洛阳专业房产律师/房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力(森合)

发布日期：2012-04-09 作者：110网律师

房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力
    原告李某的丈夫王某原系某马场职工，王菜于2004年4月因病死亡。被告
欧甲、被告欧乙系父子关系。1998年10月28日王某购买了该马场的房改房一
套，房屋共有人为原告李某。2003年11月左右，因王某病重，王某和原告李某
与被告欧甲口头协商后，将房屋卖给被告欧甲，付清房款后将上述房屋的房屋
所有权证和共有权证各一本交给被告欧甲，协商的当时双方已经明确此房屋是
房改房，不能办理过户手续。后该马场出台文件，规定其在册职工凡是在2008
年6月11日前搬离的，给予一次性住房补贴、工龄住房补贴和一次性搬迁补助
费、奖励费；逾期不搬离的，只计算基本住房补贴和工龄住房补贴。文件下发
后，原告李某向被告欧甲、欧乙协商退房，未果。原告李某遂提起诉讼，请求
被告返还房屋。
    原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合
同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，
依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：房地产转
让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。按上述法律的规定，房
地产买实合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件，合同生效后房地产的
所有权才能发生变更。李某、欧甲、欧乙所买卖的房屋虽然经过双方达成口头
合同后实际交付，并由欧甲、欧乙居住了四年之久，但由于至今没有办理过户
手续，按照法律的规定，这一房地产买卖合同没有生效，房屋的所有权并未发生
转移。补办过户手续事实上不可能，该口头房屋买卖合同应认定为无效合同，依
据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得
的财产，应当予以返还。对李某要求互相返还财产的诉讼请求，依法应予支持。
    原审判决宣判后，被告欧甲、欧乙不服，提起上诉。二审法院经审理认为，
本案争议焦点为：一、该房屋买卖合同是否有效。二、上诉人是否应向被上诉
人返还房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关
设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约
定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权行
为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效
力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件，而不是房屋买卖
合同生效的条件。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定：
“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记”，但该规定旨
在管理和规范房屋交易，而非禁止交易关系，房屋买卖合同并不因此无效。故
本案房屋买卖合同合法有效。关于是否应向被上诉人退还房屋的问题，根据审
理确认的事实，本案双方当事人均已履行了合同的义务，两上诉人巳付清了房
款，被上诉人已将房屋及其所有权证交付两上诉人，两上诉人使用该房屋至今，
此事实可以表明合同已经履行，合同约定的目的业已实现。在前述合同有效的
情况下，买受人即欧甲、欧乙并无违约行为，该房屋买卖合同亦不存在可撤销
或出卖人有权解除的情形，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，“依
法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义
务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”据此，撤销
一审判决，驳回李某的诉求。

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