式合同时的严格要求，也是对公平原则的进一步强调。公平原则是法律的灵魂。它要求当事人之间应公平地确立相应的权利和义务，从而排斥制定格式合同一方凭借其优势对另一方当事人权利的盘剥。
第二，提供格式条款的一方应采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。这就是说，拟订方在订约时，有义务以明示或者其他合理、适当的方式提醒相对人注意其欲以格式条款订立合同的事实。该提起相对人的注意应当达到合理程度。判断其是否达到合理的程度时，应当依据以下五个方面的因素：
1.文件的外形。从其外在表现形式来看，应当使相对人产生它是规定当事人权利义务关系的合同条款的印象；
2.提起注意的方法。根据特定交易的具体环境，提供格式条款的一方可以向相对人明示其条款或以其他显著方式如广播、张贴等公告形式提醒相对人注意。在这两种提醒方式中，应当尽可能个别提醒其注意，而以公告方式为例外；
3.清晰明白的程度。即提醒相对人注意的文字或语言必须清楚明白；
4.提起注意的时间。提起相对人注意的行为，必须是在合同订立之前或订立过程中；
5.提起注意的程度。即必须能够引起一般相对人的注意。
笔者提醒读者注意在不同的情况下上述标准是不同的。但总的来说，应通过合理注意而使相对人对条款的内容有足够的了解。换句话说，应向相对人提供合理机会了解条款内容。这一规定目的是为了使相对人能够有更多的时间认真的研究格式条款。总之，条款的制作人对格式化的免责条款应当尽到更高的提请注意的义务。原则上应当采用个别提醒的方式，提请注意的程度也应当更高。相对人同意使用格式化的免责条款订入合同，原则上应当以明示同意为原则。
三 、“贷款不成，应全额付款”属于格式条款，应属无效
我国关于合同条款无效的范围，采用了具体列举的方式。例如，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；恶意串通，损害国家集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定的，该合同条款皆属无效。但是，格式条款的无效规定并不仅限于此，《合同法》第40条拓宽了格式条款无效的范围，更有利于保护相对方权利。《合同法》第40条规定：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
1、“贷款不成，应一次性付款”此条款加重了房屋购买人的责任；
首先我们需要了解一下按揭贷款制度：由于房屋价值量大，即使在人均收较高的国家或地区，购房者一次筹足购房的款项是有一定困难的。如果所有的购房者都要等到购房款齐备后再买房，少则要十多年，多则要数十年，而且在这漫长的等待时间里还要交付因租用房屋而承担的费用， 因此按揭制度应运而生。笔者认为无论在发达的西方国家还是在长期处于发展初级阶段的中国，按揭的根本目的不是为了将房产作为一种投资的工具，此种制度设置的初衷是为了保障大多数人都能获取住房。本案当中，开发商将付款方式以补充协议的形式进行实质性变更，即“贷款不成，应一次性付款”，而2010年度北京市城镇居民人均可支配收入：29073元；人均消费性支出：19934元；职工年平均工资：50415元 ，在此种收入支出水平之下，能有几个购房者有一次性付款的能力？？所以笔者认为此约定加重了购房者的负担，如购房者不能一次性支付那么将承担非常严重的违约责任，这同样是购房者无法承受的，所以此约定实质上是加重了购房者的责任。
2、“贷款不成，应一次性付款”排除了购房者的主要权利
笔者认为合同之“主要权利”是根据合同的性质本身确定的。合同千差万别，性质不同，当事人享有的“主要权利”不可能完全一样。认定“主要权利”不能仅仅看双方当事人签定的合同的内容是什么，而应就合同本身的性质来考察。如果依据合同的性质能够确定合同的主要内容，则应以此确定当事人所享有的主要权利。本案属于商品房买卖纠纷，根据2001年建设部出台的《商品房销售管理办法》第十六条（四）款之规定商品房价款付款方式、付款时间是《商品房买卖合同》的主要内容，所以对合同主要内容的变更必定影响双方当事人的“主要权利”，本案中，首开公司通过设置格式的《补充协议》排除了当事人选择付款方式的权利，同时同样限制了购房人解除合同的合法权利，这些实质上是排除李女士作为买方在《商品房买卖合同》中享有的主要权利。据此我们完全可以得出结论，根据众开发商制定的《商品房买卖合同》及《补充协议》购房者仅仅选择贷款支付房款的付款方式是万万不被允许的。这本身违背了按揭制度设置的初衷，同样也违背了我国控制房价、保障民生的宏观调控政策
而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同”，根据此条司法解释之规定，买受人在按揭未果的情况下是享有合同解除权的，然而《补充协议》限制了司法解释以及《商品房买卖合同》赋予买受人合同的解除权，这同样应该视为“排除了购房者的主要权利”
综上，首开房地产公司起草之《补充协议》因加重了购房者李女士的付款责任并限制了购房者选择付款方式以及解除合同的权利而应归于无效。