阴阳合同”引发房屋买卖纠纷苏州一购房人打输官司

发布日期：2012-04-04 作者：蒋艳超律师

2006年8月18日，丁娟在苏州市沧浪区某房产中介的介绍下，与许晓华签订了一份房屋买卖合同，约定将丁娟一建筑面积为28平方米的房屋转让给许晓华，房屋价款为12万元，过户所需税、费由许晓华负担。协议签订后，丁娟将该处房屋交付给了许晓华，并协助其办理了房屋过户手续。但许晓华在支付了11万元后，余款1万元至今也未支付。经多次协商无果，丁娟诉至法院，要求法院判令许晓华给付余款1万元。   　　不料，在庭审中，许晓华也拿出了一份《房屋转让协议》，该协议约定上述房屋成交价格为5.5万元。为了证明房款已经付清，许晓华提供了地税局开具的一份《销售不动产通用发票》，发票金额为5.5万元，并显示评估价格是7.73万元。  　　（徐欢  刘锋）
判决
  　　法院审理认为，原告提供的合同经原、被告及居间方签字，内容完整，交易价格接近于市场价格。被告提供的合同系用于向房产交易登记管理部门办理过户而提交，但该价格明显低于市场价格，甚至低于房产交易登记管理部门的评估价，鉴于原、被告双方并无房产交易以外的特殊关系，该价格显然不可能是双方的真实意思表示，规避交易税费的动机比较明显。因此，原告提供的《房屋买卖合同书》载明的价款系双方的真实意思表示，房屋价款应为12万元。被告拒不提供支付价款的凭证，系放弃举证，应由其承担举证不能的后果，故法院认定被告实际支付原告11万元，应向原告支付余款1万元。
析案
  　　在房屋买卖交易中，部分买方为了避税而与卖方签订两份价格不同的合同，两份合同的交易主体相同，交易标的同一，但房屋价款却不同，在实践中有时该两份合同价款之间的差异数额亦较大，这就是所谓房屋买卖中的阴阳合同。两份合同中能体现买卖双方当事人真实意思表示的那份合同叫阴合同，而用来避税向房屋管理部门提交的那份通常价格偏低的合同即是阳合同。但是这一阴一阳两份合同的效力又如何，究竟哪一份才能真正受到法律保护？
  　　首先我们还是要从合同效力的角度来分析。一份合同的生效通常要具备三个条件：第一，订约双方具有相应的行为能力；第二，订约双方在签订合同时的意思表示真实；第三，合同的内容符合法律规定。依此，该阴合同是买卖双方真实意思表示下的合同，阳合同是买卖双方为了逃避国家的税收向房屋管理部门提交的一份价格等条款并非买卖双方真正合意下的合同。而买卖双方逃避税收显然是违反国家税收方面法律规定的，也是有损国家利益的。我国合同法第52条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。而我们所说的阳合同符合该条的规定，因而是无效的，不受法律保护。本案中，丁娟与许晓华之间签订的房屋价款为12万元的房屋买卖合同，有买卖双方及居间方的签字，交易价格也较为合理，可以推定该合同是在双方真实意思表示下签订的。而许晓华提供的曾向房屋管理部门提交的成交价格为5.5万元的《房屋转让协议》，明显低于市场价格且低于评估价格，因此可以推定该合同是为了避税而并非是在买卖双方真实意思表示下签订的，然而避税是有损国家利益的行为，因此当事人双方在此意思表示下所做的约定应属无效，因此丁娟与许晓华之间签订的该成交价格为5.5万元的《房屋转让协议》无效。
  　　在阳合同的基础上再搞一个阴合同，虽然可能一时侥幸逃过纳税，但由于合同未经登记、约定不明甚至只是口头约定，在履行过程中一旦发生纠纷，双方就很难说清楚谁是谁非，结果只能是“机关算尽太聪明”，反误了自己的钱财。　　
链接
  　　《中华人民共和国合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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